Bonus edilizi: le rate non ancora recuperate dalle tasse finiscono all’acquirente o restano al venditore? 

Chi effettua interventi edilizi sulla propria abitazione usufruendo delle numerose detrazioni fiscali previste dall’attuale normativa può recuperare le spese dalle tasse dovute allo Stato nei successivi dieci anni. Ma cosa succede se, prima di tale termine, decide di cedere la casa a un’altra persona? Chi detrae le spese di ristrutturazione in caso di vendita o della casa o nell’ipotesi di una donazione? Può il venditore continuare a portare in detrazioni tali somme dalla propria dichiarazione dei redditi se non ha previsto nulla nel rogito notarile? E quali sono invece i diritti dell’acquirente?

La questione trova espressa previsione in una norma di legge e, in particolare, nell’articolo 16-bis del Tuir (il Testo Unico delle Imposte sui Redditi) che disciplina appunto la sorte delle detrazioni fiscali in caso di cessione dell’immobile (con cessione dovendosi intendere tanto l’atto di compravendita quanto quello di donazione). Vediamo dunque cosa dice la legge a riguardo.

In caso di vendita o donazione della casa a chi finiscono le detrazioni fiscali?

Il comma 8 dell’articolo 16-bis del Tuir stabilisce che, in caso di vendita dell’unità immobiliare sulla quale sono stati realizzati gli interventi, la detrazione non ancora utilizzata – in tutto o in parte – è trasferita per i rimanenti periodi di imposta all’acquirente persona fisica dell’unità immobiliare o al relativo donatario. E ciò vale sia nel caso di espressa menzione nel rogito notarile che di silenzio. Dunque, in caso di mancata indicazione nell’atto di cessione, i bonus edilizi non ancora usufruiti passano al nuovo proprietario che li potrà portare in detrazione dalla propria dichiarazione dei redditi.

Tuttavia è ammesso il patto contrario: in altri termini le parti possono prevedere, nell’atto di vendita o di donazione, che i bonus restino al venditore che ha materialmente sostenuto le spese (e quindi ha maggior interesse a recuperare le somme investite nella ristrutturazione).

Inoltre è possibile scegliere se trasferire tutte o solo alcune detrazioni.

Lo stesso dicasi in caso di donazione: anche qui le detrazioni fiscali non ancora scomputate dalle dichiarazioni dei redditi passano al beneficiario della donazione stessa (il cosiddetto donatario).

Cosa fare se le parti non hanno previsto nulla?

Come anticipato, in assenza di specifica indicazione nell’atto di cessione dell’immobile, le detrazioni residue passano interamente all’acquirente o al donatario.

Tuttavia nulla toglie che le parti possano stipulare un atto di “rettifica”. Si deve trattare di una scrittura privata autenticata dal notaio con cui specifichino, obbligatoriamente prima della successiva dichiarazione dei redditi, che i bonus restano al venditore/donante piuttosto che passare al nuovo proprietario.

Tale circostanza è espressamente contemplata dalla circolare 17/E/2023 (pagine 17-18) dell’Agenzia delle Entrate. In tale documento si legge che: «In mancanza di tale specifico accordo nell’atto di trasferimento dell’immobile, la conservazione in capo al venditore delle detrazioni non utilizzate può desumersi anche da una scrittura privata, autenticata dal notaio o da altro pubblico ufficiale a ciò autorizzato, sottoscritta da entrambe le parti contraenti, nella quale si dia atto che l’accordo in tal senso esisteva sin dalla data del rogito. Il comportamento dei contribuenti in sede di dichiarazione dei redditi deve essere coerente con quanto indicato nell’accordo successivamente formalizzato. Resta inteso che, qualora vi sia stato un accordo tra le parti, sia in sede di atto di compravendita che tramite una scrittura privata, autenticata dal notaio o da altro pubblico ufficiale a ciò autorizzato, in cui sia previsto il mantenimento della detrazione in capo al venditore quest’ultimo può annullarne gli effetti, cedendo le quote residue di detrazione all’acquirente, con una nuova scrittura privata sottoscritta tra le medesime parti, a condizione che ciò avvenga entro il termine di presentazione della prima dichiarazione utile e senza che il venditore abbia già fruito della quota di detrazione indicandola nella dichiarazione. Resta fermo che il comportamento dei contribuenti in sede di dichiarazione dei redditi deve essere coerente con quanto indicato nell’accordo successivamente formalizzato.

Benché il legislatore abbia utilizzato il termine “vendita”, la disposizione trova applicazione in tutte le ipotesi di una cessione dell’immobile e, quindi, anche per le cessioni a titolo gratuito quale, ad esempio, la donazione».

Conclusioni

Quanto si è appena detto porta dunque a concludere che:

• se nulla è previsto nel rogito, le detrazioni passano al nuovo proprietario;
• le parti possono tuttavia stabilire che le detrazioni restino al vecchio proprietario che ha sostenuto la spesa, in tutto o in parte: lo possono prevedere nel rogito stesso o in una successiva scrittura privata autenticata dal notaio purché stipulata prima della presentazione della successiva dichiarazione dei redditi.