Cosa bisogna fare per distaccarsi correttamente dall’impianto condominiale: documenti dell’intervento, comunicazioni all’amministratore, riparto spese residue.

La legge, per evidenti ragioni di efficientamento energetico, consente ad ogni condomino la facoltà di distaccarsi dal riscaldamento centralizzato, se vuole dotarsi di un impianto autonomo, ovviamente pagando da sé tutte le spese di installazione e di funzionamento; gli unici vincoli sono costituiti dall’obbligo di continuare a contribuire alle spese di manutenzione straordinaria, conservazione e messa a norma dell’impianto centrale e dalla necessità che il distacco non comporti squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini.

Ma, al di là di questa previsione generale della legge, in concreto come avviene il distacco dal riscaldamento centralizzato? È importante saperlo, perché bisogna rispettare determinati requisiti tecnici e tenere conto del nuovo assetto ai fini della corretta ripartizione delle spese condominiali.

Nella maggior parte dei casi, per evitare controversie e discussioni, serve un progetto, redatto da un tecnico abilitato, che descriva gli interventi da compiere ed attesti l’assenza di quegli squilibri di funzionamento che, come abbiamo appena visto, sono impeditivi alla possibilità di distaccarsi dall’impianto centralizzato condominiale. Il tecnico dovrà, poi, valutare come e dove chiudere la colonna centrale del riscaldamento, intervenendo sui tubi che dal punto di diramazione conducono il calore nell’appartamento interessato. E questo intervento deve essere compiuto garantendo condizioni di assoluta sicurezza per le parti comuni dell’edificio.

Quando ci si può staccare dal riscaldamento centralizzato

L’articolo 1118 del Codice civile stabilisce che «il condomino può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condòmini. In tal caso, il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma».

Distacco dal riscaldamento centralizzato: come va comunicato?

Dalla lettura della norma si evince chiaramente che ogni condomino ha la libera facoltà di distaccarsi dal riscaldamento centralizzato – senza necessità di dover richiedere l’autorizzazione dell’assemblea o dell’amministratore – in tutti i casi in cui ciò non comporta disfunzioni o pregiudizi all’impianto comune e non aumenta le spese degli altri condomini.

Ovviamente, per evitare che dopo il distacco vengano ancora richieste le quote condominiali per il funzionamento dell’impianto di riscaldamento (come le bollette dell’energia o del gas, i costi per l’acquisto del combustibile e le altre spese di esercizio), è opportuno inviare all’amministratore una comunicazione di avvenuto distacco, mediante lettera raccomandata o Pec; senza questo adempimento, l’amministratore potrebbe legittimamente continuare ad operare il riparto delle spese dell’impianto centralizzato al condomino distaccato.

Distacco riscaldamento centralizzato: quali documenti?

Per prevenire contestazioni, è consigliabile allegare alla suddetta comunicazione all’amministratore una perizia asseverata, rilasciata dal progettista del nuovo impianto autonomo o dal tecnico installatore, in cui si attesta che l’impianto autonomo realizzato è a norma, che l’intervento di distacco è stato eseguito correttamente e che da quel momento il condomino interessato non è più in grado di fruire del riscaldamento centralizzato.

Il condominio può anche richiedere a chi si è distaccato la dichiarazione di conformità e messa a norma del nuovo impianto di riscaldamento autonomo realizzato, con una relazione tecnica che documenta i punti di interruzione e chiusura delle tubature centralizzate di diramazione e le opere murarie connesse a questi interventi.

Distacco dal riscaldamento centralizzato: quali spese?

Vediamo ora cosa deve continuare a pagare il condomino che si è distaccato dal riscaldamento centralizzato. La norma civilistica che abbiamo esaminato impone, innanzitutto, l’obbligo di concorrere al pagamento delle spese di manutenzione straordinaria e di conservazione e messa a norma dell’impianto. Sono escluse, invece, le spese di esercizio (dette anche spese d’uso), cioè quelle relative ai consumi energetici ed al concreto funzionamento dell’impianto, al quale il distaccato non partecipa più.

Il regolamento condominiale potrebbe, però, prevedere quote di contribuzione ulteriori ai condomini che si sono distaccati; la giurisprudenza [1] ritiene legittima questa possibilità, a condizione che il regolamento sia di natura contrattuale, cioè approvato all’unanimità da tutti i condomini al momento della costituzione del condominio o richiamato espressamente nei rispettivi atti di acquisto delle unità immobiliari.

Infine, il condomino distaccato deve pagare la sua quota parte di consumi involontari, che consistono nelle inevitabili dispersioni termiche provenienti dalla rete di distribuzione centrale e, in particolare, dai tubi dell’impianto centralizzato che passano in prossimità dei singoli appartamenti: l’addebito avviene in base alle previsioni del regolamento condominiale o della delibera assembleare, che per stabilire la percentuale deve tenere conto dei millesimi di proprietà e della normativa tecnica sulle dispersioni di calore negli edifici [2] tenendo conto di numerosi fattori (tipo di impianto e di distribuzione, posizione dei tubi e delle unità immobiliari, volumi del fabbricato, parti comuni come le scale, ecc.) per calcolare i relativi coefficienti di dispersione termica e dunque di riparto delle spese.

Approfondimenti

• Distacco riscaldamento centralizzato: quando e come si può;
• Distacco riscaldamento centralizzato: quali spese?;
• Distacco riscaldamento centralizzato: ultime sentenze.

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