I condòmini possono essere costretti a pagare una persona diversa dall’amministratore? In quali casi il collaboratore ha diritto al compenso?

I condomìni con almeno nove proprietari devono necessariamente nominare un amministratore; se non lo fanno, anche solo uno di essi può fare ricorso al giudice affinché provveda alla designazione. Per legge, sin dal momento del conferimento dell’incarico occorre specificare, a pena di nullità della nomina, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta. È in questo preciso contesto che si pone il seguente quesito: quando va pagato il collaboratore dell’amministratore di condominio?

In effetti, la legge nulla dice a proposito del pagamento di persone diverse dall’amministratore. Quest’ultimo però, potrebbe aver bisogno di aiuto nella gestione di edifici particolarmente grandi, caratterizzati dalla presenza di molti appartamenti. In ipotesi del genere, i condòmini possono essere costretti a pagare un’altra persona, diversa dall’amministratore? Approfondiamo la questione.

Chi è il collaboratore dell’amministratore condominiale?

Il collaboratore è la persona che aiuta l’amministratore nello svolgimento delle proprie mansioni. Egli può tanto affiancarsi quanto sostituirsi ad esso, diventando così un facente funzioni a tutti gli effetti.

Solitamente, il collaboratore è una persona che lavora alle dipendenze dello studio dell’amministratore. In altre parole, si tratta di un soggetto che fa già parte dello “staff” dell’amministratore.

Nulla toglie, ovviamente, che il collaboratore possa essere designato dall’assemblea condominiale, come vedremo di qui a un istante.

Cosa fa il collaboratore dell’amministratore?

Come anticipato, il collaboratore affianca l’amministratore nello svolgimento delle funzioni inerenti al mandato ricevuto dall’assemblea.

In buona sostanza, il collaboratore può:

• assistere l’amministratore, rendendosi disponibile a eseguire compiti meramente materiali (raccogliere le quote, affiggere avvisi in bacheca, aprire il sito internet del condominio, spedire le raccomandate, ecc.);
• sostituirlo completamente nei casi di assenza, ad esempio durante la malattia o le ferie. Il collaboratore non può tuttavia porsi nei confronti dei terzi come legale rappresentante del condominio, qualifica che compete solo all’amministratore regolarmente designato con delibera assembleare.

Chi sceglie il collaboratore dell’amministratore?

Il collaboratore dell’amministratore può essere scelto direttamente dai condòmini, mediante voto assembleare, oppure dall’amministratore stesso, il quale designa una persona di fiducia affinché lo assista nell’espletamento del mandato.

Applicando le comuni norme sul contratto di mandato, l’amministratore può infatti farsi sostituire o aiutare anche senza chiedere il permesso ai condòmini.

In questa ipotesi, però, egli risponderà dell’operato del suo collaboratore, nel senso che sarà responsabile dei suoi eventuali inadempimenti.

Se il collaboratore dell’amministratore dimentica di pagare le bollette condominiali, i condòmini potranno agire contro l’amministratore, il quale risponde dell’inadempimento del suo sostituto.

Al contrario, se la collaborazione è stata autorizzata dall’assemblea, allora l’amministratore è responsabile solamente se ha scelto quale aiutante una persona totalmente inadeguata.

Se, invece, l’assemblea ha non solo autorizzato la sostituzione ma scelto anche il sostituto, l’amministratore è libero da ogni responsabilità.

Il collaboratore dell’amministratore va pagato?

Il collaboratore dell’amministratore va pagato solamente se è stato espressamente incaricato dall’assemblea; negli altri casi, cioè quando il collaboratore è scelto autonomamente dall’amministratore, nessun compenso gli sarà dovuto dal condominio.

In buona sostanza, quindi, il collaboratore ha diritto al pagamento dell’onorario solamente se l’assemblea gli ha espressamente conferito incarico, stabilendone sin dall’inizio anche l’importo dovuto a titolo di compenso.

In tutte le altre ipotesi, cioè quando il collaboratore è scelto di propria iniziativa dall’amministratore al fine di farsi aiutare e/o sostituire, nessun costo aggiuntivo può gravare sul condominio, il quale sarà tenuto a pagare solo l’amministratore.

Ciò significa che la collaborazione resta a carico dell’amministratore, il quale dovrà rispondere dell’inadempimento dei suoi aiutanti nei confronti della compagine, oltre ovviamente a non poter pretendere nessun compenso aggiuntivo.

Se invece amministratore e collaboratori sono formalmente incaricati dall’assemblea, allora il loro compenso potrà essere pattuito e messo a carico del condominio.

Per ulteriori approfondimenti, si legga l’articolo dal titolo L’amministratore di condominio può delegare?