Lo spazio aereo sovrastante i beni condominiali può essere occupato dai singoli condòmini con costruzioni proprie in aggetto, come balconi e tettoie?

In condominio ci sono una serie di parti comuni di cui tutti i proprietari possono liberamente godere, nei limiti della loro destinazione d’uso e nel rispetto del diritto degli altri. Si tratta di beni e di servizi che sono indispensabili per l’esistenza stessa dell’edificio (si pensi alle scale o al tetto, per esempio) oppure che migliorano il godimento delle proprietà esclusive: è il caso dell’ascensore che consente di raggiungere agevolmente i piani posti in alto. È in questo contesto che si pone il seguente quesito: cos’è e a chi appartiene la colonna d’aria in condominio? Affrontiamo l’argomento.

Condominio: cos’è la colonna d’aria?

Per “colonna d’aria” si intende l’area sovrastante l’ultimo piano dell’edificio condominiale, intesa quale proiezione verso l’alto dell’area sottostante.

In realtà, la colonna d’aria non riguarda solo il condominio ma qualsiasi tipo di proprietà.

La colonna d’aria di un terreno o di una casa è lo spazio che si staglia immediatamente sopra, come sorta di proiezione verticale della proprietà privata.

La colonna d’aria può quindi essere definita come la parte fisicamente e immediatamente soprastante il suolo e, più in generale, la proprietà privata.

La colonna d’aria è lo spazio (libero) che parte da una proprietà e giunge fino in cielo.

Colonna d’aria in condominio: è parte comune?

La colonna d’aria condominiale, cioè lo spazio che dal tetto/lastrico solare si proietta in alto, è una parte comune che, come tale, appartiene a tutti i condòmini.

Ma non solo: è tale anche la colonna d’aria sovrastante il cortile, cioè quell’area scoperta che fornisce luce e aria all’edificio.

La colonna d’aria, pur essendo un bene “invisibile”, è ugualmente tutelata dalla legge, tanto che ne è preclusa sia l’occupazione che l’utilizzazione indebita. Ma proseguiamo con ordine.

Colonna d’aria in condominio: quando è proprietà privata?

Quanto detto nel precedente paragrafo trova un’eccezione nell’ipotesi in cui il tetto o il lastrico solare siano di proprietà privata. In questo caso, la colonna d’aria immediatamente sovrastante è di proprietà esclusiva.

Secondo la Cassazione [1], la colonna d’aria, cioè lo spazio sovrastante il lastrico solare, non costituisce oggetto di diritti e non è quindi oggetto di proprietà autonoma rispetto a quella del lastrico medesimo.

In altre parole, la proprietà della colonna d’aria va intesa come diritto in capo al proprietario del lastrico che ha la facoltà di utilizzare senza limitazione alcuna lo spazio sovrastante mediante sopraelevazione.

Si può occupare la colonna d’aria condominiale?

I singoli condòmini non possono occupare la colonna d’aria con manufatti che limitino tale funzione in danno di altri appartamenti, o che non garantiscano l’affaccio e la veduta a piombo da parte dei proprietari dei piani superiori.

Secondo la giurisprudenza [2], è nulla la deliberazione con cui l’assemblea autorizza uno dei condòmini a incorporare un tratto di colonna d’aria del cortile comune mediante realizzazione di una tettoia per fini e usi esclusivi.

Secondo la Cassazione [3], lo spazio aereo sovrastante i beni condominiali non può essere occupato dai singoli condòmini con costruzioni proprie in aggetto (come balconi e tettoie), non essendo consentito a terzi, anche se comproprietari insieme ad altri, l’utilizzazione (ancorché parziale) a proprio vantaggio della colonna d’aria sovrastante ad area comune, quando la destinazione naturale di questa ne risulti compromessa.

Per la Cassazione [4], l’erezione di manufatti nel cortile di un complesso condominiale rientra nelle facoltà concesse al condomino soltanto nel caso in cui non alteri la destinazione del bene.

Detta attività è preclusa, invece, qualora dovesse tradursi in corpi di fabbrica aggettanti mediante incorporazione di un tratto della colonna d’aria sovrastante e utilizzazione della stessa per finalità esclusive.