Tramite l’usucapione è possibile appropriarsi di un terreno altrui dopo 20 anni, ma devono sussistere una serie di requisiti. Eccoli elencati nel seguente articolo.
Hai mai pensato a quanta terra incolta o abbandonata ci sia intorno a noi? Quanti lotti potrebbero essere trasformati in qualcosa di utile o, addirittura, diventare di tua proprietà? Questo articolo intende affrontare proprio questo tema, rispondendo a domande come: come posso diventare proprietario di un terreno abbandonato? e qual è la procedura per acquistare un lotto incolto? Se queste sono le domande che ti stai ponendo, sei nel posto giusto.
Come si può trovare un terreno abbandonato?
Non esiste un registro dei terreni abbandonati. Questo perché non è possibile che un terreno non appartenga a nessuno. Ogni immobile deve avere sempre un proprietario, per legge. Tant’è che il codice civile prevede, nell’ipotesi di morte di una persona senza eredi, che i suoi beni, compresi soprattutto terreni e abitazioni, diventino di proprietà dello Stato.
Il fatto che non si sappia chi è il proprietario di un terreno non significa che questi non esista. Bisognerà eseguire delle ricerche negli appositi registri immobiliari per individuare quale sia tale soggetto: ricerche che possono essere condotte da chiunque. In che modo? Bisognerebbe sempre partire dai dati catastali dell’immobile di cui si vuole individuare il proprietario. Se non si hanno tali informazioni vi si può risalire attraverso le mappe catastali, partendo dai terreni confinanti.
Dopo andrà richiesta una visura immobiliare all’Ufficio del Territorio presso l’Agenzia delle Entrate. Attraverso tale documentazione è possibile risalire al proprietario del bene, alla presenza di ipoteche, pignoramenti in corso.
Come posso acquisire la proprietà di un terreno abbandonato?
Se non si riesce a identificare il titolare dell’immobile a cui fare una proposta di acquisto, è possibile acquistarne la proprietà attraverso l’usucapione. L’usucapione è un istituto giuridico che consente di diventare proprietari di un bene altrui dopo averlo posseduto per 20 anni in modo pacifico e indisturbato. Il tutto senza bisogno di un contratto o di un atto notarile. È sufficiente un giudizio contro il proprietario in cui il giudice accerti la sussistenza dei presupposti dell’usucapione che vedremo a breve.
Per far iniziare a decorrere il termine di venti anni non basta recarsi sull’immobile di tanto in tanto o farvi dei piccoli lavoretti di ordinaria amministrazione. Bisogna anche porre in essere dei comportamenti che nessuno avrebbe il diritto di compiere se non il proprietario. Si può trattare di edificazioni, demolizioni, ristrutturazioni, esecuzione di lavori straordinari, installazione di cancelli con interdizione del passaggio a terzi.
La semplice coltivazione del terreno, secondo la giurisprudenza, non è sufficiente a far decorrere i termini dell’usucapione. Allo stesso modo non basta neanche il semplice fatto di parcheggiare l’auto sul terreno altrui per diventarne proprietari o il fatto di depositarvi materiale di vario tipo (ad esempio legname).
Il pagamento di un affitto al proprietario del terreno o la consegna di una parte del raccolto impedisce l’acquisizione tramite usucapione.
Presupposti per l’usucapione di un terreno abbandonato
Abbiamo quindi detto che per diventare proprietari di un terreno abbandonato bisogna usarlo come se si fosse il proprietario per almeno 20 anni. Nel corso di questo tempo, il titolare effettivo non deve aver mai notificato alcun atto giudiziario per rivendicare la proprietà. L’atto deve essere notificato con l’ufficiale giudiziario. Non basta una semplice raccomandata con una diffida.
Il possesso dell’immobile altrui deve avvenire in modo né clandestino né violento. Deve essere alla luce del sole, in modo che il titolare, qualora ancora interessato, possa accorgersene.
Abbiamo poi detto che deve essere compiuto almeno un atto che solo il proprietario potrebbe compiere. Tale atto può consistere in uno dei seguenti (elenco esemplificativo):
- la recinzione e la chiusura con una porta o cancello le cui chiavi non vengono consegnate al proprietario;
- il cambio di destinazione del terreno;
- l’abbattimento di alberi e siepi o lo spianamento del terreno;
- la realizzazione di un fabbricato sul terreno o l’abbattimento di uno già preesistente.
Da tale atto devono decorrere 20 anni all’esito dei quali, per intestarsi il terreno anche sui Registri Immobiliari, è necessario fare una causa al titolare. Se questi non è reperibile, la notifica si fa presso la Casa Comunale presso l’utilizzo indirizzo conosciuto oppure attraverso la pubblicazione per pubblici proclami.
Il giudice accerterà i presupposti dell’usucapione e le prove offerte dall’attore, anche se il convenuto dovesse essere contumace. All’esito dichiara eventualmente intervenuto l’usucapione e ordina al Conservatore dei Registri Immobiliari di volturare la proprietà dell’immobile a favore dell’istante.
Approfondimenti
Usucapione di un terreno: come funziona