Scadenza del contratto di locazione: gli obblighi dell’inquilino quando lascia l’appartamento.

Chi paga i danni in un appartamento affittato quando questo, alla scadenza del contratto, viene riconsegnato al locatore? Cosa succede se tali danni sono causati dal tempo e dall’uso quotidiano?

La questione delle condizioni dell’immobile al momento della restituzione delle chiavi solleva spesso dubbi e contestazioni. Il locatore si trova in una posizione spesso forte, avendo trattenuto la caparra e spesso trattenendola illegittimamente, anche per minimi danni di cui il conduttore non dovrebbe rispondere. Cerchiamo allora di comprendere come deve essere la casa in affitto al momento della restituzione, che ruolo in tutto questo ha la cauzione e cosa succede se sorgono contestazioni in merito alle condizioni iniziali dell’appartamento in assenza di una documentazione fotografica che possa fornire tale prova.

Lo faremo tenendo conto di una recente sentenza del Tribunale di Milano (n. 7350/2023) che chiarisce molti aspetti relativi alle responsabilità di inquilini e proprietari negli affitti. Questo articolo esplora le implicazioni di tale sentenza, basandosi sull’articolo 1590 del Codice civile, e fornisce una guida utile per inquilini e proprietari.

Quali sono gli obblighi dell’inquilino alla chiusura dell’affitto?

L’articolo 1590 del Codice civile dispone che «il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato in cui l’ha ricevuta, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall’uso della cosa in conformità del contratto».

Tuttavia «in mancanza di descrizione [dell’appartamento], si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato».

In ogni caso «il conduttore non risponde del perimento o del deterioramento dovuti a vetustà».

La giurisprudenza ha però detto che, in tema di onere della prova, il locatore non può pretendere, alla scadenza dell’affitto, il risarcimento dei danni per le spese di riparazione, se non offre la prova, almeno indiziaria, dell’uso scorretto della cosa da parte del conduttore. Questi deve dimostrare l’esistenza e la consistenza dei danni denunciati nonché la loro riconducibilità al cattivo uso fattone dal conduttore. Una prova estremamente difficile se non è stato un inventario al momento della consegna dell’unità immobiliare, possibilmente con foto delle condizioni in cui questa si trovava. Insomma, tra l’inquilino che sostiene che i danni erano preesistenti e il locatore che invece ne contesta la riconducibilità al cattivo uso del conduttore, prevale quest’ultimo. Di tanto abbiamo già parlato nell’articolo Come difendersi se il padrone di casa chiede il risarcimento.

Gli altri obblighi dell’inquilino quando lascia l’appartamento

L’articolo 1590 del Codice Civile richiede che l’immobile sia restituito nelle condizioni in cui è stato ricevuto, salvo il normale deterioramento. Gli inquilini devono:

• restituire le chiavi e oggetti personali;
• effettuare una verifica con il locatore per eventuali danni;
• liberare l’immobile entro la scadenza del contratto da mobili e oggetti personali; diversamente saranno tenuti a pagare l’affitto fino a completo sgombero dell’appartamento (a meno che non si tratti di oggetti leggeri facilmente asportabili dal locatore. In questo secondo caso il padrone di casa dovrà custodire tali oggetti in un deposito a spese del conduttore);
• pagare i canoni fino all’ultimo mese, senza poter unilateralmente decidere di compensare il proprio debito con il credito vantato nei confronti del locatore per la cauzione a suo tempo consegnata.

Chi è responsabile dei danni in un affitto?

Da quanto appena detto ricaviamo un’importante regola: l’inquilino non è responsabile per il deterioramento causato dall’uso normale dell’immobile. La legge prevede che il conduttore restituisca l’immobile nello stato in cui l’ha ricevuto, fatta eccezione per l’usura o il consumo risultante da un utilizzo adeguato.

Come detto dal Tribunale di Milano, «il locatore non ha il diritto di pretendere la restituzione del bene locato in perfetto stato, per cui il conduttore non è tenuto a ripristinare lo stato locativo dell’immobile nelle condizioni in cui l’ha ricevuto, perché il ripristino tende ad assicurare al locatore il vantaggio, non consentito dalla legge, di non sopportare l’onere economico delle spese di deterioramento della cosa, determinato da un uso normale della stessa, che è già compensato con il canone di locazione».

Cosa copre il canone di locazione?

Il canone di locazione non è soltanto un pagamento per l’utilizzo dello spazio, ma include anche una compensazione per l’usura normale dell’immobile. Questo significa che il proprietario non può richiedere risarcimenti per danni risultanti da un normale degrado dovuto al passare del tempo, all’usura o all’utilizzo conforme del bene locato secondo la finalità per cui questo era stato locato.

Quali danni sono considerati “normali”?

La giurisprudenza ha chiarito che certi tipi di danni sono considerati “normali” e quindi non sono a carico dell’inquilino. Tra questi rientrano i fori per appendere quadri o mensole e le impronte lasciate dai mobili o da quadri sulle pareti, soprattutto se non è stata effettuata una tinteggiatura prima della consegna dell’immobile.

Anche il normale degrado della pittura non è imputabile all’inquilino che non è tenuto a rifare latinteggiatura dell’appartamento salvo che ciò non sia esplicitamente indicato nel contratto.

Cosa accade in caso di danni causati dall’inquilino?

Se i danni superano la normale usura, come nel caso di modifiche strutturali non autorizzate o danneggiamenti intenzionali, il proprietario potrebbe avere diritto a richiedere un risarcimento. Tuttavia, tale danno – in assenza di accordo tra le parti – deve essere valutato dal giudice all’esito di un regolare processo. Ecco perché, secondo la Cassazione, il locatore non può trattenere autonomamente la cauzione a titolo di compensazione delle spese per le riparazioni: un comportamento del genere aprirebbe la porta a facili abusi visto che la liquidazione del risarcimento in via unilaterale.

Dunque, se il locatore non intenta un giudizio contro il conduttore è tenuto a restituire il deposito cauzionale anche in presenza di danni all’immobile.

Se dovesse essere dimostrato che i danni all’appartamento sono stati causati da colpa e noncuranza dell’inquilino, il locatore potrebbe pretendere il pagamento del canone finché l’immobile non viene rimesso a nuovo o comunque fino a quando il conduttore non corrisponde l’integrale risarcimento.

Chi deve chiudere le utenze?

L’inquilino è tenuto a chiudere le utenze a suo nome. Può richiedere la voltura al proprietario, ma se non accettata, deve occuparsi della disattivazione.

L’inquilino può andare via prima della scadenza dell’affitto?

L’inquilino è tenuto, così come il locatore, a rispettare la scadenza del contratto. Non può recedere anticipatamente salvo in due casi:

• per cause espressamente previste nel contratto (si tratta di concessioni fatte dal locatore per specifiche esigenze del conduttore e messe nero su bianco in anticipo);
• per validi motivi: devono essere cause sopravvenute rispetto alla stipula del contratto di locazione, imprevedibili e non dipendenti dalla volontà dell’inquilino.

In entrambi i casi va dato il preavviso di sei mesi durante i quali l’inquilino è tenuto comunque a pagare il canone, anche se restituisce anticipatamente le chiavi dell’appartamento.

Conclusioni

Questa sentenza è un chiaro promemoria per inquilini e proprietari di immobili affittati: non tutti i danni sono a carico dell’inquilino. I danni risultanti dall’uso normale sono parte del processo naturale di un immobile in affitto e sono già compensati dal canone di locazione. È importante per entrambe le parti conoscere i propri diritti e responsabilità per evitare disaccordi e controversie legali.