Diritti e doveri di chi abita in una casa altrui: quando è possibile vendere la casa con dentro un’altra persona e cosa succede se a vendere è il titolare del diritto di abitazione.

Il diritto di abitazione così come l’usufrutto sono diritti reali parziali: ossia diritti su un bene di proprietà altrui. Il titolare del diritto di proprietà viene detto, in questi casi, «nudo proprietario» in quanto tenuto a rispettare il diritto d’uso altrui finché questo non cessa. Fin deve si può spingere tale diritto? Chi ha il diritto di abitazione può vendere la casa? La questione si può spiegare in poche e semplici parole.

Cosa comporta il diritto di abitazione?

Il diritto di abitazione consente a una persona di vivere in una casa altrui, ma con specifiche limitazioni. Tale diritto può sorgere:

• tramite un contratto (quindi con l’accordo delle parti);
• per provvedimento del giudice (si pensi al caso dell’assegnazione della casa familiare a seguito di separazione);
• tramite testamento.

È anche possibile usucapire il diritto di abitazione con uso per almeno 20 anni dell’immobile.

Il diritto di abitazione è rivolto a soddisfare i bisogni abitativi del titolare e della sua famiglia. Pertanto esso può essere concesso solo su un immobile a uso abitativo (non anche in un altro immobile a uso diverso). Il titolare del diritto non può utilizzare il bene per esercitarvi un’attività commerciale.

Di conseguenza sussiste il divieto di utilizzare la casa per scopi diversi dalla normale abitazione.

Il diritto di abitazione si distingue nettamente dall’affitto. Mentre il diritto di abitazione è un diritto reale, ossia un diretto su un bene immobile altrui e strettamente personale, la locazione è un diritto personale di godimento che può essere ceduto a terzi. Per determinare se si tratta di un diritto di abitazione o di una locazione, è necessario considerare non solo la volontà espressa dalle parti ma anche il loro comportamento concreto. Questo significa analizzare come effettivamente viene utilizzata l’abitazione e in che modo le parti si comportano rispetto a essa.

Si può cedere il diritto di abitazione?

Il titolare del diritto di abitazione non può concedere l’uso dell’abitazione ai suoi familiari se lui stesso vive stabilmente in un altro luogo. In altre parole, il diritto di abitazione è strettamente personale e non può essere trasferito o concesso ad altri, anche se appartenenti alla stessa famiglia.

Si può vendere la casa in cui sussiste il diritto di abitazione?

Il proprietario del diritto di abitazione può vendere la casa su cui sussiste il diritto di abitazione ma il terzo acquirente dovrà rispettare il titolare di quest’ultimo diritto fino alla scadenza, sempre che il diritto di abitazione sia stato trascritto nei pubblici registri immobiliari.

Pertanto una volta costituito, il diritto di abitazione deve essere trascritto per poter essere opposto a terzi (art. 2653 n. 4 c.c.). Diversamente l’acquirente della casa potrà mandare via l’utilizzatore.

Chi ha il diritto di abitazione può vendere o affittare la casa?

Il titolare del diritto di abitazione non può cedere o locare il proprio diritto a un terzo. Egli può esercitare il diritto solo direttamente.

La cessione del diritto di abitazione può, tuttavia, essere disposta dal giudice in caso di costituzione per testamento di comunione di abitazione tra due persone.

Il divieto, per chi ha il diritto di abitazione, di vendere l’immobile è derogabile dalle parti con un’espressa pattuizione (Cass. 2 marzo 2006 n. 4599, Cass. 31 luglio 1989 n. 3565). L’atto compiuto in violazione del divieto è nullo. Pertanto il contratto non produce alcun effetto: l’usuraio sarà tenuto a risarcire i danni all’acquirente.

Si può pignorare una casa con diritto di abitazione?

Parte della giurisprudenza sostiene che il diritto d’uso non possa essere espropriato, sequestrato o ipotecato dai creditori dell’usuario.

Altra parte della giurisprudenza è contraria a questa impostazione.