Cosa succede se c’è l’ipoteca sulla casa: tutte le conseguenze per il debitore. La guida completa.

Siamo abituati a sentire parlare di ipoteca, ma molte sono le domande che si pongono in tali circostanze. Come funziona l’ipoteca su un immobile? Si può iscrivere un’ipoteca sulla prima casa? Si può vendere o donare il bene già ipotecato? Quanto tempo dura questa misura?

Nel seguente articolo cercheremo di dare risposta a tutti questi interrogativi. Scopriremo cosa succede se c’è l’ipoteca sulla casa, cosa comporta e quando decade. Ma procediamo con ordine.

A cosa serve l’ipoteca?

L’ipoteca rappresenta una forma di garanzia per chi ha un credito nei confronti di un altro soggetto. Questo credito può derivare da un contratto (ad esempio un finanziamento) o da una condanna (ad esempio una sentenza).

L’ipoteca ha così due funzioni:

• consente al creditore di pignorare il bene ipotecato (con un apposito e ulteriore procedimento) garantendosi tuttavia un privilegio sul ricavato dalla vendita forzata. In pratica, semmai il proprietario dell’immobile dovesse avere altri debiti, il creditore ipotecario si soddisfa con priorità rispetto agli altri creditori;
• consente al creditore di pignorare il bene ipotecato anche se questo viene ceduto (con vendita o donazione) ad altri soggetti. In tal modo, il pignoramento può avvenire nonostante il nuovo proprietario del bene non sia il debitore.

Che cos’è l’ipoteca?

L’ipoteca rappresenta una forma di sicurezza per chi eroga un finanziamento perché garantisce al creditore una protezione contro il rischio di inadempienza del debitore. Egli infatti sa che potrà sempre pignorare l’immobile a prescindere da eventuali trasferimenti dello stesso o di ulteriori debiti contratti dal proprietario.

Tale meccanismo si rivela particolarmente prezioso nel contesto dell’acquisto di beni immobili: ad esempio, quando si desidera comprare una casa e si ricorre a un mutuo, la banca si tutela appunto attraverso l’ipoteca sull’immobile.

In termini giuridici, l’ipoteca costituisce un diritto reale di garanzia (“reale” significa “su una cosa”, perché res in latino significa “cosa”) che ha lo scopo primario di salvaguardare gli interessi del creditore di fronte alla possibile insolvibilità del debitore.

L’ipoteca è regolamentata dall’articolo 2808 del Codice Civile, il quale stabilisce che il creditore acquisisca il diritto di procedere all’espropriazione dei beni ipotecati, anche nei confronti di un eventuale terzo acquirente (o donatario), allo scopo di soddisfare il proprio credito con priorità sul ricavato dell’espropriazione.

Quali beni sono soggetti a ipoteca?

L’ipoteca si applica prevalentemente ai beni immobili, anche se potrebbe avere ad oggetto i beni mobili.

Essa può essere iscritta anche su diritti reali minori su immobili (ad esempio un usufrutto) nonché su beni mobili registrati in pubblici registri, come, ad esempio, autoveicoli, navi, aerei e rendite dello Stato.

L’ipoteca può gravare:

• su beni di proprietà del debitore;
• oppure su beni di terzi che abbiano volontariamente acconsentito all’iscrizione dell’ipoteca stessa (si pensi al padre che, volendo aiutare il figlio a ottenere un finanziamento, conceda alla banca l’ipoteca sulla propria abitazione).

Si può iscrivere ipoteca sulla prima casa?

Sicuramente è possibile iscrivere ipoteca sulla prima e unica casa del debitore (diversamente nessuna banca erogherebbe il relativo mutuo). Ciò vale anche quando il creditore è l’Agenzia Entrate Riscossione. Per quest’ultimo sussiste solo il divieto di pignoramento della prima casa.

Di chi è la casa se c’è l’ipoteca?

Spesso si sente dire che la casa “è della banca” finché c’è l’ipoteca. Sotto un profilo legale questa affermazione è completamente errata. La titolarità del bene, nonostante l’ipoteca, resta del debitore il quale – come visto sopra – ne può disporre liberamente.

Solo nel caso in cui si dovesse procedere al pignoramento, alla vendita all’asta e alla successiva aggiudicazione si avrà che il trasferimento della proprietà del bene, non già però in favore della banca ma del terzo aggiudicatario all’asta.

Una recente riforma prevede la possibilità, per il debitore soggetto al pignoramento, di lasciare la casa ipotecata alla banca affinché la venda privatamente, liberandosi così dal debito e ottenendo l’eventuale differenza tra il valore di quest’ultimo il prezzo ricavato dalla vendita stessa. Tale possibilità però deve essere prevista dal contratto di mutuo.

Come si iscrive ipoteca?

L’ipoteca viene formalizzata tramite una registrazione nei registri immobiliari. Non necessita di un previo avvertimento al debitore. Tuttavia il creditore deve essere munito di un “titolo esecutivo” che può essere, ad esempio:

• un contratto stipulato innanzi al notaio, come un mutuo;
• una sentenza di condanna;
• un decreto ingiuntivo;
• una cambiale o un assegno protestati.

Nel contesto specifico dei mutui immobiliari, il pagamento delle singole rate viene assicurato da un’ipoteca sull’immobile che si intende acquistare. Questa forma di garanzia si concretizza attraverso la redazione di un atto pubblico (ossia un atto notarile) e la successiva registrazione in appositi registri pubblici ad opera dello stesso notaio. Ad esempio, quando si desidera comprare una casa e si ricorre a un mutuo, la banca si tutela appunto attraverso l’ipoteca sull’immobile.

L’iscrizione dell’ipoteca avviene nello stesso momento in cui viene stipulato il contratto di mutuo. Di fronte al notaio, il nuovo proprietario autorizza la banca a vantare sull’immobile un privilegio ipotecario: in caso di inadempienze, sarà autorizzato a rifarsi direttamente sull’abitazione.

Differenza tra ipoteca e pegno

È importante non confondere l’ipoteca con il pegno, nonostante entrambi siano strumenti di garanzia “reale” (ossia su cose) previsti dal Codice Civile per proteggere il creditore da potenziali inadempienze del debitore. La distinzione fondamentale tra questi due istituti risiede nell’oggetto della garanzia e nelle formalità richieste per la loro costituzione:

• l’ipoteca si iscrive su mobili, immobili, diritti reali minori, beni mobili registrati; al contrario il pegno si realizza solo su beni mobili;
• solo l’ipoteca necessità di una formalizzazione specifica: l’iscrizione nei registri pubblici;
• a differenza del pegno, l’ipoteca non comporta lo spossessamento del bene, permettendo così al proprietario o debitore di continuare a utilizzare l’oggetto ipotecato.

Quanti tipi di ipoteca esistono?

La legge distingue tra tre categorie principali di ipoteca, ognuna con caratteristiche e finalità proprie:

• ipoteca volontaria: è la forma più comune. Viene concessa dallo stesso proprietario del bene che decide di offrire questo come garanzia per un debito. Di solito, si ricorre all’ipoteca volontaria in occasione della stipula di un mutuo immobiliare, dove il proprietario sottoscrive l’ipoteca per accedere al finanziamento necessario all’acquisto dell’immobile;
• ipoteca giudiziale: viene iscritta per ordine di un giudice, in risposta alla richiesta di un creditore che non ha ricevuto il pagamento dovuto. La procedura giudiziale assicura quindi al creditore una forma di garanzia sul recupero del credito attraverso l’eventuale espropriazione dei beni del debitore;
• ipoteca legale: è la meno comune delle tre e si verifica in circostanze specifiche, ad esempio per tutelare una banca che concede un mutuo. Deriva da una norma di legge che la prevede espressamente. Spesso, tuttavia, le banche non fanno affidamento su questa forma di ipoteca, poiché il debitore solitamente si impegna volontariamente a istituire un’ipoteca a garanzia del prestito.

Procedura per l’iscrizione di un’ipoteca

L’iscrizione di un’ipoteca è un atto formale che comporta la registrazione della stessa nei registri immobiliari pubblici. Questo processo garantisce la pubblicità dell’ipoteca e informa eventuali terzi della sua esistenza, rendendo così ufficiale la garanzia offerta sul bene immobile.

Per poter procedere con l’iscrizione dell’ipoteca, il pubblico ufficiale incaricato – che nella maggior parte dei casi è il notaio – dovrà provvedere a presentare al conservatore:

• il documento attraverso il quale viene chiaramente espressa la volontà di concedere l’ipoteca, come può essere, ad esempio, il contratto di mutuo. Nel caso di ipoteca giudiziale, si tratta della sentenza del giudice;
• la nota di iscrizione, all’interno della quale sono contenute tutte le informazioni indispensabili perché possa essere costituita l’ipoteca: dati anagrafici e dati catastali identificativi dell’immobile.

A seguito dell’iscrizione presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari competenti, l’ipoteca assume valore a tutti gli effetti e diventa opponibile a terzi. Il suddetto registro è pubblico, quindi risulta essere accessibile a chiunque abbia la necessità di consultarlo, per sapere, ad esempio, se su un determinato immobile ci sia un’ipoteca.

Di norma si può iscrivere ipoteca per un valore superiore a una volta e mezzo il debito per cui si procede. Infatti, in tal modo, si vanno a coprire anche gli interessi che nel frattempo maturano e le spese legali per un eventuale pignoramento.

Da che importo può essere iscritta un’ipoteca?

Non c’è alcun limite di importo per l’iscrizione dell’ipoteca. Quindi essa può scattare anche per debiti minimi. Tuttavia, poiché essa comporta un costo notevole in favore del creditore, vi si ricorre solo quando il debito supera diverse migliaia di euro.

Si può iscrivere ipoteca su più immobili?

Il creditore può iscrivere ipoteca su più immobili solo se uno è insufficiente a coprire il debito e a garantire al creditore medesimo il recupero delle somme che gli sono dovute.

Tuttavia, se il debito viene in parte estinto (si pensi al progressivo pagamento di un mutuo) si può chiedere una riduzione proporzionale dell’ipoteca.

Chi paga l’ipoteca?

L’iscrizione ipotecaria comporta una serie di spese che sono a carico del debitore, e vengono corrisposte direttamente al notaio.

Come cancellare l’ipoteca?

Così come esistono diverse tipologie di ipoteca, esistono anche varie procedure per la loro cancellazione, ognuna specifica per il tipo di ipoteca in questione.

Per l’ipoteca volontaria, comunemente associata alla concessione di mutui immobiliari, la cancellazione avviene automaticamente una volta estinto completamente il debito. In pratica, dopo che il debitore ha restituito l’intero importo del prestito, l’ipoteca apposta sull’immobile come garanzia viene rimossa senza ulteriori formalità.

La cancellazione dell’ipoteca giudiziale invece richiede un intervento ufficiale: può avvenire solo attraverso un provvedimento emesso da un giudice o mediante un atto notarile. Questo tipo di ipoteca viene istituita a seguito di un decreto giudiziario e la sua rimozione necessita pertanto di un atto formale che ne attesti la risoluzione delle cause che l’hanno generata.

Per quanto riguarda l’ipoteca legale, la procedura di cancellazione si concretizza attraverso un atto giudiziario. Questo avviene quando il debitore ha adempiuto a tutti gli obblighi previsti nel piano di rientro concordato con il creditore, dimostrando quindi di aver saldato il debito che aveva originato l’ipoteca.

In tutti i casi, la cancellazione dell’ipoteca è un processo che segna la conclusione di un obbligo finanziario e la liberazione del bene da vincoli di garanzia, restituendo al proprietario la piena disponibilità del suo immobile.

È possibile fare più di un’ipoteca su una casa?

Sullo stesso immobile è possibile iscrivere più di un’ipoteca da parte di più creditori dello stesso soggetto. Il proprietario ha quindi la facoltà di offrire a garanzia il proprio immobile a più soggetti, nel momento in cui dovesse contrarre diversi debiti.

Il primo creditore avrà un’ipoteca di primo grado e quindi si soddisfa con privilegio rispetto agli altri in caso di pignoramento.

In pratica le varie ipoteche sulla casa hanno un preciso ordine di preferenza a seconda della successione cronologica con cui vengono iscritte.  Esiste l’ipoteca di primo gradoquando sulla casa non ci sono precedenti ipoteche. L’ipoteca di secondo grado – e terzo, quarto o quinto grado – è quella iscritta nei registri in un secondo momento rispetto a quella di primo grado.

Nel caso in cui il creditore abbia iscritto un’ipoteca di primo grado ha diritto a vedersi soddisfatto integralmente, nel caso in cui il bene dovesse essere messo all’asta. I creditori che hanno in mano delle ipoteche di grado inferiore concorrono proporzionalmente sull’importo residuo.

Quanto tempo dura l’ipoteca?

L’ipoteca ha un’efficacia di 20 anni dopodiché decade. Tuttavia, se il credito è ancora in vita, il creditore può rinnovarla prima dello scadere del 20 anno. Se lo fa dopo che è spirato il termine, l’ipoteca è ugualmente valida ma assume il grado più basso rispetto a quelle iscritte nel frattempo. Facciamo un esempio.

Una banca iscrive ipoteca di primo grado sull’immobile del mutuatario. Dopo due anni, anche il fisco iscrive ipoteca sullo stesso bene: ipoteca che però sarà di secondo grado (il che significa che il ricavato derivante dalla vendita va prima a soddisfare integralmente la banca e solo l’eventuale residuo spetta all’Agenzia delle Entrate). Se, dopo 20 anni, la banca fa decadere la propria ipoteca senza rinnovarla, quella del fisco diventa di primo grado. La banca potrebbe iscrivere di nuovo l’ipoteca ma sarà di secondo grado. Invece se la banca rinnova l’ipoteca prima del 20mo anno, questa resta sempre di primo grado.

Da ciò deriva che l’ipoteca dura finché dura il credito e quindi, in teoria, potrebbe restare in eterno (salvo ovviamente la prescrizione del credito che, di norma, è di 10 anni dall’ultimo avviso di pagamento).

Come estinguere un’ipoteca

Sono diverse le ipotesi per le quali si può estinguere un’ipoteca. Tra le più importanti ricordiamo:

• l’estinzione completa del debito;
• la rinuncia, da parte del creditore, del proprio credito;
• l’avvenuta compensazione del debito;
• a seguito della prescrizione del debito, che avviene nell’arco di dieci anni;
• il mancato rinnovo dell’iscrizione, che deve essere effettuata entro vent’anni;
• a seguito della distruzione dell’immobile per un evento calamitoso;
• l’espropriazione dell’immobile per l’esecuzione di opere di pubblica utilità;
• la rinuncia, da parte della banca, dell’ipoteca;
• l’ipoteca andata in prescrizione.

Differenza tra cancellazione ed estinzione dell’ipoteca

Sebbene possano apparire simili a prima vista, la cancellazione e l’estinzione di un’ipoteca rappresentano due concetti giuridici distinti, ognuno con le proprie implicazioni.

La cancellazione dell’ipoteca implica la rimozione formale dell’iscrizione ipotecaria dai registri immobiliari. Questo processo elimina ogni traccia dell’ipoteca, liberando il bene da ogni vincolo precedentemente registrato e restituendo al proprietario la piena libertà di disporre del suo immobile.

L’estinzione dell’ipoteca, al contrario, si verifica quando il motivo per il quale l’ipoteca era stata originariamente istituita cessa di esistere, come nel caso del completo rimborso del debito garantito dall’ipoteca stessa. Tuttavia, a differenza della cancellazione, l’estinzione non comporta la rimozione automatica dell’iscrizione dall’archivio dei registri immobiliari. L’ipoteca estinta rimane quindi registrata fino a quando non viene effettuata una specifica richiesta di cancellazione.

Che succede se non paghi il mutuo?

Se si omette il pagamento del mutuo, le conseguenze possono variare a seconda del numero e della frequenza delle rate mancate:

• pagamento omesso di una singola rata: il creditore sollecita il debitore ma non può mettere in vendita la casa con il pignoramento;
• se il ritardo supera i 30 giorni ma è inferiore a 180 per almeno sette rate, o se i ritardi superano i 180 giorni anche per una sola rata, può scattare il pignoramento. In queste circostanze, la banca ha la facoltà di avviare le procedure per pignorare i beni del debitore.

Inizialmente, la banca applicherà degli interessi di mora come forma di risarcimento per il ritardo, facendo aumentare l’importo della rata di un valore compreso tra il 2% e il 4%, a seconda del tasso di interesse pattuito.

Successivamente, in caso di ritardi, la banca potrà segnalare il cliente al Sistema di Informazioni Creditizie (SIC), gestito dalla Centrale Rischi Interbancaria, dove vengono raccolte le informazioni sui cittadini che hanno sottoscritto mutui e prestiti e che hanno manifestato problemi nei pagamenti.