Il proprietario di un’abitazione è tenuto a versare all’Agenzia delle Entrate l’IRPEF sulla locazione, anche se l’immobile è dato in comodato ai figli.

Come noto l’immobile rappresenta un patrimonio che può produrre un reddito, il cosiddetto reddito fondiario. Se tale immobile viene dato in affitto, il canone deve essere denunciato dal proprietario nella propria dichiarazione dei redditi. Ma chi paga l’IRPEF su un immobile dato in comodato? La questione è stata oggetto di un recente chiarimento da parte della Cassazione (ordinanza n. 5000 del 26 febbraio 2025). Cerchiamo di chiarire meglio come stanno le cose, partendo da una definizione pratica di comodato per poi verificare come viene determinato il reddito fondiario quando la casa viene data in prestito a un figlio o a un altro familiare.

Cos’è il comodato

Il comodato è un contratto con cui una parte (comodante) consegna all’altra (comodatario) un bene mobile o immobile affinché se ne serva gratuitamente per un tempo prefissato dalle parti o per un uso determinato. Si distingue dalla locazione perché in questa soltanto è previsto il pagamento di un canone come corrispettivo mentre il comodato, come anticipato, è gratuito.

Possiamo dire che il comodato è comodato è ciò che, nel gergo comune, si dice “prestito” e può avere ad oggetto una cosa mobile o immobile come appunto una casa.

Chi è il soggetto passivo del reddito fondiario?

In linea generale, il soggetto passivo dell’IRPEF per i redditi derivanti da fabbricati è il proprietario, a prescindere che l’immobile sia locato o dato in comodato.

Dunque, gli immobili concessi in comodato non devono essere dichiarati da parte del soggetto comodatario, ossia dal soggetto che utilizza gratuitamente l’immobile.

In pratica, il comodatario, ossia colui al quale è concesso in prestito l’immobile, non acquista un diritto di proprietà o altro diritto reale sul bene ma ha solo un diritto personale di godimento. Questo fa sì che l’immobile resti di proprietà del comodante, cioè colui che ha concesso l’uso del bene a titolo gratuito, ed è solo quest’ultimo che deve dichiarare tale bene all’interno del modello 730 o del modello Redditi PF.

Comodato a familiari

Le cose non cambiano se il comodato viene dato a familiari. Nel caso di comodato gratuito a familiari, l’immobile non concorre a formare il reddito imponibile del comodatario, ma il comodante è comunque tenuto a versare l’IRPEF, applicando la tassazione ordinaria per i redditi fondiari.

Un immobile con rendita catastale di € 1.000, dato in comodato gratuito al figlio, genera un reddito fondiario imponibile di € 1.000 per il padre, che dovrà versare l’IRPEF calcolato sulla base della sua aliquota.

Infatti, come chiarito dall’Agenzia delle entrate nella circolare 24/E/2017, per quanto riguarda la concessione in godimento dell’immobile al comodatario, per effetto delle disposizioni che prevedono l’applicazione della ritenuta in capo al comodatario stesso, il comodante resta titolare del reddito fondiario derivante dal possesso dell’immobile oggetto di comodato, mentre il comodatario/locatore diventa titolare del reddito derivante dalla locazione, qualificabile come reddito diverso assimilabile alla sublocazione.

Chi deve pagare l’IRPEF sulla locazione di un immobile dato in comodato?

Ipotizziamo ora il caso in cui il comodatario del bene, dopo aver ricevuto dal genitore il bene in comodato, lo dia a sua volta in locazione a terzi.

Mario, proprietario di una casa, la dà in comodato al figlio Luca. Luca a sua volta firma un contratto di locazione con Giorgio che paga a Luca il canone di locazione.

La domanda che ci si pone è la seguente: a chi spetta dichiarare il reddito fondiario, nella dichiarazione IRPEF, derivante dalla locazione del bene: al comodante o al comodatario?

Nella pronuncia in commento la Cassazione ha stabilito che il proprietario di un immobile è responsabile del pagamento dell’IRPEF generata dalla locazione dello stesso, anche nel caso in cui l’immobile sia stato dato in comodato a familiari, come i figli. La sentenza della Cassazione evidenzia come la proprietà dell’immobile, e non la mera disponibilità dello stesso, sia il criterio determinante per l’attribuzione del reddito fondiario.

Attenzione però: nel caso di messa a reddito attraverso locazioni brevi turistiche di durata inferiore a 30 giorni, il reddito da locazione deve essere invece dichiarato dal comodatario.

La vicenda

I giudici hanno accolto il ricorso presentato dall’Agenzia delle Entrate in seguito all’annullamento degli avvisi di accertamento dell’IRPEF relativi al reddito derivante dalla locazione a terzi di un immobile già in comodato. La contribuente insieme al coniuge avevano stipulato quali comodanti un contratto con i figli come comodatari. E con il medesimo atto i figli comodatari avevano concesso in locazione a terzi l’immobile oggetto di comodato.

Qual è il ruolo del comodato nella locazione immobiliare?

Nonostante il comodato permetta la detenzione dell’immobile da parte del comodatario, questo non influisce sulla titolarità del reddito derivante dalla locazione a terzi. Infatti, l’imputazione soggettiva dei redditi fondiari si basa sul possesso qualificato di un diritto reale sul bene, e non sulla titolarità di un diritto personale di godimento come quello del comodatario.

Quali sono gli effetti legali del contratto di comodato?

Il contratto di comodato, disciplinato dagli articoli 1803 e seguenti del Codice Civile, produce effetti obbligatori ma non reali. Il comodatario gode di un diritto personale di godimento sull’immobile, ma non acquisisce un diritto reale su di esso. Pertanto, il comodatario è considerato un mero detentore del bene, e non ne detiene la proprietà o altri diritti reali.

Chi è fiscalmente obbligato a dichiarare il reddito fondiario?

L’obbligo fiscale di dichiarare il reddito fondiario spetta dunque esclusivamente al titolare di un diritto reale sull’immobile, sia che l’immobile in comodato venga utilizzato dal comodatario, sia che venga da quest’ultimo dato in affitto a terzi. Nonostante la percezione del canone di locazione da parte del comodatario, la responsabilità fiscale non si trasferisce a quest’ultimo, ma rimane ancorata alla figura del proprietario, in quanto detentore del diritto reale.

Resta salva solo l’ipotesi della locazione turistica breve, nel qual caso il pagamento delle imposte sul canone spetta al comodatario.

Chi paga l’IMU sulla casa in comodato? 

Anche l’IMU, in caso di comodato a familiari, è generalmente dovuta dal proprietario, salvo alcune eccezioni previste dalla legge.

Comodato a persone non familiari

In caso di comodato a persone non familiari, il comodante è tenuto a versare l’IRPEF sul reddito fondiario (come visto sopra) e anche l’IMU

Esclusioni e agevolazioni

Se il comodatario è un figlio o un nipote del proprietario è prevista una agevolazione fiscale.

In particolare, la base imponibile dell’IMU è ridotta del 50%, per le abitazioni concesse in concesse in comodato d’uso ai parenti in linea retta solo se:

• il contratto di comodato è registrato;
• il comodante possiede in Italia la sola abitazione concessa in comodato; oltre a quest’ultima, egli può tuttavia possedere un altro immobile adibito a propria abitazione principale, ad eccezione delle unità abitative classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9;
• il comodante risiede anagraficamente nonché dimora abitualmente nello stesso comune in cui è situato l’immobile concesso in comodato.