Dopo l’acquisto di un immobile condominiale, il condominio stesso viene condannato a risarcire un singolo condomino per i danni che questo aveva subito per infiltrazioni provenienti dal lastrico comune. L’amministratore chiede a me di pagare la quota parte dei danni liquidati dal giudice di competenza del mio appartamento. Non solo ho acquistato l’immobile dopo il verificarsi del fatto che provocò il danno, ma non ho nemmeno votato io per resistere nel giudizio (ha votato il precedente proprietario). Sono tenuto io a pagare o chi mi ha venduto l’appartamento?
Gli importi a cui un giudice, in sentenza, ha condannato il condominio a titolo di risarcimento dei danni nei confronti di un singolo condomino costituiscono somme al cui pagamento è tenuto, nel caso di modifica nel tempo della compagine condominiale (a seguito, ad esempio, della vendita degli appartamenti in proprietà esclusiva di cui l’edificio condominiale si compone), il proprietario dell’unità immobiliare al momento del fatto.
Come ha riconosciuto la Suprema Corte di Cassazione (sentenza a Sezioni Unite n. 9.449 del 10 maggio 2016) “…deve infatti escludersi che l’acquirente di una porzione condominiale possa essere ritenuto gravato degli obblighi risarcitori sorti in conseguenza di un fatto dannoso verificatosi prima dell’acquisto, dovendo quindi di detti danni rispondere il proprietario dell’unità immobiliare al momento del fatto”.
L’elemento che quindi risulta determinante per individuare chi, tra venditore e acquirente di un’unità immobiliare situata in un edificio condominiale, sia obbligato a corrispondere l’importo calcolato a seguito della ripartizione pro quota della somma dovuta a titolo di risarcimento danni sulla base della condanna del condominio contenuta in una sentenza, non è l’epoca della sentenza, ma l’epoca del verificarsi del fatto che ha causato il danno.
Perciò nel suo caso, tenuto al pagamento della quota parte di danni non è lei, ma il proprietario dell’immobile all’epoca in cui si verificò il fatto che produsse il danno.
Aggiungo, per completezza, che a questa soluzione si giunge perché (come insegna la dottrina e la giurisprudenza) le obbligazioni relative al risarcimento dei danni (obbligazioni di tipo risarcitorio) sono obbligazioni di natura personale e non reale e, perciò, non sono legate alla proprietà dell’immobile e quindi non sono un accessorio del diritto di proprietà che si trasmette, dal lato attivo e passivo, automaticamente con la vendita dell’immobile (vedasi in tal senso Corte di Cassazione, sentenza n. 15.744 del 3 luglio 2009 e Corte di Cassazione, Sezioni Unite, sentenza n. 2.951 del 16 febbraio 2016).
Le obbligazioni risarcitorie (come è quella che l’amministratore pretenderebbe che sia lei a pagare) sono obbligazioni di natura personale che competono, sia dal lato attivo che da quello passivo, a chi sia proprietario del bene all’epoca dell’evento.
Quindi mentre ha diritto a conseguire il risarcimento dei danni liquidati dal giudice in sentenza chi era proprietario dell’immobile danneggiato all’epoca in cui si verificò l’evento dannoso (cioè il danno), allo stesso modo è obbligato a pagare l’importo a titolo di risarcimento dei danni chi era condomino all’epoca in cui si verificò l’evento dannoso e non chi sia successivamente diventato proprietario ad esempio acquistando uno degli immobili facenti parte del condominio.
Di conseguenza non è conforme a questo autorevole insegnamento della Suprema Corte la richiesta, a lei rivolta, di corrispondere al condominio (in vista del successivo versamento al danneggiato) la quota parte (in qualunque modo calcolata) dell’importo a cui il condominio è stato condannato, a titolo di risarcimento danni nei confronti di un condomino, nella sentenza che vedeva appunto opposti il condominio, risultato poi soccombente, ed un singolo condomino.
Non sarebbero quindi valide, perciò, eventuali delibere di assemblea condominiale che ponessero a suo carico importi a seguito della ripartizione della somma alla quale il condominio è stato condannato, in sentenza, a titolo di risarcimento dei danni subìti da un condomino relativamente ad un evento dannoso verificatosi quando lei non era proprietario del bene.
Mi ripeto: la giurisprudenza di legittimità ha chiarito che in questi casi a pagare sono obbligati i condomini che erano tali quando l’evento dannoso si verificò e non i condomini che sono tali nel momento in cui la sentenza di condanna viene pronunciata.
Se, nonostante questo, ci dovesse comunque essere una delibera condominiale che ponesse a suo carico una quota parte dell’importo a titolo di risarcimento danni liquidato dal giudice, lei potrebbe impugnare la delibera (previo tentativo obbligatorio di mediazione).
In questo caso il vizio della delibera sarebbe di nullità (per un precedente in tal senso vedasi la sentenza del Tribunale di Roma n. 2265 del 7 febbraio 2017) e, quindi, la delibera potrebbe essere impugnata senza alcun limite di tempo.
Tuttavia, prudenzialmente, sarebbe opportuno impugnarla comunque entro trenta giorni dalla data in cui essa fu adottata (se lei sarà presente in assemblea votando contro la delibera) o dalla data della comunicazione (se lei sarà assente dalla seduta assembleare) proponendo entro tale termine il tentativo obbligatorio di mediazione che necessariamente deve precedere l’eventuale ricorso al giudice.
Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Angelo Forte