Riunione di condominio: come rilasciare la delega a uno dei condomini. 

Il più delle volte, la lettera di convocazione all’assemblea condominiale contiene il modulo per delegare un’altra persona a partecipare alla stessa in propria sostituzione. Ciò non toglie che la delega possa essere redatta autonomamente dal condomino interessato, indicando ad esempio le modalità con cui il delegato deve esercitare il voto e delimitando gli argomenti per i quali viene conferito tale potere. 

Vediamo, più nello specifico, come conferire delega per l’assemblea di condominio, come funziona e come si scrive. Ma procediamo con ordine. 

A chi si può dare la delega per l’assemblea di condominio?

Quando uno dei condomini non può o non vuole partecipare all’assemblea di condominio, può farsi rappresentare: 

• da un altro condomino;
• da un terzo estraneo al condominio (un parente, un amico, l’avvocato, ecc.). 

Non è possibile conferire delega all’amministratore di condominio, a pena di invalidità dell’assemblea: la delibera è cioè annullabile entro 30 giorni dalla sua approvazione, a prescindere dal fatto che l’amministratore fosse effettivamente in conflitto di interessi.  

Il regolamento di condominio può indicare regole e limitazioni che i condomini saranno tenuti a rispettare.

Quando in un condominio i condomini sono più di 20, la stessa persona non può rappresentare più di un quinto dei condomini e, nello stesso tempo, di un quinto dei millesimi dell’intero edificio. Ciò evita che l’assemblea si riduca ad un incontro tra poche persone.

Quando deve essere rilasciata la delega?

La delega deve essere consegnata all’amministratore oppure al presidente dell’assemblea anche il giorno stesso della riunione, prima cioè dell’avvio dei lavori. Non è quindi necessario comunicare la delega con un anticipo prestabilito.

La delega deve essere apposta su un apposito documento scritto: non è sufficiente che sia messa a verbale.

Come si conferisce una delega per l’assemblea di condominio?

Come anticipato, la delega deve essere necessariamente scritta a pena di nullità (con la conseguenza che, venendo meno la delega, potrebbe difettare il quorum costitutivo o deliberativo e rendere invalida l’assemblea o la votazione).

Per uniformare le deleghe e facilitare l’adempimento, l’amministratore può inserire nell’avviso di convocazione di assemblea un prestampato da compilare a cura dei condomini che intendono rilasciare delega, che poi consegneranno al loro rappresentante (che a sua volta lo consegnerà all’amministratore).

Se l’avviso di convocazione non contiene la delega o se questa è stata smarrita, ciascun condomino può autonomamente compilarla, anche tramite computer, purché il documento sia sottoscritto a mano o digitalmente. Riteniamo sia valida anche la delega conferita tramite PEC inviata all’amministratore. 

Modello facsimile di delega

Ecco un possibile modello per la delega a partecipare in assemblea:

«Egr. Sig. Amministratore del condominio <…> / oppure Egr. Sig. Presidente dell’Assemblea del condominio <…>;

Con riferimento all’assemblea condominiale indetta per il giorno <…> in prima convocazione e per il giorno <…> in seconda convocazione, io sottoscritto <…> conferisco delega a rappresentarmi e sostituirmi al sig. <…> al quale attribuisco ogni più ampio potere decisionale e di voto».

Il documento andrà poi corredato della data e chiaramente della firma del delegante.

È possibile una delega parziale?

È possibile conferire delega a un rappresentante fissando i limiti del mandato ad uno o più specifici punti all’ordine del giorno così come a tutti quanti. Secondo la Cassazione [1], è infatti valida la delega parziale ossia limitata ad alcuni degli argomenti da discutere. 

La Suprema Corte ha ritenuto che ogni condomino possa conferire delega a un rappresentante per intervenire all’assemblea fissando i limiti del mandato, e dunque anche soltanto per uno o più degli argomenti da trattare all’ordine del giorno. 

In tal caso è possibile:

• indicare nella delega, da consegnare all’amministratore o al presidente dell’assemblea, i singoli punti all’ordine del giorno per i quali la delega stessa viene conferita;
• con un documento autonomo, consegnato al delegato, indicare a questi come votare ai singoli punti all’ordine del giorno. 

Che succede se il delegato non rispetta la delega?

Solo il delegante è legittimato a far valere l’eventuale eccesso di delega. Potrebbero presentarsi due ipotesi diverse:

• il delegato vota su punti per i quali non era stato munito di delega: solo il delegante – e non già gli altri condomini – è legittimato a far valere il difetto di delega, così impugnando la delibera. A tal fine però è necessario che la delega consegnata all’amministratore o al Presidente dell’assemblea specificasse i punti su cui era conferita la delega stessa. Anche per la Cassazione [2] solo il condomino delegante può ritenersi legittimato a far valere gli eventuali vizi della delega, e non anche gli altri condòmini estranei a tale rapporto;
• il delegato vota in modo diverso da come gli era stato richiesto con la delega: in tal caso la delibera resta comunque valida ma il delegante può agire contro il delegato e chiedergli il risarcimento per eventuali danni che da ciò abbia subito solo nella misura in cui il voto diverso di questi sia stato determinante. Se invece, anche in presenza di un comportamento corretto, la delibera avrebbe avuto la stessa sorte, il delegante non può agire contro il delegato. 

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