Quali categorie di soggetti devono essere interpellate e preferite rispetto ad altri quando il proprietario vuole cedere il bene o trasferirne l’uso e il godimento.
Si sente parlare molto spesso di prelazione: questo importante vantaggio rappresenta una sorta di priorità nella scelta di acquistare o ricevere determinati beni, con diritto ad essere preferiti rispetto ad altri. Siccome gli immobili sono, per definizione, tra i beni più costosi e duraturi, occorre sapere: chi ha diritto di prelazione sugli immobili? Come ci si può avvalere di questa facoltà, e cosa succede se il venditore non la rispetta e scavalca chi ne è titolare?
In questo articolo risponderemo a tali importanti domande. La prelazione, infatti, riguarda diverse categorie di immobili e di titolari di diritti reali o personali su di essi: si va dagli immobili ad uso abitativo a quelli commerciali, per arrivare alle case popolari ed ai fabbricati ed ai terreni agricoli, che possono costituire oggetto della cosiddetta prelazione agraria.
Diritto di prelazione: cos’è?
La prelazione è la concessione di un diritto di preferenza rispetto ad altri nella stipula di un determinato contratto. Ad esempio: ti prometto che, se venderò il mio appartamento, mi rivolgerò per primo a te, formulandoti una proposta di acquisto. La prelazione, quindi, ha due parti necessarie: il promittente, che diventa il soggetto obbligato a rispettare la condizione di prelazione, e il promissario – che viene definito prelazionario – cioè il soggetto in favore del quale il diritto di prelazione viene costituito per atto volontario tra le parti o istituito per legge.
In sostanza, il patto di prelazione è sottoposto a una condizione potestativa che dipende soltanto dalla volontà del proprietario del bene (se e quando deciderà di vendere, o di affittare, o comunque di trasferire ad altri l’immobile o determinati diritti su di esso), e costituisce un’opzione in favore del beneficiario, che, nel momento in cui la condizione si verifica, dovrà essere interpellato e a quel punto potrà decidere – liberamente e senza alcun vincolo – se aderire a quella proposta oppure no: non esiste, infatti, l’accettazione forzata della prelazione, che è sempre rimessa alla scelta del prelazionario, mentre, al contrario, se è prevista una prelazione, il soggetto nei cui confronti è stabilita ha l’obbligo di mettere l’avente diritto in condizioni di esercitarla.
Prelazione: quali interessi tutela?
L’attribuzione di un diritto di prelazione in favore di determinati soggetti, che elencheremo nel paragrafo seguente, serve a comprimere la libertà di scelta del proprietario nella sua autonomia privata, impedendogli di decidere sulla destinazione del bene se prima non ha interpellato il titolare del diritto di prelazione, che in tal modo è messo in condizione di esercitare la preferenza attribuita in suo favore, e così può vincolare il proprietario a stipulare il contratto con lui anziché con altri.
Questa situazione è prevista dalla legge perché l’interesse del prelazionario è ritenuto meritevole di maggior tutela rispetto all’autonomia privata del proprietario: ecco perché a quest’ultima viene posta una condizione limitativa, costituita, appunto, dal diritto di prelazione, che comunque può essere concesso anche volontariamente (in questi casi si parla di prelazione convenzionale, anziché di prelazione legale, che è comunque la situazione più frequente, vista la varietà dei casi).
Tecnicamente, la prelazione rientra nell’ambito dei cosiddetti diritti potestativi, che per il loro esercizio dipendono dalla volontà del titolare (infatti la prelazione si può anche rifiutare, esplicitamente o anche non aderendo all’offerta: l’essenziale è che l’avente diritto venga messo in grado di esercitarla) cui corrisponde un correlativo stato di soggezione del proprietario dell’immobile e, talvolta, anche degli acquirenti del bene da egli venduto, in caso di prelazione non rispettata. Se ciò accade, infatti, sono previsti dei rimedi in favore del prelazionario, come ti spiegheremo meglio fra poco.
Prelazione: come funziona?
La prelazione richiede, come elemento essenziale, che il suo titolare venga debitamente informato se la condizione di base si verifica. Ad esempio, finché il locatore non vende l’immobile affittato all’inquilino, o fino a quando il contratto non scade, la prelazione rimane latente, ma diventa esercitabile se uno di questi due eventi accade.
A quel punto, il soggetto che subisce la prelazione (di norma, il proprietario locatore) deve interpellare formalmente l’avente diritto alla prelazione, con lettera raccomandata o Pec, concedendogli un congruo termine per esercitarla (termine che a seconda dei casi, deve avere un minimo di 30 o di 60 giorni, per lasciare all’interessato il tempo necessario a decidere). Se tale termine decorre senza che il diritto di prelazione sia stato fatto valere, o anche quando il prelazionario rinuncia espressamente, il proprietario diventa libero di vendere o trasferire ad altri quel bene immobile.
A chi spetta il diritto di prelazione?
In alcuni casi il diritto di prelazione è costituito direttamente dalla legge. Si tratta, in particolare:
- della prelazione spettante al coerede nel caso in cui un altro coerede voglia vendere a un estraneo la sua quota di eredità, o parte di essa (art. 732 Cod. civ.); questa prelazione spetta solo quando viene alienata la quota (o una quota della quota) di eredità, per evitare che un estraneo possa inserirsi nella comunione ereditaria e parteciparvi senza la volontà degli iniziali coeredi;
- della prelazione spettante all’affittuario che è coltivatore diretto del fondo rustico posto in vendita, o del proprietario del fondo confinante rispetto ad esso;
- della prelazione attribuita all’inquilino in tutti i casi in cui il locatore intenda trasferire a titolo oneroso l’immobile affittato: è un’evidente tutela della stabilità abitativa;
- della prelazione in favore di chi ha in affitto un immobile ad uso commerciale, nel caso che, alla scadenza del contratto, il proprietario intenda locarlo a terzi; questa previsione serve a tutelare l’avviamento delle attività imprenditoriali, commerciali e artigianali insediate in una determinata zona e che hanno rapporti e contatti con il pubblico dei consumatori;
- della prelazione in favore del partecipante all’impresa familiare (art. 230 bis Cod. civ.);
- della prelazione in caso di rivendita di immobili di edilizia residenziale pubblica (i cosiddetti alloggi popolari) da parte degli assegnatari;
- della cosiddetta prelazione societaria per l’acquisto delle azioni inoptate o delle quote di un socio moroso (art. 2477, co. 2, Cod. civ);
- della prelazione spettante allo Stato sui beni e cose di interesse artistico, storico o archeologico, in caso di loro alienazione a titolo oneroso;
- della prelazione vigente negli Enti parco per i trasferimenti di proprietà e diritti reali su terreni situati all’interno delle aree protette.
Come abbiamo detto prima, la prelazione può essere anche costituita per atto volontario mediante accordo tra le parti: ci si può impegnare, ad esempio, a stipulare un futuro contratto preliminare di compravendita di un immobile, se l’attuale proprietario vorrà venderlo, e in tal caso egli dovrà darne notizia per primo al prelazionario, che potrà stipulare il contratto alle condizioni proposte e dunque acquistare il bene in condizioni di vantaggio temporale sulla platea degli altri acquirenti.
Patto di prelazione non rispettato: che succede?
Il patto di prelazione stipulato tra le parti ha soltanto un’efficacia obbligatoria interna, che non si estende ad altri soggetti. Ciò significa che se il venditore non rispetta l’impegno preso, o stabilito dalla legge – e dunque vende ad altri senza aver preventivamente interpellato l’avente diritto alla prelazione – quest’ultimo non potrà pretendere di riscattare la cosa dal terzo acquirente, che è estraneo a tale accordo, ma potrà soltanto rivolgersi alla sua controparte per esercitare l’azione di inadempimento ed ottenere il risarcimento dell’eventuale danno.
A questa regola fanno eccezione i casi di prelazione legale che abbiamo menzionato sopra: essi sono sempre opponibili al terzo acquirente ed anche ai suoi aventi causa, cioè a coloro che hanno acquistato a titolo oneroso o ereditato l’immobile (la prelazione non spetta, invece, in caso di cessione a titolo gratuito, cioè di donazione). Perciò il titolare del diritto di prelazione potrà rivolgersi direttamente nei loro confronti – e precisamente, in caso di cessioni multiple e successive, contro chi ha la titolarità attuale – per recuperare il bene oggetto della prelazione, che in questi casi ha efficacia reale, e non soltanto obbligatoria. Tecnicamente, l’azione giudiziaria da esercitare si chiama riscatto per gli immobili abitativi o commerciali, e retratto agrario per i fondi agricoli e gli immobili rustici.
Prelazione: approfondimenti
In questo articolo ti abbiamo fornito brevi cenni sull’istituto giuridico della prelazione e sul suo funzionamento. Se vuoi saperne di più, con specifico riguardo ad alcune categorie di beneficiari interessati, ti consigliamo di leggere i seguenti articoli: