Una guida pratica per la vendita di immobili cointestati quando uno dei proprietari non è d’accordo.

La vendita di una casa cointestata può diventare complicata quando uno dei comproprietari non è d’accordo con gli altri. Questa situazione si verifica comunemente in caso di comunioni ereditarie o separazioni tra coniugi. Potresti chiederti allora come costringere un comproprietario a vendere.

Come ben saprai la comunione – situazione che si verifica in presenza di più soggetti proprietari di una semplice quota di un bene – rende impossibile sottoscrivere un atto notarile per la vendita dell’intero immobile senza il consenso di tutti i titolari. Non almeno prima che si sia proceduto alla cosiddetta “divisione della comunione”.

Tale situazione può creare non pochi problemi, soprattutto quando il mantenimento della proprietà comporta costi senza offrire benefici concreti. Eppure esiste la possibilità di vendere una casa cointestata, con o senza il consenso di tutti. In questo articolo esploreremo come fare, quando sussiste l’eventuale diritto di prelazione degli altri contitolari e quando rivolgersi al giudice. Ma procediamo con ordine.

Cosa significa casa cointestata?

Una casa cointestata è un bene di proprietà condivisa tra più individui, ognuno con una quota percentuale sull’intero immobile. Queste quote possono essere uguali, come spesso accade tra coniugi, o variare come nel caso di eredi con differenti quote ciascuno.

La comproprietà dà diritto a ciascun contitolare di utilizzare il bene per sé, senza però vietare agli altri di fare altrettanto. Ad esempio, ogni comproprietario può decidere di andare a vivere nell’immobile in questione, condividendo con gli altri contitolari le parti comuni (bagno, cucina, salotto, ecc.).

Ciascun comproprietario può inoltre amministrare il bene anche disgiuntamente dagli altri, svolgendo gli atti di ordinaria amministrazione come le piccole riparazioni o (secondo la giurisprudenza) la conclusione di un contratto di affitti. Gli atti invece di straordinaria amministrazione (come la vendita, la donazione, la concessione di un’ipoteca, la ristrutturazione, la modifica della destinazione d’uso) richiedono il consenso di tutti.

Si può vendere una casa se uno dei comproprietari non è d’accordo?

Per vendere una casa in comproprietà è necessario che tutti i comproprietari siano d’accordo. Difatti, come detto sopra, la vendita è un atto di straordinaria amministrazione che richiede il consenso di tutti i titolari dei diritti sul bene.

Il notaio dunque dovrà rifiutarsi di redigere il rogito in assenza dei comproprietari o (in loro vece) dei relativi delegati.

Tuttavia, come vedremo in avanti è possibile costringere un comproprietario a vendere azionando una particolare procedura – la cosiddetta divisione giudiziale – che, sebbene costosa, risolve ogni conflitto.

Come vendere una casa cointestata se tutti sono d’accordo?

Se tutti i comproprietari sono d’accordo sulla vendita, questi devono recarsi tutti dal notaio insieme all’acquirente. Chi non può presenziare al rogito può conferire una procura a vendere a uno dei comproprietari. Tale procura però deve essere rilasciata da un notaio (si pensi a un comproprietario che viva in un’altra città).

I comproprietari potrebbero anche decidere di donare la casa a una terza persona (si pensi a due coniugi che, in sede di separazione consensuale, decidono di intestare la casa al figlio). In questo caso, oltre all’atto notarile, sono necessari due testimoni, di norma messi a disposizione dallo studio notarile stesso.

Cosa accade se un solo proprietario firma il compromesso?

Se il compromesso (meglio detto “contratto preliminare”) viene firmato da un solo proprietario e gli altri non danno il loro consenso prima del rogito, l’atto di compravendita non può essere sottoscritto.

Il compromesso resta valido ma obbliga il firmatario a risarcire i danni all’acquirente visto che le sue aspettative di acquisto non potranno essere soddisfatte senza il consenso degli altri comproprietari.

Come vendere una quota della casa cointestata?

Esistono due diversi modi per vendere la quota una casa cointestata:

• vendere la propria quota ideale del bene;
• procedere alla divisione del bene e poi vendere la propria parte.

Iniziamo dalla prima ipotesi.

Come detto sopra, finché il bene non viene materialmente diviso in tante parti per quanti sono i comproprietari, ciascuno di questi vanta solo una quota ideale sull’intero immobile, potendolo utilizzare e amministrare nel rispetto dei diritti anche degli altri.

È tuttavia possibile vendere la propria quota a un terzo o a uno dei comproprietari (che, in tal caso, vedrà espandersi il valore della propria quota).

I comproprietari del bene hanno un diritto di prelazione solo nel caso in cui la comproprietà deriva da comunione ereditaria. Dunque, se un erede intende vendere la propria quota della casa prima della sua divisione deve preferire gli altri coeredi, ma solo a parità di condizioni (quindi allo stesso prezzo offerto dal terzo, alle medesime modalità, tempistiche, ecc.).

In tutti gli altri casi, i comproprietari non hanno la prelazione e pertanto è possibile vendere la quota anche a un terzo soggetto estraneo.

Come procedere alla divisione della casa cointestata?

Il secondo modo per risolvere i contrasti tra i comproprietari è procedere alla divisione in natura dell’immobile, sempre che le sue dimensioni e la struttura lo consentono. Si pensi a una villetta che può essere separata in due unità separate, l’una al primo e l’altra al secondo piano.

In tal caso, dopo aver effettuato la divisione del bene, ciascuno potrà fare ciò che vuole della propria parte, quindi anche venderla.

Con la divisione si ha un mutamento della proprietà che, anziché vertere su una quota ideale dell’intero bene, si trasferisce su una sezione specifica dello stesso bene e, perdipiù, esclusiva (non più condivisa con gli altri).

Ma che fare se uno dei comproprietari non vuole dividere la casa? Molto semplice: si può ricorrere in tribunale e fare ricorso al giudice. È ciò che si chiama divisione giudiziale.

Ecco la risposta alla domanda da cui siamo partiti: se uno dei comproprietari non vuole vendere la casa cointestata è possibile fare ricorso in tribunale per la divisione giudiziale del bene. A seguito di ciò, ciascun comproprietario potrà vendere la propria parte del bene.

Bisogna però considerare che non sempre gli immobili possono essere divisi in natura. Come fare in questi casi?

Ci sono diverse soluzioni.

Dopo che il giudice ha verificato che la casa non può essere divisa, verifica se uno dei comproprietari intende acquistare la quota degli altri. Se si candida più di un soggetto, il giudice preferisce chi già vive all’interno dell’immobile. Diversamente, la scelta cade su chi ha la quota più ampia. Se tutti hanno la stessa quota, il giudice tira a sorte.

Se nessuno dei comproprietari vuol acquistare la quota degli altri, il giudice procede alla vendita giudiziaria del bene: in altre parole mette la casa all’asta.

Questa è sicuramente la soluzione peggiore poiché, a seguito della vendita giudiziaria, il valore del bene viene sempre deprezzato rispetto a quello di mercato. Ciascun comproprietario quindi riceverà in denaro una percentuale pari alla propria quota.