In materia condominiale è nulla la delibera che approva lavori straordinari nel fabbricato senza costituire il fondo speciale per l’intera somma. L’invalidità è rilevabile d’ufficio dal giudice anche quando la decisione di soprassedere all’allestimento è stata decisa a maggioranza dall’assemblea.

Quando si tratta di eseguire, in condominio, dei lavori straordinari, la legge impone all’assemblea, allorché autorizza l’amministratore a sottoscrivere il contratto di appalto con la ditta edile, di deliberare la costituzione di un fondo speciale. In questo fondo vanno accantonati gli oneri che l’amministratore deve riscuotere preventivamente dai condomini e con cui dovrà poi pagare le fatture per i lavori suddetti. Tutto ciò al fine di evitare i frequenti fenomeni di morosità. 

In questo articolo, esploreremo come invalidare una delibera condominiale di lavori straordinari: il che evidentemente avviene proprio quando non viene prevista la costituzione del fondo speciale. Analizzeremo i casi concreti, i passaggi e le regole che la Cassazione ha dettato in merito. Ma procediamo con ordine.

La questione della nullità della delibera

Prendiamo il caso di Tizio, che riceve un decreto ingiuntivo per il pagamento delle spese condominiali relative ai lavori straordinari per il rifacimento della facciata del palazzo e dei balconi. Tizio scopre che l’assemblea ha deciso a maggioranza di non costituire il fondo speciale previsto dal codice civile. Tizio pertanto ha la possibilità di opporsi al decreto ingiuntivo anche se non ha contestato la delibera nei trenta giorni dalla sua adozione come la legge prescrive. 

Ciò perché la Cassazione ha stabilito che la delibera condominiale che dà il via ai lavori straordinari senza costituire il fondo speciale ove accantonare le quote dei condomini è nulla e può essere impugnata.

Il fatto che la Suprema Corte abbia parlato di «nullità» e non di «annullabilità» è di fondamentale importanza. La nullità ricorre quando il vizio è particolarmente grave, tanto grave da poter essere sollevato in qualsiasi momento, senza limiti di tempo. Meno gravi sono invece i vizi che implicano l’annullabilità, i quali invece possono essere sollevati solo contestando la delibera entro 30 giorni dalla sua approvazione (per gli astenuti o i dissenzienti) o dalla comunicazione del verbale (per gli assenti).

Il ruolo del fondo speciale nei lavori straordinari

L’articolo 1135, comma 1, n. 4, del codice civile prevede che la delibera di approvazione di interventi di manutenzione straordinaria o di innovazioni provveda obbligatoriamente alla costituzione di un preventivo fondo speciale. Tale fondo deve essere di importo pari all’ammontare predeterminato dei lavori o, se previsto dal contratto, proporzionale ai singoli pagamenti dovuti in base al progressivo stato di avanzamento dei lavori (i cosiddetti SAL).

L’opposizione al decreto ingiuntivo come strumento di tutela

Nel caso di Tizio, egli può proporre opposizione al decreto ingiuntivo per contestare la validità della delibera. In questo giudizio, il giudice può sindacare la nullità della deliberazione, purché dedotta mediante apposita domanda riconvenzionale. La nullità della delibera può essere rilevata d’ufficio anche in appello.

La Cassazione ha respinto il ricorso del condominio nel caso di Tizio, ribadendo che l’obbligo di costituire il fondo speciale è una condizione di validità della delibera che non può essere superata con un’approvazione dell’assemblea a maggioranza. Pertanto, anche se l’assemblea ha deliberato di non costituire il fondo speciale e l’impresa appaltatrice ha accettato il piano di rientro, la delibera è comunque nulla e può essere impugnata.

Come invalidare la delibera condominiale per lavori

Per invalidare la delibera condominiale dunque il condomino ha due scelte:

• si oppone alla delibera stessa promuovendo un ricorso in tribunale, previo esperimento del tentativo di mediazione. Nel giudizio contesterà la mancata costituzione del fondo speciale;
• attende la notifica del decreto ingiuntivo e, in quel caso, propone opposizione con domanda riconvenzionale in cui chiede l’annullamento della delibera per mancata costituzione del fondo speciale.

La responsabilità dell’amministratore di condominio

L’amministratore di condominio ha un ruolo cruciale nel garantire che le delibere condominiali siano conformi alle leggi e ai regolamenti in vigore. È compito dell’amministratore informare i condomini sulle normative relative ai lavori straordinari e alla costituzione del fondo speciale, e assicurarsi che le decisioni prese rispettino tali disposizioni. Tuttavia, la violazione dell’obbligo di costituzione del fondo non ricade sull’amministratore non avendo questi alcun ruolo istituzionale all’interno dell’assemblea, anche se di norma vi partecipa. Ed è l’assemblea, e non l’amministratore, a dover deliberare la costituzione del fondo.