Debiti in condominio: che succede se uno dei condomini non paga le quote?

Esistono casi in cui, dinanzi a più soggetti obbligati a un medesimo pagamento, se uno di questi non versa la propria quota, gli altri non subiscono alcuna conseguenza. Un esempio è dato dai coeredi con i debiti del defunto. Che succede invece in condominio? Chi paga se il condomino non paga?

Prendiamo il caso di un condominio che abbia incaricato una ditta di svolgere alcuni lavori. L’amministratore ripartisce la spesa secondo millesimi ma due condomini non versano quanto di loro spettanza. Cosa succede al condominio che non ha i soldi per pagare integralmente la fattura? Cosa rischia chi ha già pagato?

La questione viene risolta dall’attuale secondo la regola della «responsabilità solidale». Cosa significa? Che laddove un condomino non paga, a pagare al posto suo saranno gli altri. Ma entro determinati limiti che vedremo qui di seguito.

Cosa succede se un condominio non paga?

Dinanzi a un credito vantato nei confronti di un condominio, il relativo titolare può scegliere tra due diverse soluzioni. Dopo aver ottenuto dal giudice un provvedimento di condanna nei confronti del condominio (un decreto ingiuntivo o una sentenza) può decidere di pignorare il conto corrente condominiale oppure agire contro i singoli condomini. La scelta è rimessa unicamente al creditore.

Il pignoramento del conto è più breve e agevole, ma presenta un indubbio problema: le somme depositate in banca sono verosimilmente insufficienti a coprire il debito. Questo perché, se sul conto vi fosse la liquidità necessarie a far fronte alla spesa, l’amministratore non avrebbe ragione per non pagare il creditore. Anzi, nel non provvedervi si esporrebbe a una responsabilità personale.

Questa situazione si verifica, il più delle volte, in presenza di morosità: se uno o più condomini non hanno pagato le quote che consentono al bilancio del condominio di restare “in pareggio”, è naturale che il conto bancario del condominio non basti a pagare i creditori.

Ciò nonostante, nella quasi totalità dei casi, il creditore agisce prima contro il conto corrente. Solo una volta ottenuta la dichiarazione della banca di insufficienza delle somme avvia il pignoramento contro i singoli condomini.

La responsabilità solidale in condominio: come funziona?

Il creditore che decide di agire contro i singoli condomini ha dei limiti da rispettare. Deve prima avviare il pignoramento contro i morosi ossia contro coloro che non hanno pagato le quote che servivano per coprire il debito in questione. L’elenco di costoro deve essere richiesto all’amministratore il quale è tenuto ad adempiervi, senza poter opporre la privacy dei debitori a fondamento di un eventuale diniego.

Solo nel caso in cui il pignoramento contro i morosi non dia esiti positivi o appaia di difficile realizzazione, il creditore può agire contro tutti gli altri condomini, quelli cioè in regola coi pagamenti, rispettando pur sempre il principio di responsabilità pro quota. Cosa significa? Che la responsabilità di ognuno di questi è limitata alla relativa quota millesimale del complessivo debito.

Così un condomino con 100 millesimi dovrà corrispondere solo un decimo del complessivo debito del condominio. Il creditore non può agire contro di lui per chiedergli anche quanto non pagato dagli altri.

L’eventuale pagamento fatto dai condomini virtuosi per conto di quelli morosi consente ai primi di agire contro i secondi per ottenere il risarcimento del danno per l’aggravio del debito (corrispondente alle spese conseguenti all’azione esecutiva del creditore).

Resta fermo il dovere dell’amministratore di agire contro chi non ha versato le quote condominiali entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio. Egli deve nominare un avvocato che agisca contro i debitori chiedendo al giudice un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo.

Un esempio pratico

Per comprendere meglio la questione facciamo un esempio pratico.

Il condominio Alfa non paga la fattura emessa dalla ditta Beta di pulizie delle scale. Beta sollecita il pagamento con una diffida a firma del proprio avvocato.

L’amministratore convoca l’assemblea per sollecitare i pagamenti delle quote mensili ma i condomini Rossi e Verdi restano morosi. Tutti gli altri si affrettano a versare sul conto condominiale le relative quote.

La ditta Beta, non ricevendo il pagamento, ottiene un decreto ingiuntivo dal tribunale e lo notifica all’amministratore.

Decorrono 40 giorni e il decreto ingiuntivo diventa definitivo.

La ditta Beta incarica il proprio avvocato di avviare l’azione esecutiva nei confronti del condominio e, a tal fine, pignora il conto corrente condominiale.

All’esito del pignoramento, la ditta Beta riesce a coprire solo il 50% della propria fattura. Decide così di agire contro i singoli condomini.

A tal fine la ditta Beta chiede all’amministratore i nomi dei condomini morosi.

L’amministratore comunica a Beta i nomi e i millesimi di Rossi e Verdi.

Beta tenta di pignorare i beni di Rossi e Verdi, ma i due condomini sono nullatenenti. Così Beta avvia il pignoramento verso gli altri condomini limitandosi a chiedere a ciascuno di questi solo una parte della somma, quella corrispondente ai relativi millesimi.