Cosa deve verificare un affittuario prima di firmare un contratto di locazione? Scopri le responsabilità legali.

Nel contesto degli affitti a uso commerciale, emerge spesso la necessità di eseguire lavori all’interno dell’immobile affinché questo si presti all’attività che il conduttore intende esercitarvi. A volte però le spese sono rilevanti e, in altri casi, si scopre addirittura, a contratto già firmato, che i locali non possono essere adibiti all’uso sperato. In queste ipotesi si passa spesso alle vie legali nella speranza di ottenere dal tribunale la risoluzione del contratto a causa della reticenza del locatore per aver questi taciuto i difetti dell’immobile (ad esempio la presenza di abusi edilizi o l’assenza dell’agibilità)? La questione si fa ancora più complessa quando entrano in gioco licenze e autorizzazioni amministrative. Di qui la domanda: chi è responsabile se l’immobile affitto non è idoneo all’uso?

Questo articolo esamina la posizione legale dell’affittuario e del locatore, basandosi sulle più recenti pronunce della giurisprudenza. Ma procediamo con ordine.

La differenza tra locazione a uso abitativo e quella a uso commerciale?

Nella locazione a uso abitativo è obbligo del locatore garantire che l’immobile possa essere destinato a luogo di dimora del conduttore ed eventualmente della sua famiglia. Difatti, la destinazione dell’immobile è già impressa dalla stessa legge nel momento in cui si fitta una casa secondo gli schemi contrattuali previsti dall’ordinamento (ad esempio il contratto a canone concordato, a canone libero, a uso transitorio, a uso universitario, a uso turistico).

Il locatore quindi è tenuto a garantire che la casa possa essere utilizzata a scopo abitativo; devono pertanto essere presenti tutte le caratteristiche, a partire dall’agibilità. Diversamente il contratto può essere risolto.

Le cose si capovolgono nella locazione a uso commerciale. Difatti le attività che si possono svolgere all’interno di un magazzino, un ufficio o un altro locale sono assai varie e per ciascuna di queste la normativa prevede requisiti e condizioni diverse da rispettare. Ecco perché, a meno che il contratto non indichi l’uso che il conduttore intende fare dell’immobile, ponendo così il locatore nella condizione di dover garantire le caratteristiche minime a realizzare tale finalità, quest’ultimo non è di norma responsabile.

Chi deve verificare l’idoneità di un immobile affittato?

In linea con quanto abbiamo appena detto, secondo la sentenza n. 5945 del 20 settembre 2023 della Corte di Appello di Roma, spetta all’affittuario (o conduttore) di un immobile non abitativo verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate per l’attività che egli intende svolgervi. Ciò include il controllo di eventuali autorizzazioni tecniche necessarie.

In assenza di specifiche pattuizioni, la responsabilità non ricade sul titolare del bene locato, anche se il diniego delle licenze deriva dalle caratteristiche dell’immobile stesso.

Si pensi a una Sas che affitta un immobile ma che, in seguito, scopre che mancavano l’agibilità e l’autorizzazione edilizia necessaria. Intentando un’azione legale per risolvere il contratto, la società si vede però respingere dal tribunale la richiesta. Secondo infatti i giudici spetta alla società, prima di firmare il contratto, accertare l’idoneità dell’immobile ai propri scopi.

Qual è la posizione della Cassazione su questi casi?

Anche la Cassazione, con l’ordinanza 14067/2023, ha ribadito che negli affitti commerciali grava sull’affittuario il dovere di verificare l’adeguatezza dell’immobile, sia per l’attività specifica sia per il conseguimento delle autorizzazioni necessarie. La mancata ottenimento di tali autorizzazioni non configura una responsabilità per inadempimento a carico del locatore.

Quando diventa responsabilità del locatore l’idoneità dell’immobile?

L’immobile deve rispettare determinate condizioni solo quando queste sono state oggetto di un accordo specifico, accordo che chiaramente deve essere esplicitato nel contratto di locazione.

Non è sufficiente, per implicare la responsabilità del locatore, la semplice menzione nel contratto dell’uso previsto: deve essere specificato che ricade sul locatore predisporre i locali in modo tale che di essi si possa fare l’uso sperato. In assenza di accordi precisi sull’idoneità dell’immobile per l’attività specifica, il locatore non può essere ritenuto responsabile.