I diritti e i doveri dei condomini morosi: la guida al recupero dei crediti del condominio e come ottenere un saldo e stralcio o una dilazione. 

Quando uno dei condomini non paga le quote condominiali, l’amministratore può agire nei suoi confronti anche senza il previo mandato dell’assemblea. Anzi si tratta di un suo preciso obbligo a cui deve adempiere entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio, a pena di responsabilità personale. Posta quindi l’imminenza dell’azione legale, è bene chiedersi come gestire i debiti del condominio per evitare di dover poi affrontare un decreto ingiuntivo e, in assenza di opposizione, il successivo pignoramento. 

La questione implica la previa conoscenza della procedura di riscossione dei crediti condominiali per comprendere entro quanto agire.

Debiti con il condominio: come avviene la riscossione?

La riscossione dei crediti condominiali avviene in modo piuttosto celere. L’amministratore nomina un avvocato di propria fiducia, anche senza aver previamente informato l’assemblea. 

L’avvocato presenta un ricorso in tribunale con cui chiede l’emissione di una ingiunzione di pagamento nei confronti del debitore. Insieme al ricorso deposita una copia della delibera di approvazione del bilancio e del consuntivo. Tuttavia, il deposito del bilancio non condiziona l’emissione del decreto ingiuntivo. 

Il giudice emette il decreto ingiuntivo nel giro di un paio di mesi, ordinando al debitore di pagare immediatamente la somma in questione. In assenza della delibera di approvazione del bilancio, l’ingiunzione dà al debitore un termine di 40 giorni per pagare.

Il decreto ingiuntivo viene notificato al debitore. Se questi resta inadempiente, l’avvocato gli notifica un ultimo avviso: il cosiddetto atto di precetto, assegnandogli altri 10 giorni prima di avviare il pignoramento dei suoi beni. 

Se entro 90 giorni non viene avviato il pignoramento, il precetto deve essere notificato nuovamente. 

Debiti di condominio: quando contestarli?

Il debitore può sempre fare opposizione al decreto ingiuntivo; tuttavia non può sollevare contestazioni contro la ripartizione delle spese o eventuali vizi della relativa delibera assembleare. E ciò perché, per farlo, deve rispettare il termine di 30 giorni da quest’ultima (che decorrono, per gli assenti, dalla data di comunicazione del verbale). 

Solo in caso di gravi vizi, quelli cioè che determinano la nullità della delibera, si può fare opposizione contro il decreto ingiuntivo. Tipico è il caso in cui il condominio decida una divisione di spese violando le regole sulla ripartizione per millesimi o quando decida questioni che esulano dalla sua competenza.

Debiti con il condominio: ci si può difendere?

Se il condominio dovesse decidere di pignorare i beni del condomino moroso questi avrebbe poco di che difendersi: difatti il condominio potrebbe sempre avviare un pignoramento immobiliare sull’appartamento, anche se questo è stato concesso in affitto, in comodato o in usufrutto (in questo secondo caso viene pignorata la nuda proprietà). 

Sicuramente il metodo migliore è trovare un accordo con il condominio, posto che a nessun creditore – neanche a quello con maggiori garanzie – piace affrontare una procedura di esecuzione forzata. E difatti anche la vendita immobiliare è soggetta a costi e a rischi nel caso in cui non vi siano offerenti. Senza contare che, nelle more delle aste, il condominio potrebbe andare incontro a serie difficoltà economiche.

Sicché non poche volte l’assemblea – anche per evitare spese legali che aggravino la situazione del bilancio – accetta una dilazione di pagamento oppure un saldo e stralcio (ossia una riduzione dell’importo in cambio di un tempestivo rientro).

Come trovare l’accordo con il condominio

Si tenga sempre conto che l’amministratore non può, senza previa autorizzazione dell’assemblea, accettare le offerte transattive del condomino moroso. Difatti è l’assemblea l’unica che può autorizzarle. 

Dunque sarebbero illegittimi – o comunque privi di alcun valore – l’accordo di saldo e stralcio o la dilazione concessi dall’amministratore, anche a voce, senza prima passare dall’assemblea. 

L’accordo dovrà essere preferibilmente scritto o messo a verbale alla prima assemblea utile.

Che succede se vendo o dono la casa?

Chi vende la casa non cede i debiti che ha già contratto con il condominio, ma l’acquirente è responsabile in solido con il venditore per gli arretrati maturati nell’anno in cui il rogito è stato comunicato all’amministratore e in quello precedente. Lo stesso dicasi nel caso di donazione. 

Resta peraltro fermo che il condominio potrebbe sempre esperire una azione revocatoria e rendere inefficace la cessione del bene in modo da pignorarlo. 

Che succede se metto la casa nel fondo patrimoniale?

Non serve creare un fondo patrimoniale per tutelare la casa dai debiti del condominio. Difatti i debiti per gli oneri condominiali si considerano contratti per i “bisogni della famiglia” e, come tali, sono insensibili allo scudo del fondo patrimoniale. In altri termini i creditori – ivi compreso il condominio – potrà pignorare l’appartamento nonostante l’inserimento nel fondo, in qualsiasi momento. 

Come chiedere un saldo e stralcio o una dilazione al condominio?

Per chiedere un saldo e stralcio o una dilazione sarà innanzitutto bene rappresentare la propria difficoltà economica con una lettera indirizzata all’amministratore, il quale poi sarà tenuto a darne lettura in assemblea.

Con la lettera però è bene sapere che non si sta facendo altro che riconoscere il proprio debito: questa ammissione impedisce ogni successiva contestazione e, per di più, interrompe i termini di prescrizione (di cui parleremo più avanti).

Nella comunicazione bisognerà anche dare atto di garanzie che possano consentire al condominio di sperare in un corretto adempimento futuro (ad esempio la destinazione di un quinto dello stipendio al versamento degli oneri condominiali pregressi).

Quando si prescrivono le spese condominiali?

È bene trattare, ma non i debiti troppo antici. Infatti i debiti con il condominio seguono una prescrizione breve: solo di 5 anni. Questo significa che, in assenza di atti interruttivi della prescrizione – come solleciti di pagamento o altre diffide consegnate a mezzo raccomandata – si è tenuti a pagare solo le ultime cinque annualità. E ciò vale anche per i conguagli.

Invece, per quanto attiene agli oneri straordinari – come le spese per la ristrutturazione – dovuti una tantum, la prescrizione è di 10 anni.

Altri rischi di chi non paga il condominio 

Oltre alle azioni esecutive del condominio, di cui abbiamo parlato sopra, i morosi devono temere un secondo rischio. La legge prescrive infatti che se il condominio, per difficoltà economiche, non dovesse riuscire a pagare, a propria volta, i creditori (ad esempio i fornitori delle utenze o le ditte di manutenzione), questi ultimi potrebbero agire nei confronti dei beni dei singoli condomini, partendo proprio dai morosi. L’elenco di questi ultimi deve essere loro fornito dall’amministratore. 

I diritti dei morosi

L’amministratore è tenuto a comunicare il nome dei morosi ai condomini che glielo chiedano ma non a soggetti estranei al condominio (salvo solo i creditori che intendano intraprendere un pignoramento, per come detto al paragrafo precedente). Sicché qualsiasi comunicazione in bacheca o in altro luogo accessibile al pubblico ove si faccia riferimento ai nominativi dei debitori sarebbe una illegittima violazione della privacy, che rasenterebbe gli estremi del reato di diffamazione.

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