Nella comproprietà di un immobile, le decisioni relative all’affitto, vendita o utilizzo possono creare conflitti. Esaminiamo le risposte ai quesiti più frequenti.

Quando più individui posseggono un bene immobile in comune, possono sorgere questioni complesse riguardanti la gestione della proprietà. In questi casi chi decide se vendere o affittare l’immobile in comproprietà? E se un comproprietario vuole utilizzare l’immobile per scopi personali? Quali sono le maggioranze richieste dalla legge per scegliere la destinazione dell’abitazione in comunione? Questi sono dilemmi frequenti che possono sorgere quando più persone condividono la proprietà di un immobile. Nel seguente articolo esploreremo la normativa e la giurisprudenza in tema di comproprietà di immobili, offrendo risposte chiare alle più frequenti domande frequenti.  

Cos’è la comproprietà di un immobile?

La comproprietà di un immobile si verifica quando più individui detengono una quota ideale dello stesso bene, espressa in percentuale. Ad esempio se il padre muore e lascia la casa ai suoi due figli, ciascuno avrà il 50% dell’intero immobile. Se invece i fratelli sono tre ciascuno deterrà il 33% di ogni parte dell’abitazione. Nessuno di loro può escludere gli altri dall’uso dell’immobile né limitarli a una specifica sezione dell’immobile.

Qual è la maggioranza per decidere se affittare la casa in comproprietà?

Secondo la giurisprudenza, ogni comproprietario ha il diritto di stipulare un contratto di affitto senza bisogno di ottenere prima il consenso degli altri comproprietari. Si tratta infatti di un atto di ordinaria amministrazione che rientra nei poteri di ciascun comproprietario.

Se un comproprietario stipula una locazione senza prima aver interpellato gli altri, questi ultimi non possono invalidare il contratto e sfrattare l’inquilino ma possono solo chiedere il risarcimento del danno al comproprietario che ha agito senza prima raccogliere il consenso degli altri. 

Immaginiamo tre fratelli, Mario, Giovanni e Francesco, che ereditano una casa. Mario, senza consultare i fratelli, decide di affittare la casa a Riccardo. In questo caso, il contratto tra Mario e Riccardo è valido, e gli altri fratelli non possono impugnarlo. Tuttavia, Giovanni e Francesco possono richiedere un risarcimento a Mario per non averli informati della sua intenzione di affittare la casa.

Qual è la maggioranza per decidere se vendere un immobile in comproprietà?

In caso di vendita, la situazione è diversa. La vendita di un immobile è considerata infatti un atto di straordinaria amministrazione e richiede la firma di tutti i comproprietari. Sicché anche uno solo dei comproprietari può opporsi. Ai fini del rogito infatti è necessario il consenso di tutti. Quindi se per l’affitto basta il consenso di un solo comproprietario, per la vendita è invece necessaria l’unanimità.

Che succede se un comproprietario vuole usare per sé l’immobile?

Ciascun comproprietario ha il diritto di utilizzare l’immobile per i propri scopi, purché non impedisca agli altri di farlo. Non deve quindi ottenere il consenso altrui, perché è nei suoi poteri collegati alla proprietà di una quota ideale del bene utilizzare l’intero bene rispettando il pari uso degli altri. 

Cosa succede se uno vuole uscire dalla comproprietà?

Se un comproprietario desidera uscire dalla comproprietà, ha il diritto di vendere la sua quota di proprietà. In caso di difficoltà nel trovare un acquirente, il comproprietario può chiedere al tribunale di procedere alla divisione forzata della comproprietà.

Il giudice verifica prima se l’immobile possa essere diviso in natura, ossia in porzioni abitative autonome e di pari valore. Se ciò non è possibile, il giudice verifica se c’è uno dei comproprietari intenzionato ad acquistare le quote degli altri al valore di mercato, divenendo proprietario dell’intero bene. Se sorge un conflitto, il giudice può preferire chi già vive nell’immobile o, in mancanza, chi ha la quota maggiore. 

Se nessuno vuol acquistare l’intero immobile, il giudice lo mette all’asta e ripartisce il ricavato tra i vari comproprietari.