I rischi di un contratto di affitto a uso transitorio: che succede se la giustificazione non è corretta.

Se un contratto di locazione definito “transitorio” non rispetta certi criteri specifici, viene considerato come un contratto di locazione “ordinario”. È quindi molto importante sapere come giustificare un contratto transitorio di affitto al fine di non incorrere in tale penalizzazione.

In questo articolo vedremo come funzionano contratti di locazione a uso transitorio, quando durano e cosa succede alla scadenza del contratto stesso. Ma procediamo con ordine.

Cosa dice la legge sull’affitto a uso abitativo?

La legge lascia libere le parti che vogliano concludere un contratto di affitto di scegliere una tra le tipologie regolamentate dalla legge stessa.

In particolare, quando l’immobile serve per uso abitativo, sono principalmente due le forme di locazione “a lungo termine”:

• il contratto di affitto a canone concordato;
• il contratto di affitto a canone libero.

La locazione a canone concordato ha due caratteristiche essenziali:

• l’ammontare del canone è predefinito da accordi territoriali, così come lo stesso modello contrattuale;
• la durata è di 3 anni con un rinnovo automatico, alla scadenza, di altri 2 anni. Se sei mesi prima della scadenza di tale biennio, una delle parti non disdetta il contratto, questo si rinnova per altri 2 anni. E così via, di biennio in biennio.

La locazione a canone libero invece ha le seguenti particolarità:

• il canone, così come il contenuto del contratto, è liberamente concordabile dalle parti;
• la durata è di 4 anni con un rinnovo automatico, alla scadenza, di altri 4 anni. Se sei mesi prima della scadenza di tale quadriennio, una delle parti non disdetta il contratto, questo si rinnova per altri 4 anni. E così via, di quadriennio in quadriennio.

I contratti di affitto a uso transitorio: quali esigenze lo giustificano

La legge prevede anche una categoria speciale di contratti di affitto, chiamati “contratti transitori“. Questi contratti sono pensati per rispondere a esigenze particolari, sia del locatario (cioè chi prende in affitto l’immobile) sia del locatore (cioè il proprietario dell’immobile).

Le esigenze di transitorietà devono sussistere al momento della stipulazione del contratto di locazione; non rilevano quindi eventi successivi che possono aver reso stabile un’esigenza sorta come temporanea.

Difatti sia il locatore sia il conduttore possono avere l’esigenza di concludere un contratto di locazione per esigenze transitorie, derivanti, ad esempio, da mobilità lavorativa e connesse allo studio, all’apprendistato e formazione professionale, all’aggiornamento ed alla ricerca di soluzioni occupazionali.

Per esempio, un inquilino potrebbe aver bisogno di affittare un immobile solo per periodi specifici e non continui, o per una durata limitata, come nel caso di trasferimenti temporanei per lavoro o formazione professionale, oppure per fornire assistenza temporanea a qualcuno.

Anche le necessità del locatore possono giustificare un contratto transitorio. Ad esempio, un proprietario potrebbe voler affittare il suo immobile per un breve periodo prima di utilizzarlo personalmente o venderlo, o prima di iniziare lavori di ristrutturazione.

Le esigenze transitorie sono di norma regolate da accordi territoriali. Elenchiamo qui di seguito quelle più frequenti ed utilizzate:

• trasferimento temporaneo della sede di lavoro,
• matrimonio dei figli,
• rientro dall’estero,
• ragioni di studio,
• cessazione del rapporto di lavoro già nota al momento della stipula del contratto,
• contratto di lavoro a termine o a tempo determinato,
• previsione di trasferimento per ragioni di lavoro,
• trasferimento temporaneo della sede di lavoro,
• necessità di cure o assistenza a familiari,
• acquisto di un’abitazione che si renda disponibile entro 18 mesi,
• ristrutturazione o esecuzione di lavori che rendono temporaneamente inutilizzabile la sua abitazione,
• campagna elettorale.

Tali esigenze devono essere individuate nella contrattazione territoriale tra le organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori maggiormente rappresentative (art. 2 c. 1 DM Infrastrutture e trasporti 16 gennaio 2017). Deve comunque trattarsi di un’esigenza specifica collegata ad un evento certo a data prefissata.

Se le esigenze transitorie del contratto non sono previste negli accordi o sono difficilmente documentabili, tali accordi devono definire le modalità bilaterali di supporto ai contraenti da parte delle rispettive organizzazioni della proprietà e dei conduttori firmatarie degli accordi di riferimento (art. 2 c. 5 DM Infrastrutture e trasporti 16 gennaio 2017).

Le parti devono indicare espressamente quale sia l’esigenza transitoria del locatore o del conduttore allegando al contratto apposita documentazione (ad esempio certificato del datore di lavoro che attesti il trasferimento, certificati medici, ecc.) (art. 2 c. 4 DM Infrastrutture e trasporti 30 dicembre 2002).

Quanto dura un contratto di affitto a uso transitorio?

La legge indica solo la durata massima dei contratti di locazione a uso transitorio: questi non possono superare 18 mesi.

Nulla dice la legge sulla durata minima che, si desume, può essere pari o inferiore a 30 giorni.

Cosa succede alla scadenza di un contratto a uso transitorio?

Nei contratti di locazione ad uso transitorio non è necessario dare la disdetta. Alla scadenza del termine indicato nel contratto infatti si verifica la cessazione automatica.

I rischi del contratto di locazione a uso transitorio

Il Tribunale di Sassari, in una sentenza emessa il 30 novembre 2023, ha sottolineato che i contratti transitori possono durare da uno a diciotto mesi, ma devono essere usati solo se sussistono le condizioni previste dalla legge. In caso contrario, tali contratti devono essere trattati come contratti di locazione ordinari, con una durata di “4+4” anni. In questa specifica sentenza, si è scoperto che le ragioni presentate per giustificare la natura transitoria del contratto non erano valide secondo la legge, quindi il contratto è stato considerato come un ordinario contratto di locazione di quattro anni, rinnovabile per altri quattro.

Inoltre, se le ragioni della transitorietà sono state poste dal locatore, è necessario che quest’ultimo le confermi prima della scadenza, con apposita comunicazione al conduttore: in caso contrario, se il conduttore rimane nel godimento dell’immobile, il contratto diventa soggetto alla disciplina ordinaria, con durata di 4 anni + 4 anni.

Se il locatore comunica il perdurare dell’esigenza transitoria e poi non adibisce l’immobile all’uso dichiarato entro 6 mesi, il locatore può essere condannato al risarcimento del danno a favore del conduttore (massimo 36 mensilità del canone di locazione) oppure al ripristino del contratto di locazione secondo la disciplina ordinaria.