Cosa può vietare il regolamento di condominio, per chi è obbligatorio e quali sono le sanzioni per chi lo viola.

Il regolamento di condominio contiene l’insieme delle regole che disciplinano la vita comune all’interno di un condominio. Esso, ad esempio, può contenere limiti all’uso delle parti comuni o dei singoli appartamenti, modalità di esercizio dei diritti, criteri di ripartizione delle spese. Non essendo però una legge è normale chiedersi che valore ha il regolamento di condominio, se cioè esso è vincolante per tutti i condomini, se ha un valore giuridico o solo morale, se obbliga anche i successivi proprietari degli appartamenti (coloro ciò che ne hanno acquistato la titolarità dopo la sua formazione), se ci sono strumenti per sanzionare chi ne viola le disposizioni.

Ecco dunque tutto ciò che c’è da sapere sul regolamento di condominio e sui diritti e doveri di chi vive in condominio. Ma procediamo con ordine.

Cos’è il regolamento di condominio

Il regolamento di condominio è un “atto interno” al condominio stesso che lo ha deliberato e approvato. Esso quindi, similmente a un contratto, ha efficacia vincolante per le parti ma, a differenza del contratto, è obbligatorio anche per chi non lo ha votato.

La sua efficacia discende direttamente dalla legge e, in particolare, dal codice civile. Il codice infatti stabilisce che ogni condominio con almeno 11 condomini deve avere un regolamento. I condomini invece fino a 10 condomini non sono tenuti ad avere un regolamento.

Quando il regolamento è obbligatorio, se l’assemblea non lo approva ciascun condomino può rivolgersi al tribunale e impugnare la delibera.

Cosa può contenere un regolamento di condominio?

Il regolamento condominiale è un insieme di norme che disciplinano la vita del condominio, relativamente all’uso delle cose comuni, alla ripartizione delle spese, alla tutela del decoro dell’edificio e all’amministrazione. Il regolamento, avente forma scritta, è dunque lo strumento di attuazione pratica dei diritti e degli obblighi spettanti a ciascun condomino.

Due sono le tipologie di clausole che un regolamento può contenere:

• la regolamentazione dei servizi condominiali e delle parti comuni: affinché tali clausole abbiano valore è sufficiente che il regolamento sia approvato con la maggioranza dei presenti in assemblea che rappresentino almeno la metà dei millesimi;
• limitazioni all’uso dei beni comuni (ad esempio l’attribuzione dell’uso esclusivo di un parcheggio o della terrazza a un singolo condomino) o limitazioni all’uso singoli appartamenti (ad esempio il divieto di svolgere attività commerciali o di modificare la destinazione dell’uso dell’immobile). Affinché tali clausole abbiano valore è necessario che il regolamento sia approvato all’unanimità (cosiddetto “regolamento contrattuale”).

Come si approva un regolamento?

Di norma il regolamento di condominio viene deliberato dall’assemblea: è il cosiddetto regolamento assembleare. Come anticipato sopra, se esso contiene limitazioni all’uso delle proprietà individuali o dei beni comuni, esso richiede l’unanimità: è il cosiddetto regolamento contrattuale.

Poiché non è facile raggiungere l’unanimità in assemblea, molto spesso il regolamento viene predisposto dall’originario costruttore dell’edificio che lo allega ai singoli atti di vendita e, contestualmente alla firma di questi ultimi, chiede anche l’accettazione del regolamento. In tal modo si forma l’unanimità e il regolamento può così ben contenere dei limiti più stringenti rispetto a un normale regolamento.

Per chi è obbligatorio il regolamento di condominio?

Il regolamento è obbligatorio per chiunque viva all’interno del condominio, a prescindere dal titolo (ossia dalla ragione). Quindi vincola sia i proprietari che gli eventuali affittuari, gli usufruttuari, i comodatari, ecc.

Il regolamento vincola anche chi non è titolare di un appartamento ma ha solo un magazzino, un garage, ecc.

Infine è tenuto a rispettare il regolamento anche chi acquista la proprietà dell’appartamento in un momento successivo alla sua approvazione e quindi non ha partecipato alla relativa votazione (si pensi ad eventuali eredi, acquirenti, donatari, ecc.).

C’è tuttavia da fare una importante precisazione a riguardo: se il regolamento di condominio contiene dei vincoli all’uso delle singole unità immobiliari (ad esempio il divieto di svolgere attività commerciali, di cambiare la destinazione d’uso, di esercitare lavori rumorosi, di frazionare l’appartamento, ecc.), il regolamento è vincolante per i successivi proprietari solo a condizione che questi siano stati nelle condizioni di conoscere i suddetti limiti. Ciò si realizza alternativamente in una delle tre seguenti ipotesi:

• se il regolamento è annotato nei pubblici registri immobiliari;
• se il regolamento è allegato al rogito notarile (ad es. l’atto di compravendita o di donazione);
• se il regolamento è semplicemente richiamato nel rogito notarile.

Cosa può vietare un regolamento di condominio?

Come anticipato il regolamento di condominio contrattuale può contenere limiti all’uso delle singole unità immobiliari. Tuttavia, come ha spesso chiarito la Cassazione (sent. n. 15222/2023), le limitazioni all’uso delle unità immobiliari private devono essere riportate nel regolamento in modo chiaro, con l’elenco delle attività vietate e, soprattutto, dei pregiudizi che si vogliono evitare al condominio. Così, la semplice previsione del divieto di svolgere attività rumorose non può essere interpretata come un divieto a svolgere attività di asilo se non c’è la prova che quest’ultimo possa creare molestie acustiche.

Secondo la Suprema Corte, le restrizioni alle facoltà inerenti al godimento della proprietà esclusiva contenute nel regolamento di condominio, volte a vietare lo svolgimento di determinate attività all’interno delle stesse, costituiscono servitù reciproche che devono essere approvate con il consenso di tutti i condòmini (sent. n. 6357/2022; ord. n. 38639/2021) e devono essere enunciate nel regolamento in modo chiaro ed esplicito, sia mediante l’elencazione delle attività vietate, sia mediante riferimento ai pregiudizi che si ha intenzione di evitare al condominio in generale (sent. n. 3002/2010), al decoro, alla tranquillità e alla abitabilità dell’intero edificio (Tribunale di Gela, sent. 356/2018).

Per cui, nell’interpretazione del divieto, occorreva preservare il significato lessicale delle espressioni adoperate nel testo negoziale, avendo riguardo all’elencazione delle attività vietate risultanti dal regolamento, non potendosene desumere ulteriori e diverse in ragione delle possibili finalità pratiche perseguite dai condòmini in rapporto ai pregiudizi che si aveva intenzione di evitare – ad esempio, evitare tutte le attività parimenti “rumorose” – (Cass. sent. n. 17159/2022, 21307/2016, 23/2004).

Che fare se si viola il regolamento di condominio?

Contro chi viola il regolamento di condominio si può, di regola, agire in giudizio civile per ottenere un risarcimento e una condanna a evitare il ripetersi del comportamento.

Se è un inquilino in affitto a violare il regolamento, il proprietario dell’appartamento è tenuto a prendere tutte le misure necessarie per impedire che ciò si ripeta, eventualmente procedendo allo sfratto.

Il regolamento stesso può prevedere che l’amministratore infligga multe fino a 200 euro (o fino a 800 euro in caso di recidiva) a chi viola il regolamento. Ma ciò sempre a condizione che:

• la previsione sia già prevista nel regolamento;
• l’amministratore sia, di volta in volta, autorizzato dall’assemblea con il voto favorevole di almeno la metà del valore dell’edificio e la maggioranza degli intervenuti;
• la violazione riguardi una clausola del regolamento (è esclusa la sanzione per chi non paga le quote condominiali).