Come evitare i costi dell’atto notarile tramite l’usucapione e il verbale di mediazione.

Il notaio, o meglio la parcella del notaio, fa paura un po’ a tutti, quasi quanto il dentista. In verità bisognerebbe comprendere che non tutto ciò che si paga va al notaio: una buona parte – anzi, a volte, la fetta più consistente – finisce allo Stato. Difatti il notaio ha, tra le altre cose, il compito di riscuotere le imposte collegate agli atti da lui redatti per poi versarle all’Erario per conto del cliente. E questo perché il nostro ordinamento non si fida tanto dei contribuenti e preferisce avvalersi di un “sostituto d’imposta”. Ad ogni modo, che vadano allo Stato o al notaio, poco importa: non tutti hanno soldi da spendere. Così, quando c’è da fare un passaggio di proprietà, ci si chiede spesso come intestare casa senza notaio, semmai è possibile.

Una soluzione c’è. E a illustrarne le possibilità è stata la stessa Cassazione in più di una occasione (la più recente delle pronunce è la n. 483/2024 dell’8 gennaio 2024). Cerchiamo di fare il punto della situazione e partiamo innanzitutto dal principio: da come si fa una donazione e cosa è necessario.

Come si fa la donazione di una casa?

Poniamo il caso di un padre che voglia donare la propria abitazione al figlio affinché vi vada a vivere. In alcuni casi si limita a consegnargli le chiavi. Ma la legge non si accontenta della semplice parola del proprietario: per modificare l’intestazione del bene nei pubblici registri immobiliari – passaggio necessario per trasferirne la proprietà – è necessario un atto scritto. E quest’atto è il rogito notarile. Dinanzi alla necessaria presenza di due testimoni, il notaio redige l’atto di donazione e lo fa firmare al donante e al donatario. Le imposte sul trasferimento della proprietà vengono versate dal donatario.

Quanto costa fare una donazione dal notaio?

Il costo della donazione è composto da due voci:

• le imposte;
• la parcella del notaio.

Per quanto riguarda le imposte, sono dovute:

• imposta sulle donazioni;
• imposta ipotecaria;
• imposta catastale;
• imposta di bollo.

L’imposta sulle donazioni non è dovuta:

• nelle donazioni tra coniugi o tra ascendenti e discendenti, se il valore del bene non eccede 1 milione di euro (oltre tale soglia è dovuto solo il 4%);
• nelle donazioni tra fratelli e sorelle, se il valore del bene non eccede 100 mila euro (oltre tale soglia è dovuto solo il 6%).

In tutti gli altri casi, l’imposta sulle donazioni è dovuta in misura del:

• 6% da calcolare sul valore totale (cioè senza alcuna franchigia), per gli altri parenti fino al quarto grado, affini in linea retta, affini in linea collaterale fino al terzo grado
• 8% da calcolare sul valore totale (cioè senza alcuna franchigia), per le altre persone.

Se a beneficiare del trasferimento è una persona portatrice di handicap grave l’imposta si applica sulla parte del valore della quota che supera 1.500.000 euro, a prescindere dal grado di parentela tra i soggetti coinvolti.

L’imposta ipotecaria è pari al 2% del valore catastale dell’immobile.

L’imposta catastale è pari all’1% del valore catastale dell’immobile.

Entrambe tali imposte sono dovute in misura fissa, pari a 50 euro ciascuna, se per il donatario si tratta di prima casa.

La parcella del notaio è liberamente contrattabile ma di norma, secondo le tabelle dei compensi notarili (non vincolanti), la media è dell’1,78% del valore dell’immobile con possibilità di aumentarlo sino al 5,99% o di ridurlo fino allo 0.653%.

Viste le spese e i costi fissi, non è così infrequente chiedersi se sia possibile aggirare questo sistema ed effettuare una donazione senza notaio. Come detto in apertura, la soluzione c’è e si chiamausucapione. Vediamo come opera.

Come intestare una casa senza bisogno del notaio

Facciamo un esempio. Ipotizziamo che un padre consegni le chiavi della propria casa al figlio e gli consenta di viverci all’interno. Il suo intento è di donargliela ma non intende ancora affrontare le spese notarili. Dal canto suo, il figlio non si oppone a tale scelta e acconsente a lasciare la situazione così com’è, con l’intestazione formale del bene in capo al genitore.

Senonché, dopo un certo tempo, il figlio intende cambiare casa e vendere quella che il padre gli aveva donato a voce. Come potrà fare?

In teoria dovrebbe andare dal notaio e compiere due atti: il primo rivolto a formalizzare la precedente donazione dal padre al figlio e il secondo relativo all’atto di compravendita con il terzo acquirente.

In verità, questo doppio passaggio può essere aggirato in un altro modo.

La legge stabilisce che chi possiede per 20 anni un immobile di proprietà altrui atteggiandosi come fosse il proprietario ne diventa automaticamente proprietario in forza della cosiddetta usucapione. L’usucapione è un istituto che, in forza del possesso continuo e indisturbato del bene, determina il trasferimento della titolarità dello stesso. Nel corso dei 20 anni, il proprietario (o i suoi eredi) non deve mai aver rivendicato il bene: non deve cioè aver mai notificato un atto giudiziario per averne la restituzione (la semplice raccomandata non è sufficiente).

I 20 anni decorrono da quando è avvenuta la donazione (verbale o con scrittura privata).

Al termine del ventesimo anno è necessario che intervenga una sentenza del giudice ad accertare il verificarsi dei presupposti dell’usucapione. La sentenza infatti sostituisce l’atto notarile ed è sufficiente per determinare la trascrizione della proprietà del bene in capo al donatario.

Senonché il donatario che voglia evitare le spese notarili deve comunque avviare una causa, versare le relative imposte, avvalersi di un avvocato e poi registrare la sentenza. Il che finisce per neutralizzare il risparmio derivante dall’aver evitato la redazione di un atto notarile.

Ma, poiché la legge impone di avviare, prima della causa, un tentativo di mediazione obbligatoria, ben è possibile che donante e donatario fingano di trovare l’accordo in tale sede (in verità, tra padre e figlio sussisteva già l’intesa sul trasferimento della proprietà). L’accordo verrà verbalizzato e il verbale potrà essere trascritto nei pubblici registri immobiliari.

Attenzione, però: quando si raggiunge l’accordo in mediazione, le firme delle parti devono essere autenticate dal notaio.

In sintesi

Per effettuare una donazione di immobili senza l’intervento di un notaio, un metodo possibile è quello di indurre l’usucapione a favore del figlio. Questo processo implica la consegna del possesso del bene al donatario, che, dopo averlo detenuto per i necessari 20 anni dalla sua consegna, può acquisire la proprietà attraverso una sentenza del giudice che attesta l’usucapione avvenuta a suo beneficio.

Alternativamente, la proprietà può essere ottenuta, sempre all’esito dei 20 anni, tramite un procedimento di mediazione, in cui il proprietario originale non contesta la pretesa del figlio.

In entrambe le situazioni, il provvedimento che dichiara l’usucapione, sia esso una sentenza giudiziaria o un verbale di accordo raggiunto in mediazione, può essere registrato presso i pubblici registri immobiliari. Questa registrazione serve a formalizzare ufficialmente il passaggio di proprietà.