Chi può rivestire il ruolo di locatore e quali sono le peculiarità legate alla sua figura nel contratto di affitto.

Hai mai preso in affitto un appartamento o un immobile? Se sì, sicuramente avrai avuto a che fare con un locatore. Ma chi è esattamente e cosa si intende con tale termine? Chi è il locatore, quali sono i suoi diritti e responsabilità? Ecco una guida dettagliata sul contratto di affitto e le molte sfaccettature che lo circondano.

Chi è un locatore e chi può esserlo?

In generale, il locatore è colui che offre un immobile in affitto e che, di conseguenza, ha diritto a riscuotere il relativo canone di affitto.

Tipicamente, il locatore è il «padrone di casa» ossia il proprietario dell’immobile: colui cioè che ne risulta titolare nei pubblici registri immobiliari. Ma non sempre. Il locatore può essere anche un usufruttuario, un enfiteuta o un conduttore che decide di sublocare l’immobile.

Roberta è la proprietaria di un appartamento, ma lo ha dato in usufrutto a Marco. Marco, avendo un diritto reale di godimento, può decidere di affittare l’appartamento a Giulia. In questo caso, Marco è il locatore di Giulia.

A riguardo bisogna sapere che:

• l’usufruttuario ha il diritto di dare in affitto l’immobile (trattenendo per sé il relativo canone), anche senza dover prima chiedere il permesso al nudo proprietario (salvo diversa previsione nel contratto istitutivo dell’usufrutto);
• il conduttore non può dare in sublocazione l’intero appartamento, salvo autorizzazione del locatore. Tuttavia può dare in sublocazione una stanza dell’appartamento senza autorizzazione, ma comunicando al locatore il nome del soggetto che entrerà nell’appartamento.

Chi non può essere considerato locatore?

Non tutti coloro che detengono un immobile possono essere considerati locatori. L’appaltatore che costruisce un edificio su un’area promessa in vendita non può diventare locatore poiché ha una semplice disponibilità di fatto e non un potere giuridico.

Come anticipato, il nudo proprietario di un immobile non può dare il bene in affitto, dovendo rispettare il diritto dell’usufruttuario, a meno che quest’ultimo non abbia accettato la locazione stessa.

Non può neanche dare in affitto il proprio immobile colui che ne abbia perso la disponibilità perché il tribunale ha concesso all’ex coniuge il diritto di abitazione insieme ai figli.

Cosa succede se ci sono più proprietari?

Se un immobile ha più di un proprietario, tutti i comproprietari possono decidere di affittarlo a un terzo o a uno di loro. Questi comproprietari, visti come un’unica parte, possono anche nominare un amministratore per gestire l’immobile affittato.

Secondo la Cassazione è valido il contratto di locazione firmato da un solo comproprietario senza il preventivo consenso degli altri, trattandosi di un atto di ordinaria amministrazione (ciascun contitolare del bene può infatti compiere atti di gestione).

Cosa accade in caso di comunione legale?

Se un immobile fa parte della comunione legale, entrambi i coniugi devono dare il loro consenso per l’affitto. Altrimenti, il contratto può essere annullato.

Cosa accade se il proprietario è un minore o un incapace?

Se il proprietario dell’immobile è un minore o un incapace, per stipulare il contratto di locazione immobiliare per suo conto, i genitori o il tutore devono richiedere l’autorizzazione al giudice tutelare in questi casi:

• se il contratto ha una durata che va oltre un anno dopo il raggiungimento della maggiore età o una durata superiore a 9 anni;
• se il contratto, pur di durata inferiore a quella precisata al punto precedente, è economicamente rilevante, avuto riguardo all’entità ed alla composizione del patrimonio del soggetto interessato.

Invece, se il proprietario è minore o incapace, il contratto di locazione deve essere approvato dal giudice tutelare, a meno che non abbia una durata breve.