Il contratto preliminare deve essere registrato; ciò comporta delle spese, quindi è necessario capire chi deve occuparsi della registrazione e sostenere i relativi costi.
Spesso, la conclusione di un contratto è preceduta dalle trattative, durante le quali i soggetti di un contratto si mettono d’accordo sulle singole clausole che lo compongono. Nei contratti più semplici, le trattative non hanno luogo. Ma in altri contratti, soprattutto quelli che hanno per oggetto un acquisto importante, come un immobile, esse sono indispensabili, e possono richiedere anche molto tempo. In tali casi, di solito, le parti decidono di sancire i loro accordi in un apposito negozio, che è il contratto preliminare, per poi stipulare successivamente il contratto definitivo.
Tra i vari adempimenti successivi alla stipula di un contratto preliminare, vi è anche la registrazione, con tutti i costi che ne derivano. Le parti possono decidere tra loro chi deve occuparsi della registrazione e sostenere le relative spese? Oppure è stabilito dalla legge? In sostanza: chi paga le spese di registrazione del preliminare? Prima di rispondere a questa domanda, però, è opportuno chiarire cos’è il contratto preliminare e in cosa consiste la registrazione.
Cos’è il contratto preliminare?
Il contratto preliminare, come suggerisce il nome, è una sorta di pre-contratto (che nella compravendita, viene chiamato anche “compromesso“) attraverso il quale le parti decidono di assumersi determinati diritti e doveri; in particolare, quello di stipulare, in una data successiva, il contratto definitivo.
Supponiamo, ad esempio, che Tizio, proprietario di un immobile, e Caio, colui che è interessato ad acquistarlo, decidano di concludere un contratto di compravendita. Stipulano quindi un contratto preliminare di compravendita, con il quale decidono che di lì a un mese dovranno presentarsi davanti al notaio per la stipula del contratto definitivo. Ciò vuol dire che, nel frattempo, Tizio si impegna a non vendere l’immobile ad altri soggetti e a non recedere dal suo intento di venderlo. Dall’altra parte, Caio si impegna ad acquistare l’immobile alla data prevista nello stesso contratto preliminare.
Entrambe le parti, quindi, per mezzo del vincolo a cui loro stesse si sono sottoposte con il contratto preliminare, non potranno più cambiare idea e dovranno presentarsi davanti al notaio entro la data prevista per il rogito. Qualora una delle parti dovesse disattendere agli impegni presi, l’altra potrà rivolgersi al giudice, affinché emetta una sentenza con cui trasferisca coattivamente la proprietà, senza bisogno del notaio [1], oppure trattenere la caparra (se si tratta del venditore) o chiedere il doppio della caparra (se si tratta dell’acquirente).
Cos’è la registrazione e quali costi comporta?
Una volta stipulato il contratto preliminare, bisognerà registrarlo. La registrazione è un adempimento di carattere fiscale che consiste nel portare a conoscenza dell’Agenzia delle Entrate la conclusione del contratto. Questa operazione deve essere eseguita entro 20 giorni dalla conclusione del preliminare. Qualora le parti abbiano deciso di rivolgersi al notaio, sarà quest’ultimo a provvedere alla registrazione, entro 30 giorni dalla stipula.
La registrazione di un contratto preliminare comporta, come già accennato, delle spese di tipo fiscale. Più precisamente, dovranno essere pagate:
- l’imposta di registro fissa, pari a € 200,00;
- l’imposta di bollo, pari a € 16,00 per ogni facciata del contratto, e comunque per ogni 100 righe, a meno che il preliminare non abbia la forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata: in tal caso, l’imposta di bollo ammonterà ad € 155,00;
- l’imposta di registro proporzionale:
- pari allo 0,50% del valore della caparra eventualmente prevista, oppure;
- pari al 3% dell’acconto eventualmente versato.
Chi paga le spese di registrazione?
La legge non indica espressamente chi sia tenuto al pagamento delle spese di registrazione del contratto preliminare. Ciò vuol dire che tale adempimento vige un regime di responsabilità solidale, quindi l’Agenzia delle Entrate può esigere il pagamento di tali spese sia all’acquirente che al venditore (per scoprire in quali casi vi è la responsabilità solidale leggi l’articolo Cosa significa responsabilità solidale).
Al di là dei rapporti col Fisco – che come detto sono regolati dalla responsabilità solidale – le parti in sede di stipula del contratto possono decidere chi dovrà versare l’imposta. Nella maggior parte dei casi, le spese vengono poste a carico della parte che ricava dal contratto un diritto reale o un diritto personale sul bene a cui il contratto si riferisce. Per esempio, nei contratti di compravendita, normalmente le spese vengono poste a carico dell’acquirente, nei contratti di locazione, vengono poste a carico del locatario (chi va ad abitare l’immobile dietro il pagamento di un canone), nei contratti di affitto, di solito viene stabilito che le spese di registrazione debbano essere pagate dall’affittuario, e così via.
Ovviamente, le parti possono accordarsi per distribuire queste spese tra loro in misura diversa, ad esempio pagando ciascuno la metà. Tuttavia, ciò vale solo per l’imposta di registro fissa e l’imposta di bollo. L’imposta di registro proporzionale, invece, in un contratto di compravendita, è sempre a carico dell’acquirente.
Che differenza c’è tra registrazione e trascrizione?
Bisogna fare attenzione a non confondere la registrazione con la trascrizione del contratto preliminare. La registrazione è un adempimento di carattere fiscale, mentre la trascrizione costituisce un mezzo di pubblicità, attraverso il quale il contratto diventa efficace non solo tra le parti, ma anche rispetto ai terzi. Da questo punto di vista, infatti, è sempre indispensabile trascrivere il contratto (ad esempio, una compravendita), nella conservatoria immobiliare del luogo in cui si trova l’immobile venduto. Nel caso del contratto preliminare, si dice che la sua trascrizione ha un “effetto prenotativo”, poiché si prenotano gli effetti della trascrizione del contratto definitivo, prevalendo su tutto ciò che è intervenuto nel frattempo sull’immobile. La trascrizione può avvenire solo se l’atto viene stipulato davanti al notaio.
Ad esempio: in data 11° giugno 2022, Tizio, promissario venditore, e Caio, promissario acquirente, stipulano un contratto preliminare di vendita di un appartamento, con cui si impegnano a concludere il contratto definitivo il 1° dicembre 2022.
Caio, facendo leva sull’onestà di Tizio, non si occupa di far trascrivere il contratto preliminare, e aspetta fiducioso che si arrivi al 1° dicembre, per la stipula del definitivo. Tuttavia, alla data di stipula del rogito, Caio scopre che Tizio, nel frattempo, ha venduto il suo appartamento a Sempronio. In tal caso, poiché il preliminare non è stato trascritto, Caio non potrà vantare alcun diritto sul bene immobile oggetto del preliminare, e quindi potrà solo chiedere il risarcimento dei danni, o chiedere il doppio della somma eventualmente versata a titolo di caparra confirmatoria.
Qualora invece il contratto preliminare fosse stato trascritto, ad esempio lo stesso 1° giugno, Caio potrà comunque concludere il contratto definitivo e farlo trascrivere, ad esempio il 1° dicembre. In tal caso, l’effetto della trascrizione del contratto definitivo “torna indietro” al 1° giugno, cioè alla data di trascrizione del preliminare, che Caio ha dunque “prenotato”, prevalendo sull’alienazione che Tizio aveva fatto verso Sempronio.
La trascrizione di un contratto può avvenire solo se questo viene stipulato davanti al notaio. Con questo adempimento, oltre alle spese sopradette, bisogna versare € 200,00 a titolo di imposta ipotecaria e € 35,00 a titolo di tasse. Anche queste spese, normalmente, vengono poste a carico della parte acquirente.