I poteri dell’amministratore verso i condòmini morosi: il decreto ingiuntivo, il pignoramento e la sospensione dei servizi comuni.

Gli strumenti di recupero credito in ambito condominiale sono più incisivi, diretti e immediati rispetto a quelli ordinari: ciò per via delle esigenze di gestione e di amministrazione dell’edificio, che non possono essere ostacolate dalla morosità di singoli proprietari. Difatti, il mancato pagamento delle spese condominiali da parte di uno o più proprietari può pregiudicare il godimento dei servizi comuni indivisibili anche da parte di quei condomini più puntuali coi versamenti (si pensi alle fatture dell’acqua o della luce che, se non saldate, possono comportare il distacco dell’utenza per tutto il palazzo). Ecco perché la legge attribuisce all’amministratore di condominio forti poteri per la repressione delle morosità.

In particolare, l’amministratore ha l’obbligo di agire nei confronti dei condòmini morosi entro 6 mesi dall’approvazione del bilancio di ripartizione delle spese. Se non lo fa, è responsabile personalmente e può vedersi revocato il mandato per giusta causa. Egli, riscontrando una inadempienza protratta nel versamento degli oneri di condominio, deve agire per il recupero del credito sia in via giudiziale (ossia ricorrendo al giudice con un decreto ingiuntivo, senza bisogno di farsi prima autorizzare dall’assemblea) e in via stragiudiziale (con lettere di diffida e con il distacco, nei confronti del condomino moroso, di quei servizi che possono essere suscettibili di godimento separato). Ma procediamo con ordine.

Le spese condominiali

Tutti i condòmini sono obbligati al pagamento di un contributo per far fronte alle spese condominiali, secondo i criteri di ripartizione stabiliti dal codice civile.

Infatti nessun condomino può sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d’uso della propria unità immobiliare oppure rinunciando al suo diritto sulle parti comuni. Ad esempio, il proprietario che dichiara di non voler usare l’ascensore o il riscaldamento centralizzato non può sottrarsi al pagamento dei relativi oneri.

L’amministratore deve pertanto rivolgersi al proprietario per ottenere, anche coattivamente, il pagamento di quanto dovuto a titolo di contributi condominiali.

L’obbligo del condomino di contribuire al pagamento delle spese condominiali scatta dal momento dell’approvazione della delibera dell’assemblea che approva il rendiconto delle spese annualmente sostenute. Pertanto, una volta che sia stato approvato il riparto delle spese nell’assemblea di condominio, l’amministratore deve pretendere il pagamento delle spese da ciascun condomino, siano esse ordinarie o straordinarie.

Il decreto ingiuntivo contro il condomino moroso

In caso di mancato spontaneo pagamento, se a nulla valgono i solleciti verbali e scritti, l’amministratore ha il dovere di rivolgersi ad un avvocato per richiedere ed ottenere un decreto ingiuntivo contro il condomino moroso.

L’amministratore può scegliere personalmente l’avvocato, senza consultare l’assemblea sul nome prescelto. Il voto dell’assemblea non è neanche necessario per legittimare l’amministratore a ricorrere in tribunale contro il moroso: anzi, egli è obbligato ad agire indipendentemente da ogni preventiva comunicazione agli altri proprietari.

Il decreto ingiuntivo concesso dal tribunale è immediatamente esecutivo: questo significa che già subito dopo la notifica al debitore, l’amministratore può procedere con il pignoramento (negli altri casi è necessario attendere almeno 40 giorni per dare il tempo al condomino di decidere se pagare spontaneamente o opporsi).

Anche se il condomino si oppone al decreto ingiuntivo, presentando opposizione con il proprio avvocato, il decreto ingiuntivo resta esecutivo e solo il giudice, alla prima udienza, può sospenderlo. In caso di mancata sospensione, il pignoramento dell’amministratore va avanti.

Il pignoramento contro il condomino moroso

Come detto, il decreto ingiuntivo notificato dall’amministratore al condomino moroso consente l’immediato avvio delle azioni esecutive volte a recuperare materialmente le somme non pagate.

Il pignoramento può estendersi su tutti i beni del debitore e, in caso di suo successivo decesso, sugli eredi, sempre che questi non rinuncino all’eredità.

Il pignoramento può avere ad oggetto:

• i beni mobili del debitore, come gli arredi e la mobilia presente nell’appartamento: a tal fine il creditore invia l’ufficiale giudiziario presso il domicilio del debitore perché pignori gli oggetti di maggior valore e immediata liquidazione (ossia quelli che possono essere facilmente vendibili all’asta);
• i beni immobili del debitore, come terreni, case o lo stesso appartamento in condominio, anche se inserito in un fondo patrimoniale. Il fondo patrimoniale, infatti, non può essere opposto al pignoramento per i crediti di condominio, in quanto considerati spese per i bisogni della famiglia. In altre parole, gli immobili inseriti nel fondo possono essere ugualmente pignorati dall’amministratore, senza limiti di tempo (ossia anche dopo che siano scaduti i cinque anni di tempo per la revocatoria);
• lo stipendio nei limiti di un quinto;
• la pensione nei limiti di un quinto e comunque fatto salvo il minimo vitale che non può mai essere pignorato;
• il conto in banca integralmente, salvo che sullo stesso vi sia accreditato lo stipendio o la pensione.

Condominio: i termini entro cui agire contro i morosi

L’amministratore deve agire per la riscossione forzosa entro 6 mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, salvo che l’assemblea lo dispensi da tale dovere. In caso contrario, è responsabile personalmente.

Il termine massimo, invece, entro cui agire ed oltre il quale il debito si prescrive (cosiddetta prescrizione) è di cinque anni dalla data di delibera ed approvazione dei pertinenti importi (cosiddetta approvazione del bilancio consuntivo).

Cosa deve fare l’amministratore se il condomino non paga le spese?

Nel caso in cui l’insolvenza di un condomino, nonostante le varie azioni intraprese dall’amministratore, permanga, si applicano le seguenti regole:

• se uno dei creditori del condominio intende effettuare un pignoramento, può scegliere se pignorare il conto corrente del condominio oppure rivolgersi direttamente nei confronti dei beni dei singoli condomini. In tal ultimo caso – che potrebbe conseguire anche all’ipotesi in cui nel conto del condominio non vi siano fondi – il creditore deve prima agire contro i condòmini non in regola con il pagamento delle spese e solo dopo, in caso di insuccesso, nei confronti degli altri in regola con i pagamenti (c.d. obbligo di preventiva escussione dei morosi);
• pertanto l’amministratore deve comunicare ai creditori del condominio (fornitori, manutentori, ecc.) che lo interpellino, i dati anagrafici dei condomini morosi;
• nel momento in cui il creditore insoddisfatto si rivolge infine contro i condòmini in regola, può agire solo in proporzione alla propria quota di millesimi. I creditori del condominio quindi non possono agire per l’intero credito nei confronti di uno o più condomini in regola, ma possono pretendere il pagamento della loro quota di debito rapportata alla misura della loro quota di proprietà.

Il creditore del condominio insoddisfatto può, con una domanda cautelare, ottenere l’obbligo da parte dell’amministratore di fornire il nominativo e l’indicazione delle quote millesimali dei singoli condòmini per agire esecutivamente nei loro confronti quali debitori parziari.

Sospensione dei servizi condominiali

Se la morosità del condomino che non ha pagato le spese dura da oltre sei mesi, l’amministratore può, se tecnicamente possibile, sospendere al condomino inadempiente i servizi condominiali suscettibili di godimento separato: si tratta, ad esempio, dei servizi come il parcheggio comune se delimitato da una sbarra o altri sistemi volti a impedire l’accesso a singoli soggetti, l’utilizzo del campo da tennis, deposito biciclette, piscina, ecc. Dubbi sussistono in merito alla possibilità di sospendere la fornitura dell’acqua o del riscaldamento condominiale trattandosi di un bene vitale.

Il semestre entro cui agire inizia a decorrere dalla chiusura dell’esercizio in cui la mora è emersa oppure dal giorno dell’approvazione in sede assembleare del rendiconto-consuntivo relativo all’esercizio appena chiuso.