La vendita fittizia, detta anche simulazione, è un contratto di compravendita che non produce effetti o che produce gli effetti di un contratto diverso come la donazione. Ecco come funziona, quando è utile e quali sono i rischi.

Non è raro che due persone stipulino una compravendita, in particolar modo avente ad oggetto immobili, pur senza voler trasferire anche la disponibilità materiale del bene. Si tratta quindi di un atto simulato, dove il nuovo intestatario non è altro che un prestanome. In tali ipotesi, si usa comunemente dire che è stata conclusa una “vendita fittizia”, seppur il termine giuridico corretto è “simulazione”.

Questo articolo si propone di chiarire cos’è e come funziona una vendita fittizia, quali sono le implicazioni e le conseguenze legali che da essa derivano. Ma procediamo con ordine.

Cos’è la simulazione?

La “simulazione” è una pratica prevista dal codice civile che si realizza quando due o più persone:

• stipulano un contratto di cui non vogliono alcun effetto (simulazione assoluta);
• stipulano un contratto per nascondere un contratto di natura diversa (simulazione relativa).

La simulazione presuppone pertanto un accordo simulato (quello formale e visibile a tutti) e un accordo dissimulato (quello segreto e contenente la vera volontà delle parti).

Nel primo caso, quello della simulazione assoluta, il contratto è una semplice finzione che non altera la realtà materiale. Si pensi a una persona che intesti la casa al figlio solo per ragioni fiscali, pur continuando ad abitarvi come in precedenza. La simulazione assoluta è quindi caratterizzata dal fatto che il contratto resta solo sulla carta; le parti vogliono che non cambi nulla rispetto alla situazione pregressa.

Nel secondo caso, quello della simulazione relativa, le parti stipulano un contratto ma vogliono gli effetti di un altro contratto. Si pensi a un padre che finga di vendere la casa a un figlio ma in realtà intende donargliela e, pertanto, non si fa pagare il prezzo dichiarato nell’atto.

È legale la simulazione?

La simulazione è pienamente legale tra le parti, che del resto l’hanno voluta e sottoscritta. Tuttavia, se questa pregiudica i diritti di terzi soggetti (come spessissimo succede), questi ultimi hanno diritto di ricorrere al giudice per chiedere la nullità dell’accordo simulato.

Così, ad esempio, se viene inscenata la vendita di una casa solo per non farla pignorare, i creditori del venditore possono dimostrare che il contratto è simulato e farlo revocare, mettendo così ugualmente all’asta il bene.

Facciamo un altro esempio. Un uomo vuol regalare a un figlio una casa; tuttavia teme che tale atto possa essere contestato dai suoi fratelli in sede di divisione dell’eredità. Così simula una vendita. Anche in questo caso, gli eredi che riescano a dimostrare la simulazione potranno ritenere che tale trasferimento non sia altro che una donazione e quindi un anticipo della quota di legittima.

Cos’è la vendita fittizia?

La vendita fittizia è dunque un contratto di compravendita in cui le parti, d’accordo tra loro, possono:

• fingere di voler trasferire la proprietà di un bene, senza che vi sia una reale volontà di farlo. In tal caso la vendita è solo formale (simulazione assoluta);
• fingere di voler subordinare il trasferimento del bene al pagamento di un prezzo quando invece tale operazione è a titolo gratuito e nasconde una donazione (simulazione relativa).

Perché si ricorre alla vendita fittizia?

La vendita fittizia può essere utilizzata per diverse ragioni: ad esempio per ridurre l’imposizione fiscale e usufruire di agevolazioni ed esenzioni; per evitare il pignoramento di un immobile da parte dei creditori; per beneficiare una persona senza che eventuali eredi legittimari possano sollevare contestazioni.

Quali sono i rischi della vendita fittizia?

La vendita fittizia è un istituto giuridico complesso e delicato che richiede una consulenza da parte di un notaio o di un avvocato. Difatti, come abbiamo visto, quando essa pregiudica i diritti dei terzi, questi ultimi possono sempre contestare l’atto e farlo dichiarare nullo. In particolare:

• per la simulazione assoluta, non vi sono termini massimi entro cui agire;
• per la simulazione relativa, vi sono 10 anni per agire.

Come si dimostra la vendita fittizia

L’onere della prova è distribuito nel seguente modo:

• se a contestare la simulazione è un terzo (ad esempio un creditore o un erede del falso venditore), la prova può essere fornita con qualsiasi mezzo, anche con indizi (ad esempio il fatto che il prezzo non sia mai stato pagato o che il venditore continua a vivere nell’immobile fittiziamente ceduto);
• se a contestare la simulazione è una delle parti che l’ha firmata (si pensi al venditore che non riesca più a ottenere la restituzione del bene, nonostante la diversa intesa tra le parti), la prova può essere fornita solo con l’accordo dissimulato scritto.

Come si fa una vendita simulata?

Vediamo ora come funziona la vendita simulata. In realtà, essa viene effettuata come una qualsiasi altra vendita. Pertanto richiede l’atto pubblico, ossia il rogito notarile.

Il fatto che il notaio affermi nel rogito che il prezzo di vendita è stato pagato integralmente non fa piena prova: egli dà atto solo quanto gli viene dichiarato ma non lo accerta. Dunque tale affermazione non fa piena prova come invece tutte le altre circostanze riportate nel contratto di compravendita. Ecco perché non è impossibile dimostrare che la vendita nasconde in realtà una donazione.

L’atto di compravendita va poi registrato all’Agenzia delle Entrate e, se ha ad oggetto beni immobili, deve essere trascritto nei pubblici registri immobiliari.

Le parti stipulanti dovranno chiarire, nel contratto dissimulato (che può anche essere una scrittura privata), se e quando la proprietà del bene dovrà tornare al venditore e se ciò avverrà con un’altra vendita o con una donazione.

Quando la simulazione avviene a fini di garanzia per un prestito

Attenzione però: la vendita simulata non può fungere da garanzia per un prestito. La legge espressamente lo vieta.

Si pensi al caso di Tizio che fa un prestito a Caio e si fa intestare la casa di quest’ultimo per garantirsi dall’inadempimento, stipulando una finta vendita quando in realtà è una donazione. In tale ipotesi la simulazione è nulla. Tutto ciò che può fare il creditore è farsi rilasciare l’ipoteca sull’immobile.