Scopri come un revisore dei conti può aiutare a controllare la gestione contabile di un condominio, secondo le norme vigenti.

L’amministrazione condominiale deve garantire trasparenza e accuratezza, soprattutto in materia di gestione contabile. Ma come possono i condòmini assicurarsi che tutto venga gestito correttamente? Come controllare il lavoro dell’amministratore di condominio?

La risposta risiede nella figura del revisore contabile di cui parleremo meglio nel seguente articolo. Vedremo come si nomina il revisore, quali compiti ha e che fare se questi dovesse rilevare delle irregolarità gravi nella tenuta, conservazione o redazione dei documenti contabili.

Che cosa fa il revisore contabile in un condominio?

L’articolo 1130-bis del Codice civile prevede la possibilità di affidare la revisione contabile a un revisore. Sarà bene riportare il testo della norma per comprenderla più a fondo:

«L’assemblea condominiale può, in qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio».

La deliberazione – prosegue l’articolo – è assunta con la maggioranza dei presenti in assemblea a condizione che rappresentino almeno metà dei millesimi (quindi 500 millesimi).

«La relativa spesa è ripartita fra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà».

I condomini possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo e estrarne copia a proprie spese.

Le scritture e i documenti giustificativi devono essere conservati per dieci anni dalla data della relativa registrazione».

Chi è il revisore dei conti?

Il revisore dei conti è un professionista – di norma un commercialista o un ragioniere – che verifica i rendiconti condominiali, analizzando la correttezza e la congruità dei dati presentati dall’amministratore. La sua attività si conclude con una relazione tecnica che fornisce un giudizio sulla gestione contabile.

Non deve necessariamente essere iscritto nei registri dei consulenti del tribunale: può trattarsi di qualsiasi professionista – anche un condomino stesso – su cui ricade la fiducia dei condomini.

Non ci sono requisiti specifici per essere revisore condominiale, e chiunque, teoricamente, può svolgere questa attività. Tuttavia, è fondamentale avere competenze specifiche, che possono anche essere certificate secondo la norma Uni 11777:2020.

Il revisore esercita l’incarico a pagamento. La spesa può essere addebitata all’amministratore responsabile in caso di accertate irregolarità, con una richiesta di risarcimento del danno.

Chiaramente, il revisore e l’amministratore hanno ruoli diversi. La giurisprudenza, come stabilito dalla sentenza Cass. SU. 8103/2004, ha chiarito che il revisore deve solo verificare i dati e fornire un parere tecnico, mentre l’amministratore è responsabile per eventuali correzioni. Il revisore non è un ‘censore’ dell’amministratore, ma un tecnico che valuta la contabilità. Nulla quindi esclude che sia lo stesso amministratore a chiederne la nomina, magari per mettere a posto nella contabilità lasciata dal precedente amministratore e verificare se sussistono i presupposti per un’azione nei suoi confronti.

Quali sono le attività del revisore nel dettaglio?

Il revisore contabile si occupa di verificare diversi aspetti: la completezza informativa dei rendiconti, la loro chiarezza, la correttezza delle ripartizioni, eventuali anomalie patrimoniali e la regolarità fiscale. Questo include anche la verifica di eventuali distrazioni indebite di fondi e la correttezza delle casse finanziarie, attraverso campionamenti.

In alcuni casi, potrebbe essere necessaria una perizia contabile più approfondita, che va oltre il semplice controllo. Questa attività include l’accertamento documentale, la verifica delle posizioni debitorie/creditorie e la ricostruzione della contabilità con nuovi documenti. Questo tipo di perizia è solitamente richiesta dal cliente e va oltre il compito del revisore standard.

Come garantire un lavoro di revisione efficace?

Per una revisione efficace, il revisore deve mantenere l’indipendenza e la terzietà, avere una formazione adeguata e rispettare i principi di contraddittorio e gli standard di revisione. Importante è che la revisione non sia affidata all’amministratore in carica o a un condomino.

La revisione dei conti può prevenire possibili conflitti?

Sì, la revisione contabile può avere una funzione preventiva, aiutando a risolvere in anticipo eventuali dispute sui rendiconti condominiali. La chiarezza e l’imparzialità del revisore sono fondamentali in questo processo, rendendo il revisore uno strumento utile per la composizione di dispute tra condòmini e amministratori.

Che fare se dalla revisione risultano irregolarità?

L’esito della revisione può essere usato per:

• votare in assemblea la revoca dell’amministratore (a maggioranza dei presenti che rappresentino almeno 500 millesimi) o, in mancanza di accordo, direttamente al giudice;
• agire contro l’amministratore responsabile per il risarcimento del danno;
• accertare se vi è stata un’appropriazione indebita e sporgere querela contro l’amministratore.