La procedura per acquistare un immobile pignorato dall’Agente della riscossione. Che succede se non lo si paga entro il termine fissato per legge?

Quando un contribuente non paga le tasse, rischia che l’Agente della riscossione gli porti via l’immobile di sua proprietà e che quell’immobile finisca all’asta. Questo ha due conseguenze piuttosto evidenti. La prima: il debitore perde la sua proprietà (tranne in qualche caso specifico che vediamo tra un istante). La seconda: qualcuno può approfittare dell’occasione per fare un affare piuttosto interessante. Ma come comprare una casa messa all’alta dal Fisco? La vendita ha una procedura particolare rispetto al pignoramento operato da un privato come, ad esempio, una banca?

A differenza da quanto previsto nell’esecuzione ordinaria, in quella esattoriale non esiste un provvedimento giudiziale di autorizzazione alla vendita. Inoltre, l’intervento del giudice dell’esecuzione è limitato ad alcuni casi specifici, cioè:

• le particolari forme di pubblicità dell’avviso di vendita di seguito descritto e degli incanti;
• la decadenza dell’aggiudicatario per mancato versamento del prezzo;
• l’assegnazione dell’immobile allo Stato.

Alla vendita si procede solo con incanto e, di norma, non è consentito l’accesso all’immobile oggetto di vendita, salvo che non sia stato nominato un custode giudiziario. Vediamo come funziona l’acquisto di una casa messa all’asta dal Fisco.

Quando può essere espropriata una casa dal Fisco?

L’Agente della riscossione non può espropriare un immobile se questo è l’unico di proprietà del debitore, ha destinazione abitativa e il contribuente moroso vi ha la residenza (salvo che si tratti di immobile considerato di lusso). Al di fuori di questa eventualità, il Fisco può pignorare la casa se l’importo del credito è superiore ai 120.000 euro. Prima, però, deve iscrivere ipoteca e, quindi, procedere ad esecuzione decorsi sei mesi dall’iscrizione.

L’iscrizione dell’ipoteca può essere fatta sugli immobili del debitore e dei coobbligati per un importo pari al doppio dell’importo complessivo del credito per cui si procede. L’Agente della riscossione deve notificare al proprietario una comunicazione preventiva contenente l’avviso che, in mancanza del pagamento delle somme dovute entro il termine di 30 giorni, sarà iscritta l’ipoteca.

L’espropriazione immobiliare mediante ruolo ha inizio con il pignoramento immobiliare, che il Fisco esegue mediante la trascrizione di un avviso contenente:

• generalità del soggetto nei confronti del quale si procede ossia del debitore d’imposta;
• descrizione degli immobili con le indicazioni catastali e la precisazione dei confini;
• indicazione della destinazione urbanistica del terreno;
• giorno, ora e luogo del primo, del secondo e del terzo incanto, con intervallo minimo di 20 giorni;
• importo complessivo del credito per cui si procede, distinto per imposta, per periodo d’imposta, per interessi di mora e per spese di esecuzione già maturate;
• prezzo base dell’incanto;
• misura minima dell’aumento da apportare alle offerte;
• avvertenza che le spese di vendita e gli oneri tributari concernenti il trasferimento sono a carico dell’aggiudicatario;
• ammontare della cauzione e il termine entro cui deve essere prestata dagli offerenti;
• termine di versamento del prezzo;
• ingiunzione ad astenersi da qualunque atto diretto a sottrarre alla garanzia del credito i beni assoggettati all’espropriazione e i frutti di essi.

Entro cinque giorni dalla trascrizione l’avviso di vendita è notificato al soggetto nei confronti del quale si procede.

Almeno 20 giorni prima del giorno fissato per il primo incanto l’avviso di vendita è affisso, a cura dell’ufficiale della riscossione, alla porta esterna della cancelleria del giudice dell’esecuzione e all’albo del Comune o dei Comuni nel cui territorio sono situati gli immobili.  Entro lo stesso termine, l’avviso di vendita è pubblicato sul sito Internet dell’Agente della riscossione.

Come viene fissato il prezzo base dell’asta?

Di solito, il prezzo base della casa messa all’asta dal Fisco è pari al valore determinato dai coefficienti di rivalutazione catastale. Se l’immobile è privo di rendita catastale, l’Agente della riscossione ne richiede l’attribuzione all’ufficio provinciale dell’Agenzia delle Entrate di competenza, che deve provvedere entro 120 giorni.

Tuttavia, se il riscossore o il soggetto nei cui confronti si procede, ritengono che il valore così determinato sia manifestamente inadeguato, possono fare istanza affinché il giudice disponga che la vendita sia effettuata al valore stimato con l’ausilio di un esperto nominato dal tribunale. In questo caso, il pignoramento non perde efficacia se, per effetto della nomina, il primo incanto non può essere effettuato entro 200 giorni dal pignoramento stesso.

Come partecipare all’asta?

Chiunque può presentare un’offerta di acquisto per comprare una casa messa all’asta dal Fisco, ad eccezione del debitore e di altri soggetti indicati dalla legge. L’offerta deve essere redatta secondo l’apposito modello indicato dall’Agente della riscossione nell’avviso di vendita e presentata presso la sede degli uffici competenti, entro e non oltre l’ora e il luogo indicati.

Per essere ammessi a presentare l’offerta occorrerà depositare una cauzione fissata, per ogni incanto, nella misura del 10% del prezzo base tramite assegno circolare non trasferibile. In generale, viene richiesto un altro assegno circolare, sempre non trasferibile, per un importo pari alle spese di vendita.

Se la vendita non ha luogo al primo incanto per mancanza di offerte valide, si procede al secondo incanto nel giorno fissato dall’avviso e con un prezzo base inferiore di 1/3 a quello precedente.

Se la vendita non ha luogo nemmeno al secondo incanto, l’Agente della riscossione procede a un terzo incanto, con un prezzo base inferiore ancora di 1/3 a quello del precedente incanto.

In caso di mancata vendita anche al terzo incanto, il Fisco, nei 10 giorni successivi, può chiedere al giudice dell’esecuzione l’assegnazione dell’immobile allo Stato per il prezzo base del terzo incanto, depositando nella cancelleria del giudice dell’esecuzione gli atti del procedimento. In tal caso, viene disposta l’assegnazione, fissando il termine entro il quale l’assegnatario deve versare il prezzo, che non può essere inferiore a sei mesi.

Sono valide le offerte che superano il prezzo base del primo incanto o le precedenti offerte, di un importo pari almeno alla misura minima dell’aumento da applicare alle offerte. L’aggiudicazione avviene a favore del migliore offerente.

L’aggiudicatario deve versare il prezzo, oltre agli oneri fiscali (Iva o imposta di registro, ipotecaria e catastale, se dovute) nel termine di 30 giorni dall’aggiudicazione. In caso contrario:

• il giudice dell’esecuzione con decreto dichiara la decadenza dell’aggiudicatario e la perdita della cauzione a titolo di multa;
• l’Agente della riscossione procede a un nuovo incanto per un prezzo base pari a quello dell’ultima asta. Se il prezzo che se ne ricava, unito alla cauzione confiscata, risulta inferiore a quello della precedente aggiudicazione, l’aggiudicatario inadempiente è tenuto al pagamento della differenza.