Mancato pagamento del canone di locazione; tolleranza del locatore nel ricevere il canone oltre il termine stabilito; inosservanza della destinazione dell’immobile locato; risoluzione del contratto.

Violazione di tutte le obbligazioni contenute nel contratto

Per la configurabilità della clausola risolutiva espressa, le parti devono aver previsto la risoluzione di diritto del contratto per effetto dell’inadempimento di una o più obbligazioni specificamente determinate, costituendo una clausola di stile quella redatta con generico riferimento alla violazione di tutte le obbligazioni contenute nel contratto; in tale ultimo caso, pertanto, l’inadempimento non risolve di diritto il contratto, sicché di esso deve essere valutata l’importanza in relazione alla economia del contratto stesso, non essendo sufficiente l’accertamento della sola colpa, come previsto, invece, in presenza di una valida clausola risolutiva espressa.

(Nel caso di specie, relativo ad un contratto di locazione di immobile adibito ad uso abitativo, il giudice adito ha ritenuto nulla, quale mera clausola di stile e con estensione alla connessa clausola penale ex articolo 1419, comma 1, del Cc , la clausola, inserita nel testo contrattuale, con la quale i contraenti avevano pattuito testualmente che “…In caso d’inadempienza ad una sola delle clausole summenzionate, il presente contratto si intenderà risolto ex art. 1456 c.c. ed il locatore incamererà il deposito cauzionale a titolo di danni…”).

Tribunale Roma sez. VI, 17/06/2022, n.10148

Clausola di risoluzione del contratto di locazione dopo il primo rinnovo tacito

È valida la clausola con la quale le parti stabiliscono la non rinnovabilità del contratto di locazione alla scadenza del termine fissato, purché formulata in modo tale da far conoscere inequivocabilmente al conduttore che il rapporto locatizio cesserà anche in mancanza di ulteriore disdetta.

Tribunale Massa, 10/02/2022

Indagine sulla gravità dell’inadempimento

In tema di locazione, ove il locatore si sia avvalso, ai sensi dell’articolo 1456 c.c., della clausola risolutiva espressa, il giudice, chiamato ad accertare l’avvenuta risoluzione del contratto per l’inadempimento convenzionalmente sanzionato, non è tenuto a effettuare alcuna indagine sulla gravità dell’inadempimento stesso, giacché, avendo le parti preventivamente valutato che l’innovazione o la modifica dell’immobile locato comporta alterazione dell’equilibrio giuridico-economico del contratto, non vi è più spazio per il giudice per un diverso apprezzamento. Nel caso di specie, relativo ad uno sfratto per morosità di un immobile commerciale, acclarata la validità della clausola risolutiva espressa, connotata da contenuto sufficientemente specifico e determinato, il Tribunale ha ritenuto preclusa ogni possibilità di valutare la gravità dell’inadempimento contestato alla parte convenuta.

Tribunale Roma sez. VI, 15/09/2021, n.14593

Versamento tardivo del canone

In tema di locazione non abitativa, non è applicabile la disciplina di cui all’art. 55 della l. n. 392/1978, che prevede la concessione di un termine per il pagamento dei canoni locatizi scaduti, sicché il versamento del canone, successivamente alla notifica di intimazione di sfratto, non vale a sanare l’inadempimento agli obblighi contrattuali da parte del conduttore. Quest’ultimo, per contro, in caso di previsione contrattuale di apposita clausola risolutiva espressa, dalla data della domanda di risoluzione che fosse eventualmente avanzata dal locatore (istanza che, di solito, coincide con quella già posta exart. 657 c.p.c. con l’intimazione di sfratto) non può più adempiere ed il contratto di locazione deve intendersi perciò risolto ipso facto ai sensi dell’art. 1456 c.c.

Tribunale Nocera Inferiore sez. II, 31/12/2020, n.1092

Risoluzione del contratto

Nelle locazioni ad uso diverso dall’abitazione non solo non è applicabile la speciale sanatoria prevista dall’articolo 55 della legge n. 392/1978, ma la volontà del conduttore di adempiere dopo l’intimazione di sfratto è irrilevante. Infatti, l’offerta o il pagamento del canone effettuati dopo l’intimazione di sfratto non comportano l’inoperatività della clausola risolutiva espressa, in quanto, ai sensi dell’articolo 1453, comma 3, del Cc, dalla data della domanda, che è quella già avanzata ex articolo 657 del Cpc con l’intimazione di sfratto, introduttiva della causa di risoluzione del contratto, il conduttore non può più adempiere. Pertanto, è ininfluente il tardivo adempimento, una volta che il locatore abbia domandato la risoluzione del contratto.

Corte appello Trento sez. II, 17/07/2020, n.148

Ritardo pagamento dei canoni locativi

La valutazione sull’esistenza, o meno, di una prassi di tolleranza del ritardo nel pagamento dei canoni locativi costituisce un apprezzamento di fatto rimesso al giudice di merito e non sindacabile in sede di legittimità ed il mancato esercizio, da parte del locatore, del potere potestativo di ottenere la risoluzione del contratto per l’inadempimento del locatario, in virtù della previsione di una clausola risolutiva espressa, è l’effetto conformante della buona fede nella fase esecutiva del detto contratto; pertanto, il rispetto di tale principio impone che lo stesso locatore, contestualmente o anche successivamente all’atto di tolleranza, manifesti la sua volontà di avvalersi della menzionata clausola risolutiva espressa in caso di ulteriore protrazione dell’inadempimento e comunque per il futuro.

Cassazione civile sez. III, 08/07/2020, n.14240

Grave inadempimento del conduttore

Va dichiarato risolto ipso iure, ai sensi dell’art. 1455 c.c., il contratto di locazione in  applicazione della clausola risolutiva espressa inserita contrattualmente per grave inadempimento del conduttore, qualora vi sia stato un protratto mancato pagamento dei canoni di locazione.

Tribunale Savona, 10/06/2020

Locazione: tassazione canoni e risoluzione contratto

I canoni di locazione sono tassati, a prescindere dalla loro percezione, fino a quando risulta vigente un contratto di locazione e quindi risulta tecnicamente dovuto un canone locativo. Si potrà evitare la tassazione, quando la locazione è cessata oppure si è verificata una qualsiasi causa di risoluzione contrattuale (per inadempimento, per specifica clausola risolutiva espressa), con dichiarazione da parte del proprietario di avvalersene, provocando lo scioglimento delle reciproche obbligazioni e l’insorgenza del diritto alla restituzione dell’immobile.

Comm. trib. reg. Roma, (Lazio) sez. XIII, 07/02/2020, n.696

Obbligo del conduttore di pagamento del canone

In tema di risoluzione del contratto di locazione di immobili urbani ad uso diverso da quello abitativo, benché il criterio legale di predeterminazione della gravità dell’inadempimento ex art. 5 della l. n. 392 del 1978 non trovi diretta applicazione, esso può, comunque, essere considerato quale parametro di orientamento per valutare in concreto, ai sensi dell’art. 1455 c.c., se l’inadempimento del conduttore sia stato o meno di scarsa importanza.

(Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza impugnata, che aveva ritenuto grave la mancata corresponsione del canone nei termini da parte del conduttore, attribuendo rilievo alla clausola risolutiva espressa pattuita tra le parti – nonostante il locatore non se ne fosse avvalso – poiché l’apposizione della stessa dimostrava come il ripetuto ritardo nei pagamenti non fosse stato tollerato, ma avesse inciso sull’equilibrio sinallagmatico del rapporto).

Cassazione civile sez. III, 26/11/2019, n.30730

La tolleranza del locatore 

La tolleranza del locatore nel ricevere il canone oltre il termine stabilito rende inoperante la clausola risolutiva espressa presente in un contratto di locazione; tuttavia detta clausola riprende la sua efficacia se il creditore che non intende rinunciare ad avvalersene provvede, con nuova manifestazione di volontà, a richiamare il debitore all’esatto adempimento.

Tribunale Piacenza, 16/10/2019, n.632

Locazione: la clausola risolutiva espressa

I canoni di locazione sono oggetto di tassazione anche se non effettivamente percepiti fino a quando il contratto non sia cessato per scadenza del termine e/ o per causa di risoluzione, solo in tali casi tornerà in vigore la tassazione in base alla rendita catastale.

I canoni di locazione sono oggetto di tassazione anche se non effettivamente percepiti, fino a quando il contratto non sia cessato, per scadenza del termine e/o per una causa di risoluzione, così che il riferimento al canone di locazione (anziché alla rendita catastale) potrà operare nel tempo solo fin quando risulterà in vita un contratto di locazione e quindi sarà dovuto un canone in senso tecnico.

Quando, invece, la locazione (rapporto contrattuale) sia cessata per scadenza del termine (art. 1596 c.c.) ed il locatore pretenda la restituzione essendo in mora il locatario per il relativo obbligo, ovvero quando si sia verificata una qualsiasi causa di risoluzione del contratto, ivi comprese quelle di inadempimento in presenza di clausola risolutiva espressa e di dichiarazione di avvalersi della clausola (art.1456 c.c.) o di risoluzione a seguito di diffida ad adempiere, tale riferimento al reddito locativo non sarà più praticabile, tornando in vigore la regola generale (tassazione in base alla rendita catastale).

Comm. trib. reg. Bari, (Puglia) sez. V, 15/07/2019, n.2201

Osservanza reciproca della buona fede

Il mancato o tardivo pagamento di una rata del canone locatizio, ove manchi la prova di un inadempimento concretamente lesivo dell’assetto degli interessi definito dalle stesse parti in sede di stipula del contratto di locazione, non comporta la risoluzione di quest’ultimo, in tale ottica, dovendo essere valutato ex art. 1375 c.c. anche il corretto utilizzo della clausola risolutiva espressa.

Tribunale Modena, 03/07/2019, n.1085

Validità della clausola risolutiva espressa 

È valida e pienamente efficace la clausola risolutiva espressa contenuta in un contratto di locazione con la quale le parti convengono che la eventuale inosservanza dell’obbligo di rispettare la destinazione dell’immobile concesso in locazione comporterà la risoluzione di diritto del contratto, così come la costruzione o la edificazione di qualsiasi manufatto. Tale clausola, infatti, presenta un contenuto sufficientemente specifico e determinato, poiché riferita a specifiche obbligazioni, distintamente individuate ed alternativamente assunte a ragione sufficiente di risoluzione di diritto del contratto.

Nel caso di specie, il Tribunale ha accertato l’avvenuta risoluzione di diritto del contratto di locazione tra le parti, per aver il conduttore realizzato opere edilizie abusive a totale insaputa del locatore e violato l’obbligo di destinare l’immobile a uso esclusivo di deposito materiali ecologicamente compatibili con l’ambiente, destinando l’area locata a deposito auto.

Tribunale Roma sez. VI, 18/04/2019, n.8657

Conduttore moroso e clausola risolutiva espressa

In tema di locazione, la tolleranza del locatore nel ricevere il canone oltre il termine pattuito rende inoperante la clausola risolutiva espressa prevista nel contratto, secondo la quale il pagamento non puntuale anche di una sola rata determina la risoluzione. Tale clausola, tuttavia, riprende la sua efficacia se il creditore, che non intende rinunciare ad avvalersene, provveda, con una nuova manifestazione di volontà, a richiamare il debitore all’esatto adempimento delle sue obbligazioni.

Nel caso di specie, avente a oggetto la convalida dello sfratto per morosità per il mancato pagamento di due mensilità, il Tribunale ha ritenuto non operante la clausola risolutiva espressa apposta nel contratto di locazione, in quanto sia prima che durante il giudizio il locatore ha riconosciuto un termine e dunque tollerato il tardivo pagamento da parte del conduttore.

Tribunale Roma sez. VI, 21/03/2019, n.1541

Inoperabilità della clausola risolutiva espressa

La tolleranza del locatore nel ricevere il canone oltre il termine stabilito rende inoperante la clausola risolutiva espressa prevista in un contratto di locazione, la quale riprende la sua efficacia se il creditore, che non intende rinunciare ad avvalersene, provveda, con una nuova manifestazione di volontà, a richiamare il debitore all’esatto adempimento delle sue obbligazioni.

Tribunale Livorno, 18/01/2019, n.4

Mancato versamento di due mensilità e risoluzione del contratto

Nel contratto di locazione ad uso abitativo sottoscritto dalle parti la clausola che prevede esplicitamente la risoluzione di diritto nell’ipotesi di mancato versamento di due mensilità del canone pattuito, attribuisce il diritto potestativo di risolvere il contratto mediante la manifestazione di volontà di avvalersi di tale clausola risolutiva espressa, diritto che può essere fatto valere con il verificarsi dell’inadempimento.

Tribunale Latina sez. II, 13/11/2018, n.2735

Il termine di grazia si applica alle locazioni ad uso diverso dall’abitazione?

Nelle locazioni di immobili ad uso diverso dall’abitazione non si applica la disciplina di cui all’art. 55 legge n. 392/1978 (c.d. termine di grazia per il pagamento dei canoni scaduti e relativa sanatoria) con la conseguenza che l’offerta o il pagamento del canone, avvenuti dopo l’intimazione di sfratto, non rendono inoperativa la clausola risolutiva espressa, laddove convenuta dalle parti.

Cassazione civile sez. III, 08/11/2018, n.28502

Accertamento dell’avvenuta risoluzione

È noto che vi siano ipotesi di risoluzione ipso jure del contratto per effetto delle quali il codice civile prevede la risoluzione automatica del contratto a prescindere dalla valutazione – invece, negli altri casi prevista – della gravità e, quindi, della rilevanza dell’inadempimento, atteso che le parti qualora ricorrono a richiamare una delle fattispecie di risoluzione di diritto previste dal codice convenzionalmente valutano, già al momento dell’incardinazione del loro rapporto, come rilevante (e, pertanto, tale da giustificare la risoluzione ipso jure del contratto stipulato) l’ipotesi della loro venuta in rilievo.

Di conseguenza nel caso specifico della locazione, qualora il locatore si avvalga, ai sensi dell’art. 1456 c.c., della clausola risolutiva espressa, il giudice non è tenuto ad effettuare alcuna indagine sulla gravità dell’inadempimento, avendo le parti preventivamente valutato che l’uso diverso dell’immobile locato determina l’alterazione dell’equilibrio giuridico-economico del contratto.

Tribunale Roma sez. VI, 12/10/2018, n.19731

L’omesso pagamento di una rata del canone di locazione 

Affinché la risoluzione del contratto possa essere pronunciata sulla base di una clausola risolutiva espressa, dunque indipendentemente dalla prova dell’importanza dell’inadempimento, in quanto predeterminata negozialmente dagli stessi contraenti, la parte nel cui interesse la clausola è stata prevista deve formulare espressa e specifica domanda giudiziale in tal senso, non potendo tale pronuncia intervenire d’ufficio (nel caso di specie, l’intimato non aveva rispettato la clausola contrattualmente prevista, la quale prevedeva che anche l’omesso pagamento di una sola rata del canone poteva comportare l’intimazione).

Tribunale Bologna sez. II, 02/10/2018, n.2604

Cosa rende inoperante la clausola risolutiva espressa?

La tolleranza del locatore nel ricevere il canone oltre il termine stabilito rende inoperante la clausola risolutiva espressa prevista dal contratto, la quale riprende però efficacia se il creditore provveda con una nuova manifestazione di volontà a richiamare il debitore all’esatto adempimento delle sue obbligazioni.

Cassazione civile sez. VI, 06/06/2018, n.14508

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