Scopri come usufruire del Bonus Prima Casa per rendere l’acquisto immobiliare più vantaggioso dal punto di vista fiscale. Da requisiti ai benefici, ecco la tua guida passo-passo.

Acquistare la prima casa rappresenta un grande passo, una decisione che richiede un investimento economico significativo. Ma sapevi che esistono strumenti per rendere questo passo fiscalmente meno oneroso, come il “Bonus Prima Casa”? Questo incentivo fiscale, previsto dalla normativa italiana, permette di ottenere un notevole risparmio sulle imposte che l’acquirente deve corrispondere allo Stato (attraverso il notaio) nel momento  in cui firma l’atto di compravendita dell’immobile. Ma come funziona e come avere il bonus prima casa? Quali sono i requisiti per beneficiarne? E soprattutto, come si può massimizzare questo beneficio? In questo articolo risponderemo a queste e ad altre domande per aiutarti a comprendere meglio l’opportunità offerta dal Bonus Prima Casa.

Cosa è il Bonus Prima Casa?

Il Bonus Prima Casa consiste in una serie di agevolazioni fiscali per chi acquista il suo primo immobile da adibire a residenza. Questo beneficio permette di ridurre l’IVA dal 10% al 4% sul prezzo dell’immobile e l’imposta di registro dal 9% al 2% sulla rendita catastale rivalutata.

Non ha nulla a che vedere quindi con l’esenzione IMU di cui può godere ogni anno chi destina l’immobile a propria abitazione principale (vi deve risiedere e vivere abitualmente per gran parte dell’anno). Difatti il Bonus Prima Casa spetta una tantum ossia solo all’atto dell’acquisto.

Qual è il vantaggio del Bonus Prima Casa?

La cosiddetta agevolazione per l’acquisto della “prima casa” consiste principalmente nella riduzione: 

• dell’Iva dal 10 al 4% (da applicare al prezzo pattuito) per chi compra dal costruttore o da azienda soggetta a Iva;

• dell’imposta di registro dal 9 al 2% per chi compra da privato (da applicare alla rendita catastale rivalutata moltiplicandola per il coefficiente 115,5).

Oltre a ciò, per le vendite soggette a Iva, l’imposta ipotecaria, catastale e di registro saranno in misura fissa pari a 200 euro ciascuna.  

Invece, per le vendite soggette a imposta di registro, l’imposta ipotecaria e catastale saranno in misura fissa pari a 50 euro ciascuna.

Affinché all’acquisto della “prima casa” sia applicabile l’imposta di registro occorre alternativamente che:

• il venditore sia un soggetto “privato” e, cioè, un soggetto che non agisce nell’esercizio di impresa, arte o professione; oppure che:
• il venditore, pur essendo un “soggetto Iva” (e, cioè, un soggetto che non agisce nell’esercizio di impresa, arte o professione), non effettui una vendita imponibile a Iva.

A quest’ultimo riguardo, occorre precisare che:

1. è imponibile a Iva la vendita dell’abitazione da parte dell’impresa costruttrice (o ristrutturatrice) che venda in corso di costruzione o di ristrutturazione o che abbia ultimato i lavori di costruzione (o di ristrutturazione) da meno di 5 anni;
2. è imponibile a Iva la vendita dell’abitazione da parte dell’impresa che abbia ultimato i lavori di costruzione (o di ristrutturazione) da oltre 5 anni ma che eserciti l’opzione di applicare comunque l’Iva alla vendita in questione;
3. non è imponibile a Iva (ma deve essere emessa una fattura recante l’indicazione dell’esenzione da Iva) la vendita dell’abitazione da parte dell’impresa che abbia ultimato i lavori di costruzione (o di ristrutturazione) da oltre 5 anni e che non eserciti l’opzione per applicare l’Iva alla vendita in questione;
4. non può mai essere imponibile a Iva (e deve quindi essere emessa una fattura recante l’indicazione dell’esenzione da Iva) la vendita dell’abitazione effettuata da un soggetto Iva in casi diversi da quelli indicati nelle precedenti lettere dalla a) alla c) (è il caso, ad esempio, della abitazione venduta da una società che non l’abbia né costruita né ristrutturata). 

Requisiti dell’acquirente

Per poter ottenere l’agevolazione “prima casa”, l’acquirente:

• non deve essere titolare di un’altra abitazione nel medesimo Comune ove è situata la casa oggetto dell’acquisto agevolato;
• non deve essere titolare di un’altra abitazione, ubicata in qualunque parte del territorio nazionale, che sia stata acquistata con l’agevolazione “prima casa” (in tale ipotesi ci si può avvalere del bonus una seconda volta, ma la casa preposseduta deve essere ceduta entro un anno dal nuovo rogito).

Nella prassi professionale quotidiana si pone il caso del contribuente che è già proprietario di una casa, la quale, tuttavia, non è idonea a fungere da sua abitazione, per le più svariate ragioni, oggettive (come la casa inagibile) o soggettive (ad esempio, se si tratta di un monolocale già abitato da un single il quale ha poi formato una famiglia numerosa). Ebbene, mentre la Corte di cassazione ha deciso, in una pluralità di occasioni, che in questi casi di prepossidenza di un’abitazione inidonea, il contribuente ha diritto a un nuovo acquisto agevolato, l’Agenzia delle Entrate resta molto rigida sul punto ritenendo che l’agevolazione “prima casa” in queste ipotesi non possa essere concessa.

Condizioni dell’immobile per il bonus prima casa

Oggetto di compravendita deve essere un’abitazione classificata in catasto nelle categorie del gruppo catastale “A” diverse dalle categorie A/1, A/8 e A/9, che sono quelle in cui sono comprese le abitazioni di maggior pregio (nonché dalla categoria A/10, nella quale sono compresi gli uffici).

La casa oggetto di acquisto deve essere ubicata:

• nel Comune in cui l’acquirente ha già la sua residenza (oppure nel quale egli stabilisca la propria residenza entro diciotto mesi dalla data del rogito d’acquisto; oppure:
• oppure nel Comune in cui l’acquirente svolge l’attività di lavoro o di studio;
• oppure nel Comune in cui ha sede il datore di lavoro dell’acquirente, se si tratta di un acquirente trasferito all’estero per ragioni di lavoro; 
• oppure in qualsiasi Comune italiano, se si tratta di un acquirente cittadino italiano emigrato all’estero, che non abbia altre case sul territorio italiano;

Condizioni relative al rogito

Per ottenere il bonus, nell’atto di acquisto l’acquirente deve dichiarare:

• di non essere titolare esclusivo (o in comunione con il coniuge) di altra casa di abitazione (in proprietà o in usufrutto) nel territorio del Comune in cui è situata la casa oggetto di acquisto;
• di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale, su tutto il territorio nazionale di altra casa di abitazione (in proprietà, in usufrutto, in nuda proprietà) acquistata dallo stesso acquirente o dal coniuge con le agevolazioni “prima casa” via via vigenti nel nostro Paese dalla legge 168/1982 in avanti.

Il credito d’imposta

Se il contribuente che compra la “prima casa” ha venduto da meno di un anno dalla data del nuovo acquisto un’abitazione che, quando venne comprata, beneficiò a sua volta della prima casa, scatta un ulteriore beneficio, vale a dire il “credito d’imposta” di cui alla legge 448/98. Che per un importo pari a quello dell’imposta di registro o dell’Iva pagate in occasione del “vecchio” acquisto” (ma entro il limite dell’importo dell’imposta pagata in occasione del “nuovo” acquisto) il contribuente in questione matura la possibilità di uno sconto da portare in diminuzione dell’imposta di registro dovuta sul “nuovo” acquisto (o, in alternativa, da portare in diminuzione da qualsiasi imposta – registro, ipotecaria, catastale, successione e donazione, Irpef – dovuta dopo il nuovo acquisto).