Senza la costituzione dell’apposito fondo di accantonamento delle quote per i lavori straordinari l’amministratore non può riscuotere le quote condominiali.

Se per i lavori di ordinaria amministrazione, l’amministratore può procedere in autonomia, senza una previa delibera che lo autorizzi, fermo restando l’obbligo di sottoporre poi la spesa all’assemblea col bilancio consuntivo per la relativa approvazione, è possibile non pagare i lavori straordinari in condominio senza delibera.

Difatti i lavori straordinari, a meno che non siano urgenti e strettamente necessari, devono essere sempre sottoposti al vaglio dell’assemblea di condominio che è libera se procedere o no.

In verità, vi deve essere una “doppia delibera” tutte le volte in cui i lavori implichino anche l’affidamento di un appalto a una ditta terza. La seconda votazione deve infatti costituire uno speciale fondo richiesto dal codice civile. Ma procediamo con ordine e vediamo come non pagare i lavori straordinari in condominio quando manchino le dovute autorizzazioni dell’assemblea.

Lavori non approvati dall’assemblea: vanno pagati?

Ciascun condomino può opporsi al pagamento di spese straordinarie se non c’è stata prima una delibera che li abbia approvati.

La delibera deve essere stata convocata correttamente, con l’avviso contenente, all’ordine del giorno, il punto in questione (ad es.: “lavori facciata condominio e scelta ditta appaltatrice”). L’avviso deve pervenire non meno di cinque giorni dalla prima convocazione.

Se l’amministratore dovesse riscuotere somme per lavori non approvati, i condomini potrebbero opporvisi e l’eventuale decreto ingiuntivo richiesto al giudice sarebbe illegittimo. Il condomino potrebbe fare opposizione entro 40 giorni dalla notifica.

Lavori urgenti non approvati dall’assemblea

Diverso è il discorso quando si tratta di lavori urgenti e necessari, che minacciano la sicurezza del fabbricato o dei singoli appartamenti. In questi casi, se i tempi per la convocazione dell’assemblea pregiudicherebbero i diritti del condominio e/o dei singoli condomini, l’amministratore è obbligato ad agire anche senza previo consenso dell’assemblea. Ma ne deve riferire subito a quest’ultima alla prima riunione utile.

Devono però sussistere entrambi i presupposti:

• necessità dell’opera: non deve quindi trattarsi di un intervento voluttuario, non strettamente funzionale a tutelare interessi condominiali;
• urgenza: l’esecuzione dei lavori non può essere rimandata.

Lavori di ristrutturazione senza costituzione del fondo speciale

L’Articolo 1135 del Codice Civile stabilisce che durante l’approvazione di interventi di manutenzione straordinaria o innovazioni, si deve creare un “fondo speciale” preventivo ove accantonare le quote che i singoli condomini devono versare per far fronte ai lavori stessi. Il pagamento deve essere anticipato rispetto all’esecuzione delle opere ma può essere riscosso per rate, ossia per stati di avanzamento (SAL). In pratica, tale fondo deve essere pari all’ammontare predeterminato dei lavori o, se così stabilito dal contratto, ai singoli pagamenti dovuti in base all’avanzamento delle opere.

In questo modo si vuol evitare la morosità nei confronti delle ditte appaltatrici.

Quali sono le conseguenze se non viene creato il fondo? Se l’assemblea, con apposita votazione – successiva a quella di autorizzazione alla realizzazione dei lavori in commento – non crea tale fondo, la delibera di approvazione delle opere è considerata nulla. Il che significa che anche in questo caso i condomini possono opporsi al pagamento e contestare l’eventuale decreto ingiuntivo richiesto dall’amministratore nei confronti dei morosi.

Come si può costituire il fondo?

Il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti, se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale. Non è quindi necessario anticipare l’intero costo dell’appalto; è sufficiente concordare pagamenti rateizzati.

Cosa succede se non viene costituito il fondo in concomitanza con l’approvazione dei lavori?

I due interventi dell’assemblea, cioè l’approvazione dei lavori e la costituzione del fondo, non devono necessariamente essere contestuali. Se il fondo non viene costituito nel momento dell’approvazione dei lavori, è possibile colmare la lacuna costituendo successivamente il fondo straordinario. Ricordiamo ancora una volta che se manca la costituzione del fondo, i lavori straordinari non devono essere pagati.

Poniamo il caso di un condominio in cui si deve approvare un intervento di manutenzione straordinaria del costo di 10.000 euro. La legge prevede che, in concomitanza con l’approvazione di questi lavori, si costituisca un fondo speciale pari a questa cifra. Tuttavia, il condominio decide di pagare i lavori in rate da 2.000 euro ciascuna, in base allo stato di avanzamento dei lavori. In questo caso, la costituzione del fondo può essere fatta in concomitanza con il primo pagamento dovuto, cioè 2.000 euro.