Come comprare un immobile pignorato all’asta giudiziaria: una guida completa agli adempimenti.

Comprare una casa all’asta rappresenta un’alternativa al mercato immobiliare tradizionale, spesso offrendo la possibilità di ottenere un immobile a un prezzo inferiore.

Tuttavia, si tratta di una procedura complessa che richiede una conoscenza approfondita delle regole del codice e dei rischi connessi. In questa guida completa, analizziamo passo dopo passo le diverse fasi dell’acquisto di una casa all’asta, fornendo consigli pratici e informazioni utili per affrontare questo percorso con consapevolezza.

Premessa: perché comprare casa all’asta?

Le ragioni che spingono ad acquistare un immobile all’asta possono essere diverse:

• prezzo vantaggioso: spesso gli immobili all’asta vengono venduti a un prezzo inferiore al valore di mercato. Questo avviene perché, ad ogni tentativo di vendita, se non ci sono offerte, il giudice può abbattere il prezzo di un quarto;
• ampia scelta: il mercato delle aste offre una vasta gamma di immobili tra cui scegliere, con diverse tipologie, metrature e ubicazioni. Le varie soluzioni sono visibili sul sito ufficiale https://pvp.giustizia.it/pvp o su it.
• possibilità di investimento: l’acquisto di un immobile all’asta può essere un investimento interessante, con la possibilità di ristrutturare l’immobile e poi rivenderlo a un prezzo di gran lunga superiore.

Tuttavia, è importante considerare anche alcuni aspetti negativi come ad esempio l’eventuale presenza di abusi (che dovrebbero tuttavia comparire nella perizia allegata agli atti in tribunale) o la mancanza di garanzie: l’immobile viene infatti venduto “visto e piaciuto”, senza le garanzie previste per gli acquisti sul mercato tradizionale.

I documenti

Il documento principale che ogni interessato dovrebbe visionare è la “perizia” depositata agli atti della procedura esecutiva e visibile dal sito internet ove è pubblicizzata la vendita all’asta.

La perizia contiene tutte le informazioni utili sull’immobile, tra cui planimetria, dati catastali, stima del valore di mercato, condizione (libero o occupato) e la descrizione il più fedele possibile dello stato in cui si trova il fabbricato.

Naturalmente, nessuno comprerebbe qualcosa senza prima averla vista. Infatti è possibile, anzi opportuno, contattare il custode giudiziario (la perizia riporta i contatti) e tramite un appuntamento, visitare la casa di persona prima di prendere in considerazione un’offerta.

La presenza del debitore

Tradizionalmente si ritiene che comprare casa all’asta sia pericoloso per via della presenza, all’interno dell’immobile, del debitore esecutato. Tuttavia, ad oggi, le cose sono cambiate: il giudice ordina la liberazione del bene già dopo l’assegnazione all’asta. Il provvedimento è immediatamente esecutivo e può essere attuato anche con la forza tramite l’intervento dell’ufficiale giudiziario.

Come si partecipa a un’asta

Nel caso di asta tradizionale, che si svolgerà di persona nel luogo e nei giorni indicati nell’avviso, occorre presentare un’offerta in busta comprensiva di cauzione (di norma il 10% della base d’asta, con assegno circolare), la fotocopia del proprio documento di identità e il codice fiscale, più altri eventuali documenti richiesti dal bando. L’offerta non deve essere inferiore di oltre il 25% rispetto alla base d’asta (ad esempio, non meno di 75mila euro su una base di 100mila). All’apertura delle buste, non vince automaticamente l’offerta più alta ma sono permessi rilanci al rialzo da parte dei partecipanti.

Le buste contenenti le offerte di acquisto sono aperte, alla presenza degli offerenti, all’udienza (o all’adunanza) fissata nell’ordinanza di vendita dal giudice dell’esecuzione.

In presenza di una sola offerta il giudice o il professionista sente le parti e i creditori iscritti non intervenuti e adotta i seguenti provvedimenti:

• se l’offerta è pari o superiore al valore dell’immobile stabilito nell’ordinanza di vendita, accoglie l’offerta e aggiudica il bene;
• se l’offerta non raggiunge almeno 3/4 del valore dell’immobile;
• se sono state presentate istanze di assegnazione, per sé o a favore di un terzo, assegna il bene;
• in caso contrario, se vi è una seria possibilità di conseguire un prezzo superiore con una nuova vendita, dispone una nuova vendita. In mancanza di questi elementi fa luogo alla vendita al prezzo ribassato sino a 1/4 e aggiudica il bene.

In presenza di più offerte il professionista delegato le verifica e valuta la migliore secondo i seguenti criteri:

• entità del prezzo;
• cauzioni prestate;
• forme, modi e tempi del pagamento;
• ogni altro elemento utile indicato nell’offerta stessa.

Se non è possibile stabilire quale sia l’offerta migliore, prevale l’offerta effettuata per prima, salvo che il giudice non abbia stabilito direttive diverse. Nel valutare l’offerta, il giudice (o il professionista delegato) non considera solo il prezzo offerto, ma anche la cauzione, le forme, i modi e i tempi del pagamento oltre a ogni elemento utile indicato nell’offerta.

Se il prezzo indicato nella migliore offerta o nell’offerta presentata per prima è inferiore al valore dell’immobile stabilito nell’ordinanza di vendita e sono state presentate istanze di assegnazione per sé o a favore di un terzo, il giudice assegna il bene.

In ogni altro caso, invita gli offerenti a una gara sull’offerta più alta.

Per partecipare alle aste telematiche, invece, occorre prima registrarsi al portale che gestisce il procedimento. Quando si trova un immobile interessante e si decide di proporre un’offerta, la cauzione andrà versata in anticipo con bonifico e anche l’invio dei documenti personali si farà a distanza.

L’asta può essere “sincrona” (i partecipanti effettuano gli eventuali rilanci in diretta nel giorno e ora stabiliti dal giudice), “asincrona” (si rilancia in un arco temporale di alcuni giorni, non in simultanea) oppure mista. Ovviamente anche nel caso dell’asta telematica è bene visitare prima l’immobile di persona.

Assegnazione della casa all’asta

Il giudice, dopo aver individuato la migliore offerta, aggiudica il bene e dispone con decreto le modalità del versamento del prezzo e il termine perentorio e non prorogabile, dalla comunicazione del decreto, entro il quale il versamento deve farsi.

Tuttavia, il termine perentorio per il versamento del saldo da parte dell’aggiudicatario del bene è quello stabilito dal giudice con l’ordinanza di vendita; ne deriva, in questa ipotesi, che la mancata comparizione dello stesso aggiudicatario alla pubblica udienza fissata per l’esame delle offerte non impone di comunicargliene l’esito e non giustifica una dilazione del termine in questione; al contrario, il diverso termine fissato dal medesimo giudice con decreto trova applicazione solo se la menzionata ordinanza non contiene indicazioni al riguardo.

Quali sono i problemi di comprare casa all’asta?

Spesso si tratta di appartamenti mal messi, che necessitano di una profonda ristrutturazione e magari gravati da difformità urbanistiche e catastali che vanno sanate a spese dell’acquirente.

Un altro problema riguarda i tempi, ossia l’effettiva liberazione dell’immobile da parte dei vecchi inquilini. Infatti, una volta vinta l’asta e saldato l’importo, il nuovo articolo 560 del Codice di procedura civile oggi blocca lo sfratto del debitore rimasto in casa fino al decreto di trasferimento. Poi il custode può far liberare l’appartamento decorsi 60 giorni e non oltre i 120 giorni dall’istanza del nuovo proprietario. Il 22 giugno 2021 la Corte costituzionale ha dichiarato illegittima la norma che aveva sospeso, in piena pandemia, le esecuzioni immobiliari sulle prime case.