Gli adempimenti da effettuare in caso di decesso del locatore o dell’inquilino: quali variazioni del contratto già registrato bisogna comunicare all’Ufficio.

Hai ereditato un appartamento che era stato affittato da tuo padre ad un inquilino con un regolare contratto di locazione per uso abitativo. Vorresti sapere cosa succede ora e, in particolare, come fare la comunicazione all’Agenzia delle Entrate del subentro eredi nella locazione.

Questo adempimento è previsto perché l’Ufficio deve essere messo a conoscenza della variazione di una delle parti del contratto stipulato. Si tratta, come vedremo, di una semplice comunicazione da effettuare tramite il modello Rli, che – a differenza della registrazione iniziale del contratto – non richiede il pagamento di alcuna imposta.

Come funziona il subentro degli eredi nel contratto di locazione

La comunicazione all’Agenzia Entrate del subentro eredi nella locazione è del tutto distinta da quella che gli eredi devono fornire all’inquilino per dagli la notizia di essere subentrati al locatore deceduto nel contratto di locazione, che continua a rimanere valido fino alla scadenza prevista, senza nessuna risoluzione anticipata.

Infatti, per effetto delle norme sulla successione ereditaria, gli eredi, dal momento dell’accettazione dell’eredità (che può essere esplicita o anche tacita) subentrano in tutti i diritti ed obblighi del defunto, compresi i contratti di locazione che egli aveva stipulato mentre era ancora in vita. Questo significa che in caso di decesso di una delle parti contraenti originarie non è necessario stipulare un nuovo contratto di locazione: quello precedente rimane valido, alle condizioni già stabilite (durata, canone, eventuale facoltà di sublocazione, ecc.).

Subentro degli eredi per morte dell’inquilino

A parti ribaltate, anche in caso di morte dell’inquilino o affittuario – chiamato dalla legge [1]  «conduttore» – si verifica la successione automatica dei suoi eredi (ed anche del coniuge e dei parenti ed affini «con lui abitualmente conviventi») nel contratto di locazione precedentemente stipulato e ancora valido: perciò essi, se desiderano rimanere nell’appartamento, possono limitarsi a comunicare al locatore la propria volontà di proseguire il contratto sino alla scadenza.

Se, invece, gli eredi del conduttore vogliono rinunciare al subentro, e quindi interrompere il contratto, l’art. 1614 del Codice civile stabilisce che possono recedere entro 3 mesi dalla morte, se la locazione ha durata residua di più di un anno, e devono dare la disdetta con un preavviso di almeno 3 mesi. In tal caso si verifica un’ipotesi non di subentro, ma di risoluzione del contratto, e pertanto gli eredi devono pagare l’imposta di registro, che è stabilita in misura fissa (anziché sul valore del contratto) e precisamente è pari a 67 euro.

Comunicazione di subentro eredi nel contratto di locazione

Il subentro degli eredi nel contratto di locazione è un’ipotesi di cessione del contratto che si verifica automaticamente e per legge: come abbiamo visto, la modifica di una delle originarie parti contraenti che è deceduta comporta la successione dei suoi eredi nel rapporto di locazione già in essere e che prosegue alle condizioni già stabilite.

Questi eventi di modificazione soggettiva delle parti del contratto non comportano, pertanto, alcun pagamento di imposta di registro [2]. Tuttavia occorre sempre comunicare all’Agenzia delle Entrate l’avvenuto subentro, per morte, di una delle parti indicate nel contratto di locazione che era già stato registrato, e a questo adempimento devono provvedere gli eredi della parte contraente deceduta.

La comunicazione avviene compilando il modello Rli (lo stesso che si utilizza per la registrazione dei nuovi contratti di affitto):

• riportando il codice 6 nella sezione «Adempimenti successivi»;
• inserendo il codice 2 nel campo «Tipologia di subentro»;
• barrando la casella «Soggetto subentrato» in corrispondenza del nome della parte originaria e deceduta, e indicando il nominativo del subentrante e il suo codice fiscale.

Con l’occasione, il locatore erede potrà optare per il regime della “cedolare secca” per ottenere la più favorevole tassazione dei canoni percepiti. Per altre informazioni leggi l’articolo “Subentro affitto: si pagano tasse?“.

The post Come fare comunicazione Agenzia Entrate subentro eredi nella locazione? first appeared on La Legge per tutti.