Condominio: chi deve sostenere la spesa per la sostituzione delle ringhiere della terrazza di proprietà esclusiva. Ecco quando l’onere va ripartito su tutti i condomini e quando invece sul proprietario.

La legge stabilisce che, quando il lastrico solare o la terrazza sono di uso esclusivo, le spese per le riparazioni o ricostruzioni di tale area gravano, per un terzo, sull’utilizzatore e, per gli altri due terzi, su tutti gli altri condomini.

Ma chi paga la sostituzione delle ringhiere del terrazzo esclusivo? Bisogna seguire la medesima regola appena enunciata o sono previste delle deroghe? In ipotesi del genere, a ben vedere, la situazione diventa più complicata e necessita di alcuni chiarimenti che non possono peraltro prescindere dall’analisi concreta dello stato dei luoghi e dalla natura di tali strutture.

Per stabilire come ripartire le spese per le ringhiere della terrazza di uso esclusivo vanno considerati peraltro alcuni importanti chiarimenti della Cassazione di cui daremo atto qui di seguito. In questo articolo, esploreremo le risposte a queste domande e forniremo esempi pratici per chiarire la situazione.

Terrazza e lastrico solare: differenze e proprietà

Chiariamo innanzitutto una distinzione che ci tornerà utile nel corso della seguente trattazione: qual è la differenza tra lastrico solare e terrazza.

Si tratta, in entrambi i casi, di un piano di copertura dell’edificio che, a differenza del tetto, è orizzontale e quindi calpestabile. Tuttavia, mentre la terrazza ha un parapetto o una ringhiera che consente quindi l’affaccio, il lastrico solare ne è privo.

Terrazza o lastrico solare, pur svolgendo comunque la funzione di protezione dell’edificio dall’alto, possono essere:

• di uso comune, il che significa che ciascun condomino vi può accedere e utilizzarle per come meglio crede, fermo restando il doppio limite di non alterarne la destinazione e non impedire agli altri condomini di fare altrettanto (come stabilisce l’articolo 1102 del cod. civ.);
• di uso esclusivo, ossia in capo a un solo condomino (che pertanto potrà inibirvi l’accesso agli altri residenti).

Come avviene la ripartizione delle spese della terrazza a uso esclusivo?

Come anticipato in apertura, un’apposita norma del codice civile (l’art. 1126 cod. civ.) stabilisce, nel caso di rifacimento di un terrazzo o lastrico solare di proprietà esclusiva, utilizzato come copertura dell’intero edificio condominiale, le spese di riparazione o ricostruzione devono essere ripartite nel seguente modo:

• un terzo a carico del proprietario esclusivo del terrazzo
• due terzi tra gli altri condòmini delle unità immobiliari sottostanti, ossia che traggono copertura da tale area e che quindi si trovano sotto la relativa asse verticale.

Attenzione però: come chiarito dalla Cassazione (sent. n. 2726, del 25 febbraio 2002), tale regola vale solo per le riparazioni «connesse alla funzione di copertura dell’edificio condominiale, funzione cui il lastrico solare adempie a vantaggio di tutti i condòmini». Alla stregua di ciò, sono a completo carico del proprietario esclusivo le spese attinenti a quelle parti del lastrico solare del tutto avulse dalla funzione di copertura (ad esempio, le spese relative ai parapetti, alle ringhiere che sono in verità collegate solo alla sicurezza del calpestio), mentre tutte le altre spese, siano esse di natura ordinaria o straordinaria, attinenti alle parti del lastrico solare svolgenti comunque funzione di copertura vanno sempre divise tra il proprietario esclusivo e i condòmini proprietari degli appartamenti sottostanti, secondo la proporzione di cui al suindicato articolo 1126 cod. civ.

Come si dividono le spese per la manutenzione delle ringhiere?

Secondo la Cassazione civile dunque, le spese per parti del terrazzo che non svolgono la funzione di copertura devono essere sostenute interamente dal proprietario esclusivo.

In linea generale, quindi, la riparazione o la sostituzione delle ringhiere e dei parapetti della terrazza di uso esclusivo sono a carico del relativo proprietario.

È tuttavia prevista un’eccezione: se le ringhiere hanno una funzione che va oltre la semplice protezione per l’affaccio e quindi la sicurezza per l’utilizzatore, ma servono per adempiere anche a uno scopo decorativo, esse sono a carico di tutti i condòmini in quanto si considerano di proprietà del condominio. E ciò perché (così come avviene per i fregi e gli ornamenti dei balconi dei singoli appartamenti) esse adempiono a una funzione estetica di cui beneficia l’intero edificio.

La Cassazione civile (sentenza n. 10848/2020) ha stabilito che se le ringhiere svolgono una funzione decorativa essenziale per l’intero palazzo, contribuendo all’estetica e alla gradevolezza della facciata, allora esse sono considerate beni comuni e le relative spese ricadono sul condominio. In questo caso, il valore estetico e ornamentale delle ringhiere supera la loro funzione di protezione del singolo terrazzo.

Quali sono le implicazioni pratiche?

Per comprendere chi è responsabile delle spese per la sostituzione delle ringhiere del terrazzo esclusivo, bisogna dunque valutare caso per caso, in base alla funzione delle ringhiere stesse. Se le ringhiere sono essenziali per la sicurezza del calpestio e non hanno un valore decorativo predominante, il proprietario del terrazzo sarà tenuto a coprire tutte le spese relative alla loro manutenzione o sostituzione. Viceversa, se le ringhiere svolgono un ruolo estetico rilevante, spetterà al condominio assumersi tali oneri.