Verifiche preliminari all’acquisto di un immobile: regolarità urbanistica, regolarità catastale, proprietà del bene, sussistenza di situazioni pregiudizievoli.

Quando si intende acquistare una casa, prima della sottoscrizione del relativo atto di compravendita, è opportuno che vengano eseguite alcune verifiche sul bene. In concreto, come fare a sapere se la casa è in regola?

Innanzitutto, per accertare la regolarità di un immobile devi rivolgerti a un professionista del settore come ad esempio a un ingegnere o a un architetto, il quale procede ad effettuare specifici accertamenti sia presso l’ufficio tecnico del Comune nel cui territorio si trova la casa sia al catasto. L’immobile, infatti, potrebbe presentare un abuso edilizio, non sanabile, tale da comportare la pronuncia di un ordine di demolizione. Se dell’illecito penale ne risponde solo il soggetto che ha realizzato l’abuso, la demolizione, invece, si ripercuote sul titolare della casa al momento dell’emissione del provvedimento. Quindi, devi essere ben consapevole dell’eventuale irregolarità urbanistica sussistente sull’immobile prima di decidere di comprarlo.

L’immobile potrebbe anche presentare una difformità catastale piuttosto rilevante ragion per cui prima della stipula del contratto di compravendita bisogna procedere a un aggiornamento della planimetria già depositata in catasto.

Altresì, è necessario verificare la proprietà dell’immobile, ovvero se il venditore sia effettivamente titolare del diritto di proprietà sulla casa, e l’eventuale sussistenza di situazioni pregiudizievoli sul bene quali ad esempio ipoteche o pignoramenti. Ciò puoi farlo mediante una visura ipotecaria.

Nella visura ipotecaria, sono riportati i dati e le informazioni relativi alle proprietà immobiliari intestate ad un determinato soggetto, sia persona fisica sia persona giuridica, la presenza di gravami sulle stesse pendenti quali ad esempio ipoteche legali o giudiziarie, pignoramenti, citazioni, ecc. nonché le tipologie degli atti di provenienza che hanno portato all’acquisizione di diritti reali sugli immobili (compravendita, donazione, successione o altri tipi di atti).

Vediamo più nel dettaglio come sapere se la casa è in regola e quali sono le verifiche da eseguire anticipatamente all’acquisto.

Difformità catastale e difformità urbanistica: cosa sono?

Per stipulare l’atto di compravendita della casa che ti interessa, è indispensabile che l’immobile non presenti difformità né urbanistiche né catastali.

Nello specifico, si ha una difformità urbanistica quando non c’è corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile e l’ultimo progetto edilizio depositato in Comune.

Si ha una difformità catastale quando non c’è corrispondenza tra lo stato di fatto del bene e la planimetria presente in catasto.

In merito, è opportuno precisare che quanto rappresentato nella planimetria catastale non costituisce un elemento di legittimità edilizia mentre la documentazione depositata in Comune rappresenta quello che è stato effettivamente dichiarato ed autorizzato. Perciò, il tecnico deve accertare prima la regolarità urbanistica e successivamente quella catastale.

Come accertare la regolarità urbanistica della casa?

Per verificare la regolarità urbanistica della casa il professionista che hai incaricato deve recarsi presso l’ufficio tecnico del Comune nel cui territorio è ubicato l’immobile ed effettuare un accesso agli atti amministrativi.

In sostanza, deve chiedere di visionare i progetti depositati prima della realizzazione dell’immobile e il relativo permesso di costruire con le eventuali varianti per poi confrontarli con l’effettiva situazione della casa.

Se il tecnico riscontra la non corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile e l’ultimo progetto edilizio depositato in Comune, si è in presenza di una difformità urbanistica, cioè di un abuso edilizio, sanabile o meno a seconda dei casi.

Come già detto in precedenza, se l’abuso edilizio non è sanabile e il Comune pronuncia un’apposita ordinanza, bisogna poi procedere alla demolizione delle opere non autorizzate. Peraltro, l’ordine di demolizione può essere emesso in qualsiasi momento, non essendo soggetto a prescrizione, quindi, anche dopo molti anni.

In ogni caso, vi sono alcune irregolarità urbanistiche che non comportano un ordine di demolizione e sono tollerate dalla legge.

In particolare, non si ha un abuso edilizio se:

• il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta o di qualsiasi altro parametro inerente all’opera realizzata non supera il 2% delle misure previste dal titolo abilitativo rilasciato (ad esempio, dal permesso di costruire);
• le irregolarità geometriche, le modifiche alle finiture di minima entità, la diversa collocazione degli impianti e delle opere interne (a meno che si tratti di fabbricati gravati dal vincolo storico-artistico) sono avvenute durante i lavori eseguiti per l’attuazione di titoli edilizi purché non sia stata pregiudicata l’agibilità dell’edificio.

Se l’abuso è sanabile, è possibile richiedere una sanatoria edilizia. La sanatoria edilizia, però, viene concessa solo se i lavori effettuati non violano le leggi urbanistiche ed edilizie vigenti alla data di realizzazione degli stessi e a quella di richiesta della sanatoria.

Sull’argomento puoi leggere l’articolo “Sanare un abuso edilizio: quanto costa”.

Come accertare la regolarità catastale della casa

L’accertamento della regolarità catastale va effettuato confrontando la planimetria dell’immobile depositata presso gli uffici provinciali dell’Agenzia delle Entrate – Territorio (ex catasto) e lo stato reale della casa.

La planimetria è un disegno tecnico, rappresentato in scala, di norma al 200, dal quale è possibile evincere la dislocazione interna dei vani di un immobile. Nella stessa sono riportate tra l’altro le aperture interne ed esterne, le altezze, il piano all’interno del fabbricato, la destinazione d’uso dei locali, i dati metrici, le pertinenze (vedi il giardino, il garage, la soffitta, la cantina, ecc.) e i confinanti.

Il tecnico al quale hai conferito apposita delega, al fine della verifica, deve richiedere il rilascio di una copia della planimetria catastale tramite il portale Sister ad uso esclusivo dei professionisti abilitati. Quindi, deve effettuare un sopralluogo, accertando la corrispondenza tra quanto risulta dalla planimetria stessa e lo stato effettivo dei luoghi.

Se il tecnico accerta la sussistenza di una discordanza, quindi, se si è in presenza di una difformità catastale, è comunque possibile ovviare al problema con soluzioni diverse a seconda se la stessa sia di piccola entità o più rilevante.

Ad esempio, nel caso di una lieve difformità catastale (vedi lo spostamento di una porta interna rispetto alla planimetria) che non ha comportato una variazione al numero dei vani né un cambio di destinazione d’uso anche parziale dell’immobile, in sede di compravendita dell’immobile il tecnico può redigere un attestato di conformità nel quale dichiara la rispondenza tra stato di fatto e dati catastali, sollevando sia il notaio sia il venditore dalla responsabilità della dichiarazione.

Invece, se la difformità è rilevante bisogna procedere a una variazione catastale.

Per approfondire l’argomento puoi leggere l’articolo “Se la planimetria non è conforme alla realtà, cosa fare?”.

Casa in regola: quali altre verifiche sono utili da fare?

Se sei interessato a comprare una casa ci sono poi altre verifiche dirette ad accertare se l’immobile è in regola. Attraverso una visura ipotecaria, infatti, puoi conoscere lo status del bene poiché nella stessa trovi riportate, tra l’altro, tutte le trascrizioni, le iscrizioni e le annotazioni relative all’immobile, presenti nella banca dati ipotecaria.

Più precisamente, in una visura ipotecaria sono riportati:

• la descrizione catastale dell’immobile;
• la quota di proprietà;
• l’ubicazione precisa del bene;
• l’atto pubblico di provenienza;
• l’elenco delle formalità, cioè:
• • le trascrizioni, relative agli atti di trasferimento o di costituzione di diritti reali sul bene immobile (vedi le compravendite, le donazioni e le successioni) e agli atti che istituiscono vincoli sull’immobile (sequestri, pignoramenti, domande giudiziali);
  • le iscrizioni, riferite alla costituzione di ipoteche sull’immobile derivanti, ad esempio, da un contratto di finanziamento;
  • le annotazioni delle precedenti trascrizioni, iscrizioni ed annotazioni, come la cancellazione di ipoteche e di pignoramenti.

Per il rilascio di una visura ipotecaria devi richiedere un’ispezione ipotecaria presso gli sportelli degli uffici provinciali dell’Agenzia delle Entrate – Territorio – Servizi di pubblicità immobiliare – oppure puoi utilizzare il servizio di ispezione ipotecaria telematica disponibile sul sito istituzionale dell’Agenzia delle Entrate – Territorio previa registrazione ai servizi Entratel/Fisconline. In entrambi i casi, devi pagare i tributi previsti dalla tabella delle tasse ipotecarie [1].

Per saperne di più sull’argomento, leggi l’articolo “Quanto costa una visura ipotecaria”.

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