Che fine fa il contratto di affitto in caso di vendita dell’appartamento: la cessione dell’immobile e l’opponibilità del contratto di locazione al nuovo proprietario.

Immagina di vivere tranquillamente in un appartamento in affitto quando il padrone di casa, sul più bello, ti comunica che intende vendere casa. La prima cosa che ti verrà in mente sarà: «Che fine fa il contratto di affitto? Se il nuovo proprietario vuol mandarmi via, può farlo? Nel caso in cui volessi comprare l’appartamento avrei un diritto di prelazione?».

Cerchiamo di fare chiarezza su questo argomento e di vedere che succede all’affittuario se il proprietario vende casa. Sono argomenti sempre utili che possono dar luogo peraltro a non poche controversie. E difatti la vendita di una casa in affitto può creare preoccupazioni e incertezze per l’inquilino. Il seguente articolo fornirà risposte esaurienti a queste domande e offrirà una guida completa su come affrontare la vendita della casa da parte del proprietario. Scopriremo i diritti dell’inquilino, le procedure legali e le possibili implicazioni della vendita.

Si può vendere casa con l’inquilino dentro?

La vendita di una casa con un inquilino al suo interno è possibile e non richiede l’attesa della scadenza del contratto di locazione.

Il venditore ha l’obbligo di informare l’acquirente della presenza dell’inquilino, altrimenti il contratto può essere risolto da quest’ultimo. per inadempimento.

Chiaramente l’atto di compravendita sarà stipulato solo tra venditore e acquirente, ossia tra il vecchio e il nuovo proprietario, mentre l’inquilino non deve partecipare al rogito. Tuttavia l’inquilino ha il diritto di sapere della cessione, perché deve sapere a chi pagare il canone d’affitto. Difatti, se non gli viene comunicata formalmente la compravendita e continua a pagare al vecchio proprietario, è ugualmente liberato da ogni obbligo e il nuovo titolare non gli potrà chiedere un secondo pagamento.

Che fine fa il contratto di affitto se si vende casa?

La vendita dell’appartamento non incide sul contratto di affitto che rimane in piedi, con l’unica differenza che cambia una delle parti: al vecchio locatore si sostituisce il nuovo.

Quindi non cambia la scadenza del contratto, non cambia soprattutto il canone e non può essere chiesto un aumento. A prevedere tutto ciò è l’articolo 1599 del codice civile.

Il nuovo locatore però può esercitare la disdetta sei mesi prima dell’automatico rinnovo, così come avrebbe potuto fare il vecchio locatore. Insomma: per l’inquilino non cambia assolutamente nulla. E se l’inquilino aveva delle ragioni di credito verso il vecchio proprietario, ad esempio per delle riparazioni effettuate all’appartamento, potrà farle valere nei confronti del nuovo.

Che succede se l’affitto era in nero?

L’opponibilità del contratto di locazione al nuovo acquirente di casa funziona solo se l’affitto ha data certa anteriore alla compravendita. Ossia deve essere registrato. Quindi se l’affitto è in nero, ossia non registrato, il nuovo proprietario ben potrebbe mandare via l’inquilino dall’oggi al domani, senza dover rispettare la data di scadenza del contratto. E se questi non lo fa spontaneamente, potrà agire nei suoi riguardi, non già con lo sfratto – perché si tratta di un’azione destinata solo a chi ha un contratto di locazione scritto e registrato – ma con la più lunga azione di occupazione senza titolo.

L’inquilino ha diritto di prelazione?

Nella locazione abitativa, l’inquilino non ha diritto di prelazione in caso di vendita. Se l’inquilino volesse comprare l’appartamento, ben potrebbe presentare un’offerta al proprio locatore, ma non perché già vive dentro l’immobile ha un diritto di prelazione. Dunque, anche a parità di offerta o con un’offerta superiore, il locatore può ben declinare la proposta dell’affittuario e vendere a chi vuole lui.

In un solo caso l’inquilino ha diritto di prelazione ed è quando la locazione è a uso commerciale. La prelazione non spetta invece in caso di locazione a uso abitativo.

La prelazione non spetta però se il trasferimento dell’immobile avviene per donazione o di successione ereditaria o in caso di vendita all’asta giudiziaria conseguente a un pignoramento.

Dopo la vendita della casa si può recedere dall’affitto?

Come anticipato, il nuovo proprietario dell’immobile non può recedere dalla locazione, neanche se non era stato informato dal venditore della presenza dell’inquilino. Dovrà attendere la data di scadenza, dando disdetta almeno sei mesi prima.

Stesso discorso vale per l’inquilino: non perché è cambiato il proprietario di casa e con questi non va d’accordo che può recedere dall’affitto. Per farlo anche lui dovrà attendere la successiva scadenzadando disdetta almeno sei mesi prima.

All’inquilino è dato comunque recedere per un valido motivo, anche se non contemplato nel contratto, a patto però che si tratti di:

• un motivo sopravvenuto e non conoscibile rispetto alla data della firma della locazione (ad esempio, un trasferimento lavorativo),
• non dipendente dalla volontà del conduttore;
• sempre che l’impossibilità a proseguire il contratto sia oggettivamente più difficoltosa (pensate a una persona divenuta disabile in un palazzo senza ascensore).

Che fine fanno gli arretrati?

Poniamo il caso che l’inquilino abbia, al momento della vendita, un debito con il padrone di casa per delle mensilità arretrate. Questo debito passa al nuovo proprietario? Assolutamente no. Ad agire contro l’inquilino è il vecchio locatore che potrà pertanto chiedere nei suoi riguardi un decreto ingiuntivo ma non potrà, per ovvie ragioni, sfrattarlo non essendo più lui il titolare dell’immobile.