Regole e criteri per adeguare all’inflazione il canone di affitto di un locale commerciale: come e quando richiedere l’aumento del prezzo. 

Ti sei mai chiesto come funziona l’adeguamento ISTAT per i contratti di locazione commerciale? In un periodo di alta inflazione, è essenziale comprendere questo meccanismo. Come vedremo a breve, la legge pone dei rilevanti limiti al diritto del locatore di pretendere somme aggiuntive dal conduttore, tanto nell’ipotesi in cui questi sia una persona fisica che giuridica.

La materia dell’adeguamento ISTAT alle locazioni commerciali è regolata dagli articoli 27-42 della legge 392/1978. Vediamo più da vicino come funziona tale meccanismo, chi può avvalerselo, come calcolare la rivalutazione ed entro quando va richiesta, quali implicazioni ha sull’imposta di registro e sulla dichiarazione dei redditi. Ma procediamo con ordine.

Cos’è l’adeguamento ISTAT e perché è importante?

L’adeguamento ISTAT si riferisce all’aggiustamento annuale dei canoni di locazione all’inflazione. In periodi di alta inflazione, l’adeguamento garantisce che il canone rispecchi il valore attuale del denaro. È un meccanismo essenziale per garantire equità tra locatore e conduttore, specie nei contratti di lunga durata quali appunto quelli a uso commerciale.

A quanto ammonta l’adeguamento ISTAT?

A differenza dei contratti di locazione a uso abitativo a canone libero, nelle locazioni commerciali la rivalutazione ISTAT si può applicare entro massimo il 75%. È nullo l’accordo contrario che prevede l’adeguamento al 100% (Cass. ord. n. 4656/2015).

Possono invece applicare l’adeguamento al 100%:

• i contratti di locazione con una durata superiore al minimo (ad es. 8+6 anni);
• le “grandi locazioni” con un canone annuo maggiore di 250mila euro.

Come richiedere l’adeguamento ISTAT?

L’adeguamento ISTAT deve innanzitutto essere previsto nel contratto. In mancanza di apposita clausola infatti esso non è dovuto.

Ma ciò non basta. È necessario che sia il locatore a chiedere espressamente, di volta in volta, l’adeguamento. Non è valido un adeguamento annuale automatico. Può essere richiesto verbalmente, con una lettera raccomandata o anche con una fattura che contenga il canone aggiornato (Cass. sent. n. 16068/2012).

L’adeguamento scatta dal mese successivo a quello della richiesta.

Che succede se il proprietario dimentica di richiedere l’adeguamento ISTAT?

Se il proprietario dimentica di chiedere l’adeguamento ISTATI, non può più pretenderlo per gli anni passati. Gli arretrati sono quindi “intoccabili”. Ma può rimediare per il futuro richiedendo espressamente l’adeguamento.

Come si calcola l’adeguamento ISTAT?

Per comprendere la base di calcolo per l’adeguamento all’inflazione facciamo un esempio pratico. Prendiamo a riferimento un contratto che scade il 31 luglio con un canone annuo di 12mila euro e un adeguamento del 75%. Se l’indice ISTAT di luglio 2023 aumenta del 5,7%, l’incremento è del 4,275% (pari cioè al 75%). L’aumento annuale è quindi di 513 euro, portando il canone mensile a 1.042,75 euro.

Quali sono le implicazioni per l’imposta di registro?

Quando è previsto l’adeguamento all’inflazione dal contratto, l’imposta di registro deve essere ricalcolata basandosi sul canone aggiornato. Ma se il pagamento avviene in un’unica soluzione, non si tiene conto dell’adeguamento annuale.

Cosa fare con la dichiarazione dei redditi?

Se il proprietario è una persona fisica e il canone aumenta a causa dell’adeguamento ISTAT, è necessario aggiornare l’importo nella dichiarazione precompilata.