Cosa dice la legge a proposito della sottoscrizione del verbale assembleare? Cosa succede se mancano le firme del presidente e del segretario?

Il verbale rappresenta il frutto dei lavori assembleari, il documento in cui è racchiusa e consacrata la volontà dei condòmini all’esito della riunione. Il verbale rappresenta allo stesso tempo il resoconto di ciò che è avvenuto nel consesso e l’atto decisionale, cioè il provvedimento adottato dall’assemblea, tant’è vero che è il verbale che dovrà essere impugnato nel caso in cui si lamentino violazioni al regolamento oppure alla legge. Con questo articolo cercheremo di rispondere a una specifica domanda: chi deve firmare il verbale dell’assemblea condominiale?

Sin da subito possiamo anticipare una risposta, seppur parziale e incompleta: solitamente, il verbale viene sottoscritto dal presidente dell’assemblea e dal suo segretario, sancendo così la fine della seduta. In realtà, la prassi ha dato luogo ad altri tipi di soluzione, come ad esempio quella di far firmare il verbale a tutti i presenti. Cosa dice la legge a tal proposito? Qual è la scelta corretta? Chi deve firmare il verbale dell’assemblea condominiale? Scopriamolo insieme.

Cos’è il verbale dell’assemblea condominiale?

Come anticipato in apertura, il verbale è il documento formale che racchiude la volontà manifestata dai condòmini presenti in assemblea. Ogni riunione, infatti, deve concludersi con una decisione per ciascun punto previsto all’ordine del giorno: approvazione del bilancio, nomina o revoca dell’amministratore, conferimento dell’incarico all’impresa appaltatrice, ecc.

Prima della formale decisione, però, il verbale contiene l’elenco di tutti i partecipanti e i millesimi che ciascuno rappresenta, al fine di determinare la validità o meno dell’assemblea.

Ecco perché il verbale assembleare ha una “doppia anima”: da un lato funge da relazione di ciò che avviene in riunione, mentre dall’altro racchiude le formali decisioni che sono state adottate dopo la votazione.

Chi deve sottoscrivere il verbale?

Veniamo ora al quesito che fornisce il titolo al presente articolo: chi deve firmare il verbale dell’assemblea condominiale?

Sul punto la legge non si esprime, affermando solamente che il verbale deve avere forma scritta [1], il che porta a concludere per la nullità di qualsiasi tipo di decisione assembleare assunta oralmente.

Come anticipato in apertura, solitamente il verbale viene sottoscritto dal presidente dell’assemblea e dal segretario che l’ha formalmente redatto.

Questa regola, però, non è sancita da alcuna norma; pertanto, il verbale potrebbe anche essere sottoscritto solamente dal presidente o addirittura da nessuno dei due.

E infatti, la sottoscrizione non è elemento essenziale del verbale d’assemblea condominiale. Secondo la Suprema Corte [2], non c’è una norma di legge che prescrive che le delibere dell’assemblea dei condòmini debbano constare da verbale sottoscritto dal presidente e dal segretario.

Da tanto deriva che non può essere invocata l’illegittimità dell’assemblea in caso di omessa firma. Tanto è stato confermato anche da altra sentenza [3], secondo cui la mancata sottoscrizione da parte del presidente e del segretario rappresenta una mera irregolarità formale che non invalida la deliberazione.

Qual è il valore probatorio del verbale d’assemblea?

L’effetto della sottoscrizione del verbale a opera del presidente e del segretario della riunione è unicamente quello di imprimervi il valore probatorio di scrittura privata con riguardo alla provenienza delle dichiarazioni dai sottoscrittori.

In altre parole, la firma sta solo a significare che colui che sottoscrive il verbale si attribuisce la paternità del documento, attestando che ciò che è contenuto nel documento è avvenuto in sua presenza.

Ciò non significa che il verbale d’assemblea firmato dal presidente sia un atto pubblico; di conseguenza, per contestare la veridicità di quanto risulta dal verbale non occorre che sia proposta querela di falso, potendosi, invece, far ricorso ad ogni mezzo di prova: testimonianze, videoriprese, fotografie, ecc.

Insomma: il verbale costituisce, fino a prova contraria, la riproduzione in forma scritta della volontà assembleare e delle deliberazioni da questa approvate. Spetterà al condomino che intenda impugnare la deliberazione dimostrare la difformità della volontà assembleare da quanto attestato nel verbale medesimo.

Che succede se tutti i presenti firmano il verbale?

In assenza di presidente e segretario, chiunque dei presenti può firmare il verbale per attestarne il contenuto. Va infatti ricordato che non esiste una norma che stabilisca la nomina di un presidente e di un segretario durante lo svolgimento della riunione dei condòmini.

Un’ipotesi frequente è quella del verbale sottoscritto da tutti i partecipanti. Secondo la giurisprudenza, il verbale d’assemblea sottoscritto da ogni condomino presente fa sì che i firmatari non possano poi mettere in discussione la veridicità di ciò che il documento attesta.

Ad esempio, se il verbale riporta la presenza di un numero di condòmini sufficiente a raggiungere i quorum di legge, il condomino che ha firmato il verbale non potrà poi lamentarsi dicendo che è stato riportato il falso e che, in realtà, il numero dei partecipanti era inferiore.

Peraltro, secondo la giurisprudenza [4], il verbale firmato all’unanimità da tutti i condòmini finisce per essere equiparabile a un vero e proprio contratto, con la conseguenza che in esso potrà essere previsto perfino il trasferimento di proprietà.

Si pensi al verbale firmato all’unanimità da tutti i condòmini, all’interno del quale si stabilisce la realizzazione, in una parte di proprietà privata, di un giardino condominiale: in un’ipotesi del genere, il condomino che ha prestato il consenso e che ha firmato il verbale ha di fatto sottoscritto una era e propria cessione a favore della compagine.

Insomma: la sottoscrizione unanime del verbale consente di ritenere lo stesso una vera e propria scrittura privata, come tale idonea a vincolare le parti che vi hanno aderito, esattamente come se si fosse firmato un contratto.

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