Quando si può diventare proprietari della casa semplicemente pagando i canoni di affitto più una quota finale; quali sono i vantaggi della formula rent to buy.

Molti dicono che stare in affitto è un pessimo affare, perché con tutti i soldi dei canoni di locazione pagati nel corso degli anni si sarebbe potuti diventare proprietari della casa; magari facendo un mutuo, così finanziando subito l’importo necessario per comprare l’immobile, e dunque versando le rate a beneficio di se stessi, anziché del padrone.

Un’interessante possibilità per gli inquilini che intendono acquistare la casa in cui vivono e per la quale stanno pagando il canone mensile è l’affitto con diritto di riscatto: vediamo cos’è, come funziona e quando conviene questo strumento, non a caso chiamato anche “affitto programmato”, che riguarda praticamente tutti i tipi di immobili: i fabbricati ad uso abitativo o quelli a destinazione commerciale, come i negozi e gli uffici, nonché i terreni agricoli o edificabili ed anche le aree in costruzione.

Cos’è l’affitto con diritto di riscatto?

L’affitto con diritto di riscatto – noto anche con l’espressione anglosassone “rent to buy“, tradotta letteralmente: “affitta per comprare” – è una tipologia di contratto, stipulato tra due parti: il locatore e promittente venditore dell’immobile, da un lato, e l’inquilino di quell’immobile, dall’altro lato, che si riserva la possibilità di comprarlo, rinviando la decisione a un momento successivo. Tecnicamente questo schema viene definito anche come «locazione con patto di futura vendita».

Dal punto di vista pratico, il rent to buy è un contratto di affitto con un diritto di opzione stabilito sin dall’inizio in favore dell’inquilino, che alla scadenza potrà liberamente decidere se acquistare l’immobile o no: l’opzione non è un obbligo di acquisto. Se l’affittuario esercita tale facoltà, il proprietario, invece, è obbligato a vendere, e dovrà farlo al prezzo già pattuito in partenza (salvo che in seguito le parti non si mettano diversamente d’accordo, altrimenti il contratto è vincolante).

Come funziona il riscatto?

Il riscatto che qualifica questo tipo di contratto è costituito dal versamento finale del residuo prezzo da pagare per diventare proprietari dell’immobile di cui si è stati affittuari: precisamente, questa cifra costituisce la differenza tra il prezzo di cessione dell’immobile, come stabilito dalle parti al momento della conclusione del contratto, e l’importo di tutti i canoni di affitto versati, che ovviamente vengono computati in diminuzione dalla cifra totale, così come la somma eventualmente data come caparra.

Solitamente, l’importo di questa cifra finale (che alcuni chiamano impropriamente maxi rata), è notevolmente superiore a quello della sommatoria dei canoni periodici versati durante l’arco di durata del contratto, ma potrebbe anche accadere diversamente, se le parti stabiliscono un accordo in tal senso.

Rent to buy e leasing: differenze

Il rent to buy si differenzia dal leasing immobiliare, che è anch’esso un contratto di locazione a lungo termine, con possibilità di acquistare l’immobile alla fine, innanzitutto perché è un contratto bilaterale tra il proprietario locatore e l’affittuario che potrà diventare l’eventuale futuro acquirente, e dunque non trilaterale, con l’intervento della società di leasing, e inoltre, da un punto di vista pratico, soprattutto perché non consente la deducibilità fiscale dei canoni di affitto, salve le (rare) deroghe previste per i classici contratti di locazione abitativa o commerciale.

Come si fa il contratto di affitto con diritto di riscatto?

Il decreto “Sblocca Italia”, che nel 2014 ha introdotto questo strumento, prevede che il contratto di affitto di riscatto deve essere stipulato davanti a un notaio, non quindi con una comune scrittura privata, come avviene per i normali contratti di locazione di immobili ad uso abitativo o commerciale. Questo atto verrà trascritto, a cura del notaio rogante, nei pubblici registri immobiliari, in modo che tutti possano venire a conoscenza del vincolo stabilito in favore dell’affittuario.

Il contratto deve contenere questi elementi essenziali:

• la durata del contratto di affitto, che può essere compresa tra 3 e 10 anni;
• l’importo periodico dei canoni da versare al proprietario (di solito si tratta di rate mensili, ma le parti potrebbero stabilire una periodicità diversa, ad esempio trimestrale o annuale);
• il prezzo totale della compravendita dell’immobile;
• il termine finale stabilito per l’esercizio del diritto di riscatto da parte dell’inquilino.

Come si stabilisce il prezzo di acquisto finale?

Il prezzo di acquisto finale dell’immobile affittato con diritto di riscatto – che corrisponde alla cifra complessiva pattuita per la compravendita, meno l’importo dei canoni di locazione versati periodicamente nel corso del tempo – viene stabilito d’intesa tra le parti sin dal momento della sottoscrizione del contratto con formula rent to buy.

Ad esempio, un immobile potrebbe essere venduto al prezzo finale di 100mila euro, di cui 60mila saranno già stati pagati dall’inquilino durante 10 anni di durata del contratto, con il canone di 500 euro mensili, per cui la cifra che l’affittuario dovrà versare al momento della stipula della compravendita che segna il passaggio di proprietà sarà di soli 40mila euro.

In genere, la cifra che l’affittuario si impegna a versare al proprietario nel caso in cui intenda esercitare il diritto di riscatto è alquanto superiore al prezzo di mercato dell’immobile al momento della stipula del contratto: questo serve per cautelarsi da eventuali inadempimenti e svalutazioni.

Cosa può fare l’affittuario per esercitare il riscatto?

Alla scadenza del contratto, l’affittuario ha queste due opzioni, da esercitare alternativamente a sua scelta, con una comunicazione formale al proprietario locatore che deve avvenire e con le modalità stabilite nel contratto stesso (ad esempio, lettera raccomandata o Pec almeno 3 mesi prima del termine):

• può decidere di acquistare l’immobile, al prezzo già convenuto e per il quale il proprietario si è già impegnato a vendere, sin dal momento della sottoscrizione del contratto;
• può rinunciare alla possibilità di diventare proprietario del bene, e in tal caso i canoni già versati saranno incamerati dal proprietario come corrispettivo per l’utilizzazione e il godimento dell’immobile.

Nel secondo caso, è possibile stipulare un nuovo contratto di locazione valevole per il futuro, oppure l’inquilino dovrà lasciare l’immobile entro la data scadenza dell’originario contratto.

Che vantaggi ha l’affitto con diritto di riscatto?

L’affitto con diritto di riscatto ha il vantaggio, per l’inquilino, di eliminare l’inconveniente cui accennavamo in apertura, e cioè quello di pagare per molti anni l’affitto senza alcuna possibilità di diventare proprietari del bene: qualcuno li considera “soldi persi”. Invece con il rent to buy tutti i canoni di affitto versati vanno a finire in conto prezzo dell’acquisto programmato.

Un vantaggio ulteriore che l’affittuario ha è che, ricorrendo al rent to buy, non ha la necessità di richiedere un mutuo bancario per l’acquisto dell’immobile; ciò potrebbe risultare utile per chi non ha i requisiti finanziari necessari (ad esempio perché è un cattivo pagatore, o è un disoccupato privo di redditi e senza parenti in grado di fornirgli garanzie), e dunque si vedrebbe inevitabilmente respingere le richieste prestito formulate ai vari istituti di credito.

Ma anche il proprietario ha alcuni vantaggi nello stipulare un contratto di affitto con la formula rent to buy. Ecco i principali:

• innanzitutto, chi desidera vendere i propri immobili amplia la platea dei potenziali acquirenti a coloro che altrimenti non sarebbero in grado di acquistarli, perché privi di patrimonio o perché le banche non gli concedono mutui: così il rent to buy può attirare più compratori, e vincolarne uno a comprare; nella pratica, questo schema viene utilizzato spesso dai costruttori, per premunirsi dal rischio di avere appartamenti o negozi che restano invenduti;
• in secondo luogo, per ottenere un reddito immediato, e tendenzialmente stabile, da un immobile che, per varie ragioni, il proprietario non vuole o non può vendere attualmente, ma intende farlo soltanto a una data programmata, cioè alla scadenza del contratto di affitto con diritto di riscatto in favore dell’inquilino.

Quali sono i rischi dell’affitto con diritto di riscatto?

Correlativamente, il rent to buy presenta alcuni importanti rischi, da non sottovalutare:

• l’immobile, durante il lungo periodo del contratto di affitto con diritto di riscatto finale, potrebbe svalutarsi, ma l’affittuario si è già impegnato ad acquistarlo al prezzo prestabilito all’inizio: ciò conviene molto al proprietario, che si assicura un prezzo maggiore rispetto a quello attuale di mercato, a meno che l’inquilino, per non pagare più il bene di quanto attualmente vale, rinunci all’opzione di acquisto;
• l’inquilino potrebbe rivelarsi insolvente, proprio come accade per i classici contratti di locazione senza diritto di riscatto; lo sfratto è possibile, ma in concreto potrebbe risultare più difficoltoso, perché non si applica la disciplina più rapida prevista per le locazioni, bensì quella della risoluzione del contratto per inadempimento, quindi occorre instaurare una lunga causa civile ordinaria;
• se l’inquilino non esercita l’opzione di riscatto, non comprerà l’immobile e dunque non dovrà versare al proprietario la cifra finale, privandolo di una parte dell’incasso che inizialmente aveva auspicato e lasciandolo con la proprietà del bene invenduto.

Proprio tutte queste incertezze, unitamente allo scarso appeal fiscale (in termini di risparmio di imposte non c’è convenienza rispetto ad altri strumenti), hanno fatto sì che il rent to buy, nonostante l’innovatività della formula e lo slancio iniziale dello scorso decennio, non ha avuto un grosso successo applicativo in Italia.

Rent to buy: per saperne di più

Per approfondire il contratto di affitto con diritto di riscatto leggi anche questi articoli:

• Rent to buy: disciplina e profili pratici;
• Il rent to buy: una soluzione per acquistare casa.