Anche l’inquilino parcheggia in cortile e non può essere l’assemblea a escluderlo a meno che non ci sia un regolamento contrattuale. 

Spesso capita che il cortile condominiale non sia sufficiente a ospitare le auto di tutti i condomini e che l’assemblea voglia limitarne l’uso solo ai proprietari degli appartamenti e non anche ai relativi affittuari. Oppure potrebbe succedere che un condomino parcheggi la propria macchina in modo tale da impedire agli altri il transito. Potrebbe infine sorgere l’esistenza di escludere dall’uso del cortile chi non paga le quote condominiali. Ma è possibile tutto ciò? Cosa dice la legge a riguardo? Come escludere un inquilino dal parcheggio? La questione andrà analizzata attentamente con riferimento a ciascuna singola opzione alla luce delle più recenti pronunce della giurisprudenza. 

Chi può usare il cortile?

Secondo il codice civile, il cortile condominiale è uno spazio comune, di proprietà quindi di tutti i condomini. Pertanto, a meno che il regolamento non preveda un uso diverso, esso può essere impiegato per il parcheggio delle auto da parte di tutti i condomini, indipendentemente dal numero di millesimi. 

La giurisprudenza, infatti, ritiene che si debba garantire a tutti i condomini il pari uso del cortile – ai sensi dell’articolo 1102 del codice civile – a prescindere da quanto grande sia l’appartamento. Pertanto chi ha più millesimi non ha diritto a due posti auto rispetto a chi ne ha di meno. Solo chi è proprietario di due appartamenti potrebbe vantare un secondo posto.

Ma come avviene l’aggiudicazione dei posti auto? In assenza di un’assegnazione nominativa dei singoli posti o di una delibera che stabilisca dei criteri di rotazione, ciascuno è libero di lasciare l’auto dove vuole, senza però impedire agli altri di farne parimenti uso. 

La Cassazione ritiene integrato il reato di violenza privata a carico di chi, anche per pochi minuti, blocca il passaggio a uno dei condomini, impedendogli di entrare o di uscire dal parcheggio o dal proprio garage.

Regole sul parcheggio condominiale

Da quanto abbiamo sinora visto derivano le seguenti regole sull’uso del parcheggio condominiale:

• chi prima arriva ha diritto a utilizzare il posto che preferisce;
• il condomino che ha la casa più grande non ha diritto a due posti auto;
• non si può occupare più di un posto auto per volta (ad esempio lasciando l’auto per traverso);
• non si può impedire il passaggio a un condomino, nel qual caso si può essere querelato per il reato di violenza privata;
• se il cortile è insufficiente a ospitare le auto di tutti i condomini, non si può parcheggiare più di un’auto;
• non si può usare un posto auto per abbandonare un’auto in disuso o che non può circolare (ad esempio priva dell’assicurazione): il cortile è un parcheggio, non una discarica;
• secondo la giurisprudenza, anche nel cortile le auto devono essere munite di assicurazione, benché parcheggiate e non in uso.

Se il cortile è insufficiente a garantire a tutti il suo uso ai fini del parcheggio, ciascun condomino può chiedere all’assemblea di adottare un regolamento che preveda un criterio rotatorio. Se l’assemblea non adotta tale delibera (ai fini della quale è necessaria la maggioranza dei presenti con almeno la metà dei millesimi) è possibile ricorrere al giudice affinché obblighi il condominio ad approvare tale disciplina.

Si può impedire a un condomino di parcheggiare?

Spesso in assemblea sorge la proposta di impedire il parcheggio a chi è proprietario di un magazzino o a chi è in affitto. Ma è lecita una decisione del genere? Assolutamente no, a meno che la previsione sia contenuta in un regolamento contrattuale, ossia approvato all’unanimità. 

L’unanimità si può raggiungere in due modi:

• con delibera unanime in assemblea;
• con allegazione o richiamo del regolamento nei singoli atti di acquisto degli appartamenti. 

Dunque, anche l’affittuario dell’immobile può parcheggiare l’auto in cortile come i condomini: l’inquilino, anche di un locale commerciale, ha gli stessi diritti del proprietario del bene rispetto all’uso delle parti comuni del condominio, comprese quelle adibite al posteggio dei veicoli. 

Soltanto il regolamento di natura contrattuale può limitare l’uso delle aree di sosta a favore di alcuni condomini, estromettendone altri. L’assemblea, invece, può soltanto dettare le regole per l’uso del parcheggio senza escludere nessuno, ad esempio stabilendo turni nella fruizione tra gli aventi diritto. Risultato: è nulla la delibera che stabilisce l’interdizione. È quanto emerge da una sentenza pubblicata il 10 marzo 2023 dal tribunale di Napoli Nord [1].

Né una semplice votazione in assemblea né un regolamento assembleare può decidere nel senso di limitare il godimento del bene comune a uno dei condomini. 

Si può impedire il parcheggio a chi non paga il condominio?

Ultima ipotesi da analizzare è quella del condomino che non è in regola con il versamento delle quote condominiali. Il codice civile prevede il potere, in capo all’amministratore, di escludere condomini morosi dal godimento dei beni e servizi condominiali suscettibili di godimento separato: quelli cioè la cui limitazione non implica problemi agli altri condomini. Tale sarebbe, ad esempio, l’uso del campo da tennis o della piscina. 

Questo potere può essere esercitato solo se la morosità dura da oltre sei mesi.

Dunque, l’amministratore può escludere i condomini non in regola con i pagamenti dall’uso del cortile solo se lo stesso viene delimitato da una sbarra elettrica o da un cancello la cui chiave d’accesso viene consegnata solo a chi ha regolarmente saldato tutti i pagamenti. Non c’è quindi, in tale limitazione, alcuna lesione a diritti costituzionali.