Danni causati dalle cose comuni condominiali: come farsi risarcire, la diffida all’amministratore, la causa, le spese legali e l’entità del risarcimento. 

Svariate sono le occasioni in cui il condominio può essere responsabile dei danni arrecati al singolo condomino o a terzi. Si pensi al caso, assai frequente, di perdite d’acqua provenienti dalle condutture comuni che causano infiltrazioni nei singoli appartamenti. O a chi scivoli dalle scale a causa della presenza di acqua, cera o altri detergenti non adeguatamente segnalati. O al proprietario dell’auto danneggiata dalla caduta di un cornicione o di calcinacci provenienti dai balconi. Ebbene come chiedere il risarcimento danni al condominio? Ecco alcuni importanti chiarimenti pratici in merito.

Quando spetta il risarcimento dei danni dal condominio?

In base all’articolo 2051 del codice civile, il proprietario della cosa che abbia causato danni a terzi è responsabile delle conseguenze patite dalla vittima a meno che non dimostri che l’evento si è verificato per un «caso fortuito», ossia per un evento imprevedibile e indubitabile (come, ad esempio, un terremoto che abbia determinato la caduta di tegole dal tetto di un edificio).

Ne deriva che il condominio, in qualità di proprietario delle cose comuni, è responsabile per tutti i danni causati da queste ultime. Le cose comuni sono, ad esempio, le scale, il tetto, il lastrico solare o la terrazza comuni, il pianerottolo, le tubature verticali (prima dello snodo di derivazione ai singoli appartamenti), il cortile o il giardino e così via.

Quando il condominio è responsabile?

Se da un lato è vero che il proprietario del bene che causa il danno è tenuto a risarcire la vittima, è anche vero che quest’ultima deve tenere un comportamento prudente e deve attivarsi per ridurre, quanto possibile, le conseguenze pregiudizievoli dell’evento. Questo dovere di comportamento si traduce in diverso modo. Ad esempio:

• chi scende le scale deve sempre fare attenzione a dove mette i piedi, tenendosi, laddove necessario, al corrimani;
• chi fa parte del condominio è tenuto a prestare maggiore attenzione, rispetto ad eventuali estranei, ad eventuali ostacoli ed insidie presenti sul suolo: egli infatti conosce meglio di chiunque altro lo stato dei luoghi e quindi deve adottare un comportamento prudente;
• chi subisce delle infiltrazioni deve fare in modo che l’acqua non danneggi i mobili, facendo in modo di sgomberare i locali umidi dagli arredi che potrebbero danneggiarsi;
• chi entra o esce dall’ascensore deve prestare attenzione ad eventuali dislivelli rispetto al suolo del pianerottolo derivanti dal funzionamento non corretto dell’impianto.

A chi chiedere il risarcimento danni?

Il condominio non è una persona giuridica come lo sono le società o le associazioni. Il condominio non esiste come soggetto a se stante diverso dai singoli condomini. Infatti, per giurisprudenza, il condominio è un semplice “ente di gestione” rappresentato all’esterno da un unico soggetto, l’amministratore, ma costituito in realtà da tutti i proprietari degli appartamenti. Ragion per cui il risarcimento va chiesto a questi ultimi. Questo non significa che si debba inviare una diffida ad ogni singolo condomino: è sufficiente presentare la domanda di risarcimento all’amministratore presso il suo studio. È qui infatti che è domiciliato il condominio. Ma è chiaro che, se l’amministratore non dovesse adempiere bonariamente, bisognerà agire contro i beni del condominio o dei singoli condomini secondo le modalità che vedremo a breve.

Se il condominio ha una assicurazione per i danni a terzi, spetta all’amministratore rivolgersi alla compagnia e non già al danneggiato. Quest’ultimo infatti non può esigere di conoscere il nome della società assicuratrice e il numero della polizza. Quindi l’iter corretto è il seguente: il danneggiato rivolge la domanda di risarcimento all’amministratore di condominio e questi poi gira la richiesta all’assicurazione.

Quali danni risarcisce il condominio?

La responsabilità del condominio determina anche l’obbligo di risarcire i danni materiali e morali. I primi consistono nel pregiudizio economico patito dalla vittima (spese mediche, riparazioni dell’oggetto danneggiato, ecc.). I secondi consistono nella sofferenza interiore patita a seguito dell’evento. A volte, quando dall’evento derivano conseguenze invalidanti (si pensi a chi si rompa un arto), si aggiunge anche il danno biologico, calcolato secondo apposite tabelle che assegnano i punti di invalidità in base alla gravità della lesione e all’età della vittima. 

La prova del danno

Per chiedere un risarcimento è sempre necessario dimostrare di aver subito un danno concreto ed attuale. La richiesta di risarcimento per danni che ancora non si sono verificati e che pertanto sono solo potenziali non verrà mai accolta da alcun giudice. Né il fatto di aver commesso un illecito è sufficiente a ottenere il risarcimento se da ciò non sono derivate conseguenze pregiudizievoli.

Come chiedere il risarcimento dei danni al condominio?

La prima cosa da fare per chiedere il risarcimento al condominio è inviare una raccomandata a.r. o una Pec (posta elettronica certificata) all’amministratore di condominio. L’indirizzo deve essere da questi indicato nella bacheca del condominio. L’invio della raccomandata presso l’indirizzo dello stabile non ha alcun effetto poiché nessuno è deputato a ritirare, in quel luogo, la corrispondenza rivolta all’amministratore. 

Nella diffida bisognerà dare all’amministratore un termine per rispondere che, di solito, va dai 7 ai 14 giorni lavorativi. Non è un termine categorico fissato dalla legge ma, in ogni caso, è necessario considerare che l’amministratore, per le richieste di risarcimento particolarmente esose, è tenuto a informare l’assemblea e quindi a effettuare le convocazioni (5 giorni prima della riunione) e a mettere al voto la proposta di risarcimento.

È verosimile che il condominio voglia verificare l’entità dei danni, nominando un proprio esperto che possa accertare le conseguenze economiche dell’evento che ha determinato il pregiudizio.

Che fare se il condominio non risarcisce i danni?

Se il condominio non dovesse risarcire i danni bisognerà per forza avvalersi di un avvocato e avviare una causa in tribunale o dal giudice di pace (a seconda dell’importo richiesto a titolo di risarcimento).

Le spese legali del procedimento sono a carico di chi perde la causa nella misura che il giudice stesso liquida nella sentenza con cui chiude il giudizio di risarcimento. 

Se il condomino non dovesse pagare neanche dopo la sentenza bisognerà avviare il pignoramento. Di solito, in questi casi, si parte dal pignoramento del conto corrente condominiale. Se questo dovesse essere insufficiente a coprire la somma, si può procedere pignorando i beni dei singoli condomini, prima quelli morosi e poi gli altri. A ciascun condomino non si può chiedere una quota di risarcimento superiore ai propri millesimi.

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