Finta intestazione dell’immobile: che valore ha la scrittura privata per denunciare la simulazione.  

Poniamo il caso di una persona che non voglia apparire intestataria di un immobile e che perciò, pur contribuendo a pagarne il prezzo, lasci che lo stesso venga intestato a un familiare (magari il partner). Se tra i due dovesse sorgere una contestazione, un’eventuale scrittura privata potrebbe costituire la prova della simulazione? Come dimostrare la proprietà di una casa intestata a un’altra persona?

La questione è stata trattata dalla Cassazione in una recente ordinanza [1]. La vicenda è quella di una donna rimasta fregata dal suo ex partner: quest’ultimo infatti l’aveva convinta a non figurare nell’acquisto dell’immobile poiché altrimenti avrebbe perduto l’assegno di mantenimento. Ma la donna aveva fatto rilasciare al compagno una dichiarazione scritta con cui questi riconosceva la comproprietà dell’immobile e si impegnava a trasferirle una quota del bene stesso.

La questione dibattuta dinanzi ai giudici è se una scrittura privata del genere possa avere valore, benché non stipulata innanzi al notaio e si tratti di un atto firmato solo dal dichiarante. Ecco cosa ha detto la Corte.

Quali sono i rischi nell’utilizzo delle scritture private nella compravendita immobiliare?

Il principale rischio nell’utilizzo di scritture private nella compravendita immobiliare è che possono essere facilmente contestate in caso di controversie. A differenza dell’atto notarile, infatti, la scrittura privata non offre le stesse garanzie di autenticità, validità e opponibilità a terzi. E ciò perché la firma può sempre essere contestata e la data della scrittura non è certa come invece l’atto pubblico. Ecco perché, quando si tratta di compravendita o donazioni, è sempre necessario l’atto notarile, il cosiddetto atto pubblico. 

Tuttavia, quando tra le parti c’è un accordo rivolto a intestare l’immobile a un solo soggetto, pur essendo questo pagato dall’altro, il riconoscimento di tale simulazione può avvenire anche attraverso una scrittura privata. L’importante è che ci sia un atto scritto. 

Dunque, chi rinuncia alla titolarità di un immobile solo per non figurare proprietario dinanzi ai terzi può tutelarsi facendo firmare una dichiarazione al formale proprietario con cui questi riconosce l’altrui proprietà o al comproprietà.

Come dimostrare la simulazione nella vendita

Come chiarito dalla Cassazione, è valida la scrittura privata in cui l’unico intestatario della casa riconosce di essere comproprietario del bene. In questo caso, la Corte ha stabilito che è sufficiente un atto unilaterale, anche se scritto a posteriori (ossia dopo il rogito di compravendita), in cui il formale proprietario dell’immobile (cosiddetto fiduciario) riconosce l’esistenza di un impegno – espresso oralmente – a restituire o cointestare il bene in questione ad un altro soggetto. Non è quindi necessario un contrato firmato da ambedue le parti.

Le Sezioni unite civili [2] hanno chiarito che il patto fiduciario sull’immobile non richiede l’atto notarile: è sufficiente la dichiarazione unilaterale per iscritto in cui il fiduciario s’impegna a trasferire il bene al fiduciante in attuazione dell’accordo. La dichiarazione unilaterale del fiduciario dà luogo a un assetto d’interessi che costituisce non un’autonoma fonte di obbligazione, ma una promessa di pagamento. Questo atto meramente interno tra fiduciante e fiduciario ha soltanto l’effetto di confermare il rapporto preesistente che nasce dal patto fiduciario.