La legge prevede la responsabilità solidale nei confronti del fisco per quanto riguarda l’imposta di registro ma i rapporti tra le parti possono essere regolati diversamente. 

Quando si intende concludere la compravendita di un immobile, il venditore e il compratore del bene valutano in anticipo i costi dell’operazione, in gran parte influenzati dagli oneri fiscali. In tale occasione spesso ci si domanda chi paga le spese di registrazione del compromesso e del successivo contratto di compravendita. Per comprenderlo, però, bisogna fare una premessa.

Di solito prima di stipulare l’atto con il quale viene trasferita la proprietà dell’immobile (in pratica il contratto di compravendita o rogito), le parti redigono e sottoscrivono il contratto preliminare.

Il contratto preliminare, comunemente ma impropriamente denominato “compromesso”, è una pratica piuttosto diffusa nell’ambito delle compravendite immobiliari. Con tale atto il venditore e il compratore si impegnano rispettivamente a vendere e ad acquistare un determinato immobile i cui estremi catastali vengono individuati nel contratto stesso. Scopo del compromesso è quindi vincolare le parti a sottoscrivere, in un momento successivo, fissato nella medesima scrittura privata, il contratto definitivo di compravendita, ovvero l’atto con cui si trasferisce la proprietà del bene in questione.

Grazie al compromesso chi desidera acquistare l’immobile ha tutto il tempo necessario per compiere gli adempimenti funzionali al rogito – come ad esempio l’ottenimento del mutuo in banca o il reperimento dei certificati catastali e urbanistici – mentre chi intende vendere ha la possibilità di trovare un’altra sistemazione ed effettuare il trasferimento della mobilia. La stipula del compromesso impedisce che, in tale arco di tempo, le parti possano avere un ripensamento e sottrarsi all’affare.

Al tempo stesso il contratto preliminare deve essere registrato, ovvero va presentato all’Agenzia delle Entrate che vi appone la data certa e lo archivia nei propri registri. Questa operazione è soggetta al versamento dell’imposta di registro. Ebbene, chi paga le spese di registrazione del contratto preliminare? Di tanto ci occuperemo qui di seguito.

In cosa consiste il compromesso?

Il compromesso o contratto preliminare è un accordo in cui una parte, denominata promittente venditore, e un’altra parte, denominata promittente acquirente, si obbligano a stipulare un successivo contratto di compravendita.

Per quanto attiene alla redazione del preliminare:

• se il bene oggetto della compravendita è un immobile già esistente, dotato di certificato di abitabilità, le parti possono sottoscrivere una scrittura privata, cioè un contratto redatto dalle stesse parti senza l’assistenza di un pubblico ufficiale;
• se il bene oggetto della compravendita è un immobile da costruire o in corso di costruzione, è obbligatoria una scrittura privata autenticata da un pubblico ufficiale o da un notaio oppure un atto pubblico notarile, ciò che comunemente si chiama rogito.

In nessun caso il contratto preliminare può essere verbale; infatti, se detto atto non è scritto è nullo.

Il contratto preliminare deve contenere gli elementi principali del contratto definitivo di compravendita.

Più precisamente:

• i dati delle parti;
• la descrizione del bene oggetto della vendita, comprese le eventuali pertinenze (si pensi a un box garage o a una soffitta);
• i dati catastali dell’immobile (foglio, particella, ecc.);
• il prezzo e le modalità di pagamento;
• il termine per la stipula del contratto definitivo. Il termine è considerato un elemento essenziale del preliminare solo se dalle espressioni usate, dall’oggetto e dalla natura del contratto emerge la volontà delle parti di intenderlo in tal senso.

Altresì, nel preliminare le parti possono includere delle clausole accessorie, facoltative, che una volta inserite possono condizionare la validità e l’efficacia dell’atto. Si pensi ad esempio alla previsione di una penale per il venditore qualora non consegni l’immobile nel termine stabilito nel compromesso o quella relativa alla nullità del preliminare in caso di mancata concessione del mutuo da parte della banca.

Compromesso: entro quale termine va registrato e come?

Il contratto preliminare va registrato presso l’Agenzia delle Entrate entro 20 giorni dalla firma, se è stato stipulato con scrittura privata; invece, se è stato redatto da un notaio, il termine per la registrazione è di 30 giorni dalla sottoscrizione. In quest’ultimo caso è il notaio che provvede alla registrazione del compromesso, quindi, le parti possono disinteressarsi di tale adempimento.

La registrazione è comunque obbligatoria e ha lo scopo di datare in maniera certa l’atto. Questo serve ad evitare che possano esserci contestazioni successive riguardo al momento della sottoscrizione del preliminare; perciò, nessuno potrà sostenere che lo stesso è stato retrodatato artificialmente.

Se il preliminare è stato concluso con scrittura privata, è possibile registrarlo presso qualsiasi ufficio dell’Agenzia delle Entrate. In tal caso prima bisogna pagare l’imposta di registro presso uno sportello bancario o un ufficio postale, presentando il modello F23 in triplice copia. Su detto modello vanno riportati:

1. il nome e cognome delle parti;
2. il loro codice fiscale;
3. i codici tributo per l’imposta di registro, nello specifico 109T. Se sono state versate delle somme a titolo di acconto o di caparra, il codice tributo è 104T;
4. il codice 964T, per gli eventuali diritti fissi/speciali;
5. le relative casuali.

Se la stipula del preliminare è avvenuta tramite notaio, questi provvede alla registrazione mediante procedura telematica, utilizzando il modello unico informatico (MUI). Contestualmente procede al pagamento dell’imposta di registro nel predetto termine di 30 giorni dalla firma dell’atto.

Quanto si paga per la registrazione del compromesso?

Le spese per la registrazione del contratto preliminare ammontano a:

• 200 euro per l’imposta di registro, indipendentemente dal prezzo della compravendita;
• l’imposta di bollo, nella misura di 16 euro ogni 4 facciate e comunque ogni 100 righe. Se il contratto è formato per atto pubblico o per scrittura privata autenticata l’imposta di bollo, invece, è di 155 euro.

Se il preliminare prevede un pagamento, va versata l’imposta di registro proporzionale pari allo:

• 0,50% delle somme previste a titolo di caparra confirmatoria [1];
• 3% delle somme previste a titolo di acconto sul prezzo di vendita.

L’imposta pagata con il preliminare va poi detratta da quella dovuta per la registrazione del contratto definitivo di compravendita.

Chi paga le spese di registrazione del contratto preliminare?

La legge stabilisce che tanto il venditore quanto l’acquirente siano tenuti a versare l’imposta di registro. In pratica si ha una responsabilità solidale e, di conseguenza, il fisco può chiedere il pagamento dell’imposta sia al venditore sia al compratore.

Nel contratto preliminare le parti possono stabilire che l’imposta gravi solo su una delle due; tale accordo, però, ha valore solo tra le parti stesse e non nei confronti dell’amministrazione finanziaria che potrebbe pretendere il pagamento dall’una o dall’altra indifferentemente e per l’intero importo. Cosa significa ciò?

Se nel preliminare dovesse essere previsto che l’imposta di registro gravi solo sull’acquirente e questi non dovesse pagarla, il fisco potrebbe chiederne il versamento anche al venditore, il quale potrà poi rivalersi sull’acquirente.

Se invece il compromesso non dovesse prevedere nulla, l’imposta graverebbe in parti uguali sul venditore e sul compratore tanto nei confronti del fisco quanto nei rapporti interni alle parti stesse.

Di solito, per convenzione commerciale, è l’acquirente a sostenere i costi dell’imposta di registro. Tuttavia, è possibile che le parti stabiliscano diversamente.

In sostanza il venditore e il compratore possono accordarsi affinché le imposte di registro siano divise a metà (100 euro a testa) ed anche le marche da bollo (16 euro a testa) mentre lo 0,50% sulla caparra confirmatoria e il 3% sull’acconto vengano versate dall’acquirente, come anticipo delle imposte di registro da pagare alla stipula del rogito notarile.

Cosa succede se non si registra il compromesso?

Il mancato pagamento delle spese di registrazione fa scattare specifiche sanzioni, che variano a seconda dell’entità del ritardo.

Partendo da un importo minimo di sanzione pari a 20 euro, se la registrazione avviene entro:

• 30 giorni, la sanzione è pari al 6% del valore del contratto;
• dopo 30 giorni ma entro i 90 giorni, la sanzione è pari al 12% del valore del contratto;
• dopo i 90 giorni ed entro 1 anno, la sanzione è pari al 16% del valore del contratto;
• entro 2 anni, la sanzione è pari al 17,14% del valore del contratto;
• oltre i 2 anni, la sanzione è pari al 20% del valore del contratto.

Se poi il documento stipulato non viene registrato, la somma può variare dal 120% al 240% della somma dovuta.

In caso di ritardo nella registrazione del preliminare sono previste sanzioni anche per quanto attiene l’imposta di bollo. Nello specifico se la registrazione avviene:

• entro 30 giorni, la sanzione è di 1,60 euro;
• entro 90 giorni, la sanzione è di 1,78 euro;
• entro 1 anno, la sanzione è di 2,00 euro;
• entro 2 anni, la sanzione è di 2,29 euro;
• oltre 2 anni, la sanzione è di 2,67 euro.

Trascrizione del compromesso: quali sono gli effetti e quanto costa

Se il contratto preliminare viene stipulato dal notaio, tale professionista provvede a trascriverlo nei registri immobiliari oltre che a registrarlo presso l’Agenzia delle Entrate.

La trascrizione ha un effetto “prenotativo” dell’acquisto dell’immobile. Per cui il preliminare non è più un semplice accordo tra acquirente e venditore ma assume valore legale verso chiunque, cioè è opponibile nei confronti dei terzi. Per cui ad esempio il venditore non potrà vendere l’immobile ad altri, non potrà concedere un’ipoteca sul bene oppure costituire una servitù passiva. Gli eventuali creditori del venditore non potranno pignorare il bene né iscrivere un’ipoteca sull’immobile. Qualsiasi trascrizione o iscrizione non avrebbe comunque effetto nei confronti del futuro acquirente.

Nell’ipotesi di trascrizione del preliminare da parte del notaio, all’imposta di registro e all’imposta di bollo di 155 euro si aggiunge il versamento dell’imposta ipotecaria di 200 euro e delle tasse ipotecarie di 35 euro.

Inadempimento del compromesso: cosa succede?

Se una volta sottoscritto il preliminare, il venditore o il compratore dovesse rifiutare di presentarsi dinanzi al notaio per la stipula del rogito, la parte inadempiente rischia delle gravi conseguenze. Infatti, la controparte può rivolgersi al giudice del tribunale e chiedere alternativamente:

1. la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento. In pratica, così facendo, può farsi restituire i soldi già versati e se riesce a dimostrare di avere subìto dei danni – vedi ad esempio le spese sostenute per il trasferimento o quelle per le pratiche del mutuo – può ottenere anche il risarcimento;
2. il trasferimento coattivo della proprietà dell’immobile, che viene disposto dal giudice senza necessità di doversi recare dal notaio. In sostanza il tribunale stabilisce il passaggio di proprietà del bene, sostituendo il contratto di compravendita [2].

Se al momento della sottoscrizione del preliminare è stata versata una caparra confirmatoria, detta somma serve a liquidare anticipatamente il danno, senza necessità di instaurare una causa nell’ipotesi di inadempimento di una delle parti.

Più precisamente in caso di inadempimento dell’acquirente, il venditore potrà recedere dal contratto, trattenendo la caparra mentre se il venditore è inadempiente, l’acquirente potrà recedere dal contratto pretendendo la restituzione di una somma pari al doppio della caparra versata [3].

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