Quando si applica l’aliquota agevolata per l’acquisto dell’abitazione principale; chi può richiederla e come usufruirne.

L’aliquota Iva sugli acquisti immobiliari non di lusso è fissata al 10% sul prezzo del bene: quindi si aggiunge un 10% al valore netto della compravendita. Perciò, se l’appartamento costa 100mila euro, l’acquirente paga 110mila euro al venditore, che versa l’Iva allo Stato.

Questa regola vale solo quando si compra da un costruttore, altrimenti le compravendite immobiliari non sono soggette ad Iva, bensì ad imposta di registro. Ma ci sono dei casi in cui, pur acquistando dall’impresa costruttrice, si può ottenere l’applicazione dell’Iva agevolata al 4%. In soldoni, è un risparmio di parecchie migliaia di euro. Vediamo quindi chi ha diritto all’Iva al 4% sulla prima casa.

Quando la vendita di una casa è soggetta ad Iva?

Di regola, le compravendite di immobili ad uso abitativo sono esenti da Iva, e questo vale anche quando la cessione viene compiuta da un’impresa commerciale; anche su tali operazioni si applica, infatti, in alternativa all’Iva, la consueta imposta di registro dovuta sui trasferimenti immobiliari.

Tuttavia, per legge [1] su tali compravendite si applica l’Iva quando il venditore è l’impresa costruttrice del fabbricato, se la compravendita avviene entro i primi 5 anni dall’ultimazione della costruzione, o anche quando la vendita avviene da parte dell’impresa, proprietaria degli immobili, che li ha ristrutturati da meno di 5 anni.

Chi compra casa direttamente dall’impresa costruttrice entro 5 anni dalla conclusione dei lavori paga l’Iva in alternativa all’imposta di registro.

L’impresa venditrice, o quella che ha ristrutturato il fabbricato, può decidere di applicare l’Iva agli acquirenti anche dopo questi 5 anni, ma la scelta deve essere obbligatoriamente espressa nel rogito di compravendita o nel contratto preliminare, quindi occorre il consenso esplicito dell’acquirente; altrimenti l’operazione torna ad essere esente da Iva.

L’Iva si paga anche per l’acquisto di immobili classificati come alloggi sociali.

In tutti gli altri casi – quindi nelle compravendite tra privati non imprenditori e tra quelle in cui l’impresa venditrice non rientra nelle situazioni che abbiamo indicato – l’acquisto non è imponibile Iva, ma si applica, in sostituzione, la consueta imposta di registro (più le imposte ipotecarie e catastali, che comunque sono dovute anche nei casi di vendite soggette ad Iva).

A quanto ammonta l’Iva sulla vendita di case?

L’aliquota Iva sulle compravendite immobiliari è:

• del 4% se si tratta di acquisto della prima casa, intesa come abitazione principale;
• del 10% se si tratta di seconde (o ulteriori) case di proprietà;
• del 22% se l’immobile è di lusso (sono considerati tali quelli inseriti nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9).

Senza le agevolazioni prima casa, l’aliquota Iva ordinaria è del 10%; con le agevolazioni scende al 4%. L’Iva ridotta non spetta mai sulle case di lusso.

L’imposta di registro – che, come abbiamo visto, è alternativa all’Iva – si applica in misura proporzionale, con l’aliquota del 9% (con un minimo fisso di 1.000 euro), salvi i casi di acquisto dell’abitazione principale, per i quali l’aliquota scende al 2%. Quindi c’è una leggera differenza delle rispettive aliquote rispetto a quelle previste per l’Iva (che, inoltre, sono sempre direttamente proporzionali al prezzo del bene e non prevedono alcun importo minimo).

Quando si ha diritto all’Iva 4%?

Come abbiamo anticipato, per la normativa tributaria “prima casa” significa abitazione principale. E l’abitazione principale deve corrispondere sia alla residenza anagrafica sia alla dimora effettiva dell’acquirente che chiede l’agevolazione fiscale. In poche parole: non si possono ottenere le agevolazioni fiscali sull’acquisto della prima casa – tra cui, appunto, l’Iva al 4% anziché al 10%, se non si va a viverci, anche se, come vedremo nel paragrafo successivo, basta spostare la residenza in quel Comune, e non necessariamente in quell’immobile.

Ma non è necessario che questi requisiti sussistano già al momento dell’acquisto: si possono integrare successivamente, purché entro 18 mesi dalla data della compravendita, cioè entro un anno e mezzo dal momento della stipula del rogito notarile. Quindi si può comprare la prima casa con l’Iva al 4% anche se al momento dell’acquisto, e del pagamento del prezzo comprensivo di Iva, non si risiede ancora nel Comune dove essa è ubicata.

L’Iva agevolata al 4% spetta a chi acquista, per adibirlo a propria abitazione principale, un immobile non di lusso; siccome sono sempre considerati tali, per definizione, quelli compresi nelle categorie catastali A/1, A8 e A/9, e sono ovviamente esclusi gli immobili rientranti nella categoria A/10 (che riguarda gli appartamenti adibiti a studi professionali e uffici) può ottenere l’Iva ridotta chi compra un immobile inserito in una delle seguenti categorie:

• A/2 – abitazioni di tipo civile;
• A/3 – abitazioni di tipo economico;
• A/4 – abitazioni di tipo popolare;
• A/5 – abitazioni di tipo ultra popolare;
• A/6 – abitazioni di tipo rurale;
• A/7 – abitazioni in villini;
• A/11 – abitazioni e alloggi tipici dei luoghi.

L’Iva agevolata si estende alle pertinenze dell’immobile?

È importante sapere che l’Iva agevolata si estende anche alle pertinenze dell’immobile principale, nel limite di una per ciascuna delle seguenti categorie catastali:

• C/2 – cantina o soffitta;
• C/6 – box o posto auto;
• C/7 – tettoia chiusa o aperta.

Quindi, ad esempio, se si compra dal costruttore la casa dotata di un box auto e di una cantinetta, si avrà diritto per l’immobile principale e per entrambe le pertinenze allo sconto fiscale, mentre se si acquista la stessa casa, ma con due box in dotazione, il secondo non potrà beneficiare dell’aliquota ridotta.

Cosa fare per ottenere l’Iva agevolata?

Per ottenere l’Iva ad aliquota 4% sulla prima casa l’acquirente deve rilasciare, nel rogito di compravendita stipulato dal notaio, una specifica dichiarazione attestante che:

• l’immobile si trova nel territorio del Comune in cui egli ha già la propria residenza (o svolge la propria attività lavorativa), o intende stabilirla entro 18 mesi dall’acquisto;
• non è proprietario esclusivo, o in comunione con il coniuge, di altro immobile ad uso abitativo nel medesimo Comune in cui è ubicato l’immobile da acquistare con le agevolazioni;
• non è titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale con il coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione su un altro immobile situato in qualsiasi parte d’Italia e acquistato con le agevolazioni prima casa.

Quando si perde l’Iva 4% prima casa?

Chi dichiara il falso nell’atto notarile, o comunque non ha la residenza nel Comune in cui è situato l’immobile acquistato come prima casa, o non la trasferisce in quel Comune entro i successivi 18 mesi, perde le agevolazioni, così come chi vende, o dona, l’abitazione prima che siano trascorsi 5 anni dall’acquisto agevolato, a meno che non proceda al riacquisto entro un anno di un altro immobile come abitazione principale.

La perdita del diritto all’Iva agevolata comporta il recupero, da parte dell’Agenzia Entrate, della differenza tra quanto versato applicando il 4%e quanto dovuto con l’aliquota Iva ordinaria del 10% (quindi si dovrà pagare il 6% sul prezzo di compravendita), oltre ad una sanzione amministrativa del 30% di tale importo.