Recupero crediti in condominio: come fare se un condomino non pagare le quote millesimali e cosa rischiano gli altri condomini. 

Capita spesso che, in un condominio, ci sia chi non paghi le quote millesimali per come calcolate dall’amministratore. In questi casi si forma un deficit che, in qualche modo, deve essere coperto se non si vuole subire le azioni esecutive da parte dei creditori. E difatti nel bilancio condominiale difficilmente sono previste delle riserve per far fronte alle crisi di liquidità: di norma esso si chiude quasi sempre con un pareggio tra entrate ed uscite. È chiaro allora che se le entrate sono inferiori rispetto alle previsioni, ci si porrà la seguente domanda: chi paga i debiti dei condomini morosi? 

La prima cosa da fare sarà certamente avviare il recupero dei crediti nei confronti dei condomini morosi. Ma i tempi delle azioni giudiziarie non sono sempre celeri e quand’anche si ottenga un decreto ingiuntivo in breve tempo, se il debitore non paga spontaneamente dinanzi all’ordine del giudice bisognerà avviare le lunghe e tortuose procedure di pignoramento. 

In questo articolo, esploreremo le diverse strategie di recupero, l’importanza dell’elenco dei condomini e il ruolo dell’amministratore nella gestione dei debiti.

La copertura tramite riserve in bilancio

Per poter anticipare problemi di liquidità legati ai morosi, la cosa più prudente da fare sarebbe prevedere un bilancio di esercizio con pagamenti leggermente superiori rispetto alle spese, in modo da conservare sempre una riserva di liquidità. Ma non tutti sono disposti a pagare di più del necessario solo per fronteggiare necessità future ed eventuali.

Così, spesso si procede solo nel momento del bisogno, con l’istituzione di un fondo morosi, una riserva in bilancio destinata proprio a coprire il buco causato dal debitore. Chiaramente c’è bisogno di una delibera che approvi l’istituzione del fondo, non potendo deciderlo da solo l’amministratore. Tale delibera però deve essere presa all’unanimità. Questo significa che il dissenso di un solo condomino potrebbe bloccare l’istituzione del fondo.

La ragione di tale rigida regola si comprende facilmente. L’articolo 1123 del codice civile detta il seguente principio generale e inderogabile: le spese condominiali sono ripartite secondo millesimi e solo una volontà unanime può modificare tale criterio di riparto. Ebbene, nel costituire un fondo per coprire i debiti lasciati dai morosi si finisce per far pagare una seconda volta chi lo ha già fatto, così sfasando appunto la regola della ripartizione millesimale delle spese. 

Il recupero del credito

Per evitare che il condominio abbia a subire conseguenze negative dalla morosità di alcuni, il codice civile pone un preciso obbligo di azione in capo all’amministratore. Questi, entro sei mesi dall’approvazione del piano di riparto da parte dell’assemblea, deve agire contro i morosi per recuperare le quote condominiali. A tal fine non ha bisogno di farsi preventivamente autorizzare dall’assemblea, potendo nominare un avvocato di sua fiducia affinché promuova un ricorso per decreto ingiuntivo contro i debitori. Questo decreto ingiuntivo è provvisoriamente esecutivo: in pratica, il debitore non ha i canonici 40 giorni di tempo per pagare ma dovrà farlo immediatamente. 

Se il pagamento tarda ad arrivare, l’avvocato notifica al debitore un atto di precetto con cui gli dà altri 10 giorni di tempo per mettersi in regola. Se neanche questo tentativo sortisce effetto si procede al pignoramento dei beni. A tal fine, si può optare per il pignoramento dell’appartamento condominiale secondo le – ahimè lunghe – procedure del pignoramento immobiliare. 

Si può anche preferire il pignoramento del conto corrente, dello stipendio o della pensione laddove siano sussistenti.

Le azioni dei creditori

Nel momento in cui un condominio ha un deficit di bilancio, è verosimile che non possa pagare le fatture dei creditori. Questi ultimi quindi agiranno a loro volta nei confronti del condominio notificando all’amministratore una diffida e poi un decreto ingiuntivo. Se il condominio non fa opposizione, verrà avviato un pignoramento.

Il creditore del condominio di norma pignora il conto corrente condominiale. Ma è verosimile che lì non trovi liquidità sufficiente per soddisfarsi (diversamente l’amministratore avrebbe pagato la fattura).

Così la legge consente al creditore di agire contro i singoli condomini. In realtà, potrebbe farlo anche come prima opzione, non essendo obbligato a partire dal conto corrente.

Nel momento in cui il creditore decide di avviare il pignoramento contro i singoli condomini deve prima agire contro i morosi e poi contro tutti gli altri che hanno regolarmente pagato le rispettive quote. 

L’elenco dei morosi deve essere fornito dall’amministratore, senza che ciò possa essere considerata una violazione della privacy.

Se l’amministratore non fornisce l’elenco dei morosi, il creditore può ricorrere al tribunale affinché lo obblighi a farlo con un provvedimento d’urgenza.

Una volta che il creditore ha esaurito le azioni contro i morosi o comunque queste risultano difficilmente impraticabili, può agire nei confronti degli altri condomini che sono in regola con i pagamenti. Nei loro confronti però dovrà rispettare la regola millesimale: non può cioè agire nei confronti di uno solo e chiedergli l’intero pagamento ma da ciascun potrà pretendere solo quella parte del debito pari alla sua quota di millesimi.

Come costringere i morosi a pagare le spese condominiali?

Oltre al decreto ingiuntivo e al pignoramento da parte del condominio e dei relativi creditori, esiste un altro sistema per costringere i morosi a pagare i debiti. Se la morosità persiste da oltre sei mesi, l’amministratore può sospendere i debitori dal godimento dei beni e servizi condominiali suscettibili di utilizzo separato. Si tratta cioè di quelli ove l’interdizione nei confronti di un condomino non pregiudica gli altri. Si pensi al divieto di usare i campi da tennis o la piscina condominiale, il parcheggio comune (dotandolo di un cancello elettrico le cui chiavi sono consegnate solo a chi paga) o l’ascensore (se munito di un sistema di tessere magnetiche di riconoscimento). 

La giurisprudenza ammette anche la possibilità di “chiudere i tubi” che portano il riscaldamento centralizzato o l’acqua nell’appartamento del moroso, ma – trattandosi di beni essenziali per la sopravvivenza – è sempre meglio, in tali casi, ottenere prima un provvedimento di autorizzazione da parte del tribunale.