In quali casi serve l’atto pubblico? Chi paga il notaio in caso di compravendita e di donazione? Cosa succede se il venditore è nullatenente?

La legge dice che le parti possono concludere un accordo nel modo che ritengono più opportuno: con una stretta di mano, una telefonata, un semplice gesto di intesa o con un patto messo per iscritto. Si tratta del cosiddetto “principio della libertà delle forme”, secondo il quale le parti possono scegliere la forma che prediligono per concludere il contratto, se la legge non ne impone una particolare.

In effetti, per determinati contratti la legge non si accontenta di accordo verbale. Si pensi alla locazione, che va obbligatoriamente registrata all’Agenzia delle entrate, oppure a tutti i contratti che hanno ad oggetto beni immobili. È proprio in quest’ultimo caso che si preferisce recarsi da un notaio per mettere nero su bianco l’accordo. È in questo contesto che si pone la seguente domanda: chi deve pagare le spese di un atto notarile?

Il notaio, infatti, è un libero professionista e, in quanto tale, ha diritto al pagamento dell’onorario, spesso molto consistente. Mettiamo il caso che venditore e acquirente vadano dal notaio per il rogito con cui verrà trasferita la proprietà dell’immobile: in un’ipotesi del genere, chi dovrà pagare le competenze notarili? Lo stesso dicasi nell’ipotesi di donazione. Se l’argomento t’interessa, prosegui nella lettura.

Quando serve l’atto notarile?

L’atto notarile è imposto dalla legge in determinati casi. Si pensi, ad esempio, alla donazione: essa è valida solamente se preparata da un notaio in presenza di due testimoni. Lo stesso dicasi per il testamento della persona che non sa firmare, oppure per l’atto costitutivo di una società di capitali.

Cos’è l’atto pubblico?

Secondo la legge [1], l’atto pubblico è il documento redatto da un notaio o da altro pubblico ufficiale, nel rispetto delle prescrizioni dettate dall’ordinamento.

Il rogito è pertanto un atto pubblico, così come lo è il verbale redatto dal cancelliere del tribunale oppure dalla polizia stradale.

La particolarità dell’atto pubblico è che esso fa piena prova di ciò che il pubblico ufficiale attesta essere avvenuto in sua presenza.

L’unico modo per sconfessare un atto pubblico è quello di ricorrere alla querela di falso, una procedura civile che permette di provare la falsità dell’atto redatto dal pubblico ufficiale fornendo adeguate prove.

Ad esempio, chi vuole rinnegare il verbale con cui la polizia municipale ha multato il veicolo in divieto di sosta potrà intentare una querela di falso dimostrando che, il giorno e l’ora in cui è stata elevata la multa, in realtà la vettura si trovava in officina dal meccanico.

Chi deve pagare il notaio?

Essendo un libero professionista, il notaio va pagato dal soggetto che ha deciso di rivolgersi a lui. Ad esempio, se una persona decide di fare una procura speciale dovrà sostenere anche l’onorario del notaio, non potendo imporlo al procuratore.

Il principio, quindi, è che il notaio va pagato da chi beneficia maggiormente della sua prestazione. Tanto vale anche nell’ipotesi di atti molto importanti come, ad esempio, la donazione.

Pur non essendoci una norma di legge che stabilisca chi paga il notaio nella donazione, si ritiene che gli oneri legati alla parcella del pubblico ufficiale siano a carico del donatario, cioè del soggetto che beneficia dell’atto.

Nulla vieta, però, che le parti possano mettersi d’accordo diversamente, con la conseguenza che a pagare potrebbe essere anche il donante.

Per quanto riguarda la compravendita, invece, la legge [2] stabilisce espressamente che le spese del contratto, comprese quelle accessorie (ad esempio, quelle fiscali), sono a carico dell’acquirente, se non è stato pattuito diversamente.

La decisione ultima è quindi sempre rimessa alle parti, le quali possono stabilire come meglio credono in che modo ripartirsi le spese.

Chi paga il notaio se il venditore è nullatenente?

Abbiamo detto che in genere è il venditore a pagare le spese del rogito; ma cosa succede se quest’ultimo dovesse essere nullatenente?

La legge sull’ordinamento del notariato [3] preveda una responsabilità solidale di tutte le parti partecipanti all’atto al pagamento tanto degli onorari e dei diritti accessori quanto del rimborso delle spese.

Il principio della solidarietà serve a tutelare il notaio dai rischi derivabili dalla insolvenza delle parti per gli atti da lui redatti.

Di conseguenza, se il venditore (o il donatario, ecc.) è insolvente, il notaio potrà chiedere l’intera parcella all’acquirente, il quale poi, a sua volta, potrà rivalersi sull’acquirente.

Chi paga il notaio in sintesi

In linea di massima, il costo dell’atto notarile, comprensivo di imposte, tasse, spese ed onorario, grava sul soggetto che ha maggior interesse alla conclusione del contratto, in applicazione del quale usualmente le spese della compravendita incombono sul compratore, quelle della donazione sul donatario, quelle della permuta su entrambi i permutanti, quelle della divisione su tutti i condividenti, quelle di un mutuo sul mutuatario, quelle di costituzione della società sui soci fondatori o sulla stessa società, e così via.