Cosa si può eccepire per ottenere l’annullamento delle decisioni adottate nella riunione; quando si può impugnare il verbale e agire contro le delibere viziate.
Ti è arrivato il verbale dell’ultima riunione condominiale, alla quale non avevi partecipato, e non sei d’accordo con alcune decisioni prese. Alcuni condòmini che erano presenti alla discussione ed avevano espresso voto contrario, ma la maggioranza ha votato a favore e così la delibera è stata approvata. Rilevi delle irregolarità, e ti serve sapere come invalidare l’assemblea condominiale.
Teniamo distinte due cose: un conto è invalidare l’intera assemblea condominiale, per vizi relativi alla sua irregolare costituzione, e un altro conto è impugnare una singola delibera adottata dall’assemblea che ha approvato un determinato punto messo all’ordine del giorno, come il rendiconto annuale, la nomina dell’amministratore o alcuni lavori straordinari.
In entrambi i casi, però, bisogna andare in tribunale, proponendo un apposito ricorso al giudice civile. Ora vediamo come fare, ma prima di tutto esaminiamo un aspetto molto importante dal punto di vista pratico: la revoca della delibera da parte del condominio stesso. Questo rimedio può evitare molti ricorsi giudiziari.
Revoca delibera condominiale viziata
Abbiamo appena detto che per invalidare una delibera o l’intera assemblea è necessario instaurare una causa giudiziaria civile. Intanto però il condominio potrebbe tornare sui suoi passi e, in una successiva assemblea, revocare la precedente delibera, approvandone una nuova di contenuto diverso.
Anche questa eventualità va considerata nelle decisioni da prendere, perché la revoca della delibera d’iniziativa dell’assemblea è sempre possibile fino a quando la decisione non aveva esplicato i suoi effetti. Ad esempio, l’assemblea potrebbe decidere di togliere l’appalto alla ditta precedentemente incaricata, se e fino a quando i lavori affidati non sono stati eseguiti. E potrebbe stabilire di non farli più, o di compierli in modo diverso, o di affidarne l’esecuzione ad altre imprese. In tutti i casi, la vecchia delibera viene annullata e non c’è più motivo di impugnarla.
Se la nuova decisione dell’assemblea arriva mentre il giudizio instaurato dai condomini che si erano opposti alla precedente delibera è ancora in corso, si verifica un fenomeno processuale chiamato “cessazione della materia del contendere”: non vi è più motivo di lite (la vecchia delibera è stata annullata, quindi è inefficace e superata) e la causa si estingue, sull’accordo delle parti.
A questo punto, le spese legali sostenute da chi aveva fatto ricorso possono essere rimborsate in base al particolare criterio della soccombenza virtuale, verificando se nel caso concreto l’impugnazione proposta aveva possibilità di vittoria oppure no, e dunque chi tra i due contendenti (il ricorrente e il condominio) avrebbe probabilmente perso la causa e dunque avrebbe dovuto pagare le spese alla controparte. La decisione spetta al giudice.
Quorum e maggioranze assemblea condominiale
L’assemblea condominiale, per essere validamente costituita, richiede un doppio quorum, cioè una maggioranza relativa calcolata sia per teste (numero dei condòmini partecipanti) sia per quote (in base al valore dei millesimi di proprietà di ciascuno). Esiste, quindi, un quorum che conta le persone e uno che riguarda i millesimi.
Entrambe le soglie devono essere rispettate per arrivare al quorum costitutivo, e ad esso si aggiunge il quorum deliberativo necessario per raggiungere la maggioranza che serve ad approvare ogni decisione adottata dall’assemblea.
In particolare, in prima convocazione l’assemblea è validamente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentano almeno i 2/3 del valore dell’edificio, e le delibere possono essere approvate con un numero di voti favorevoli di almeno la metà degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio (dunque 500 millesimi).
In seconda convocazione le soglie scendono, ed è questo il principale motivo per cui le assemblee in prima convocazione vanno quasi sempre deserte: i quorum elevati sono difficili da raggiungere. Precisamente, in seconda convocazione per la validità dell’assemblea bastano 1/3 dei condòmini, rappresentativi di almeno 1/3 del valore dell’edificio (quindi 333,33 millesimi).
Una volta ottenuti questi valori, il presidente dichiara aperta la seduta e a questo punto gli argomenti in discussione possono essere approvati nelle delibere, che in seconda convocazione devono essere adottate con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti e che rappresenti almeno 1/3 dei millesimi totali. Questa è la cosiddetta maggioranza semplice, sufficiente per le delibere dell’assemblea in seconda convocazione.
Su alcuni argomenti, però, è necessaria una maggioranza più robusta – detta maggioranza qualificata: per legge [1] serve la maggioranza degli intervenuti, che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio, per la nomina o revoca dell’amministratore, per le liti condominiali (attive o passive) che esulano dalle competenze dell’amministratore, per l’approvazione delle innovazioni, per l’installazione di impianti, per la ricostruzione dell’edificio o le riparazioni straordinarie di notevole entità (come il rifacimento delle facciate esterne o la sostituzione del tetto), per l’installazione di sistemi di videosorveglianza, per gli interventi sulle parti comuni e per l’approvazione del regolamento condominiale.
Annullamento validità assemblea condominiale
Se le maggioranze suddette non vengono rispettate, si può invalidare l’assemblea condominiale o far annullare le singole delibere adottate. Da non trascurare anche l’importanza dell’avviso di convocazione, che deve essere inviato a tutti i condòmini almeno 5 giorni prima della data fissata per la riunione, altrimenti chi non lo ha ricevuto affatto o per tempo può impugnare le decisioni prese in assemblea (a meno che non sia comunque intervenuto e abbia votato a favore).
Un altro comune caso che comporta l’invalidità dell’assemblea è la mancanza nel verbale delle indicazioni relative alle maggioranze che abbiamo descritto: se non sono elencati i presenti e i relativi millesimi, nonché i voti favorevoli, contrari ed astenuti su ciascuno dei punti oggetto di delibera, è impossibile verificare se i quorum sono stati rispettati.
Come impugnare le delibere dell’assemblea
Le delibere adottate dall’assemblea in contrasto con le previsioni di legge che abbiamo descritto possono essere annullate con ricorso al giudice, da presentare entro 30 giorni dalla data della riunione, per i presenti che avevano votato contrario o si erano astenuti (non può impugnare la delibera chi aveva votato a favore) o, per gli assenti, dalla data di ricezione del verbale. Questo ristretto termine è previsto a pena di decadenza [2] e non si osserva solo nei casi di nullità di cui parleremo fra poco.
La causa deve essere preceduta da un tentativo di mediazione (obbligatoria in materia condominiale) da compiere presso un apposito organismo, altrimenti è improcedibile. Va precisato che l’impugnazione non sospende gli effetti della delibera (ad esempio, il riparto delle spese o l’esecuzione dei lavori approvati) a meno che la sospensione non sia chiesta nel ricorso e disposta dal giudice.
Alcune delibere possono essere impugnate senza limiti di tempo – dunque anche oltre la scadenza dei 30 giorni – quando sono affette da nullità, e pertanto – a differenza delle delibere annullabili – sono radicalmente improduttive di effetti. Si tratta di casi particolari, come quello delle delibere nulle per impossibilità dell’oggetto, per mancanza degli elementi essenziali, per illiceità (ad esempio, l’approvazione di un abuso edilizio) o per contrarietà all’ordine pubblico o al buon costume, e per esorbitanza dalle materie di competenza dell’assemblea.
È proprio quest’ultimo il motivo di nullità più rilevante dal punto di vista pratico: si pensi, ad esempio, a delibere che approvano, a maggioranza, l’esclusione di qualche condòmino dai servizi comuni (è richiesta l’unanimità dei consensi) o addossano le spese soltanto ad alcuni proprietari in violazione dei criteri di riparto prestabiliti, o invadono le parti di proprietà esclusiva e individuale anziché limitarsi alla gestione delle parti comuni. Le delibere nulle, proprio in quanto affette da vizi irrimediabili o comunque contrarie alla legge, non possono essere sanate da una successiva assemblea.
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