I miei genitori vivono in una casa in affitto; la casa sta per essere messa all’asta a causa dei debiti del proprietario. Chi acquistasse all’asta all’immobile è tenuto o no a rispettare la locazione in corso?

Alla sua domanda risponde direttamente la legge.

Infatti l’articolo 1599, 1° comma, del Codice civile stabilisce che il contratto di locazione è opponibile (cioè ha pieno valore) nei confronti del terzo acquirente se ha data certa anteriore rispetto alla vendita della cosa.

Questa norma generale, in base alla quale chi acquista un immobile è tenuto a rispettare il contratto di locazione in corso a condizione che il contratto abbia una data certa anteriore rispetto alla vendita, trova conferma anche in caso di vendita forzata (cioè di espropriazione del bene a seguito di pignoramento e asta giudiziaria).

Infatti l’articolo 2923 del Codice civile (norma relativa, appunto, alle vendite forzate) stabilisce che le locazioni concluse dal soggetto che subisce l’espropriazione (cioè i contratti di locazione sottoscritti dal proprietario che ha subito il pignoramento dell’immobile che poi è messo all’asta) sono opponibili, cioè hanno pieno valore, nei confronti dell’acquirente se hanno data certa anteriore al pignoramento.

Pertanto, se il contratto di locazione dell’immobile condotto in affitto dai suoi genitori è stato registrato in una data precedente alla data in cui l’immobile è stato pignorato (la registrazione equivale alla data certa richiesta dalla legge), allora il soggetto che dovesse aggiudicarsi all’asta l’immobile (e che poi, con il decreto di trasferimento emesso dal Giudice dell’esecuzione, ne diventasse il nuovo proprietario) sarà obbligato a rispettare il contratto stesso e le relative scadenze e, naturalmente, avrà anche il diritto ad esigere il pagamento dei canoni di locazione pattuiti nel medesimo contratto.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Angelo Forte