Quando una coppia si separa ci sono numerose questioni da valutare in ordine alla proprietà della casa coniugale e all’assegnazione.

La casa coniugale è il luogo ove la coppia ha stabilito la propria dimora durante il matrimonio. Se l’unione entra in crisi e il marito e la moglie si lasciano, che succede alla proprietà della casa con la separazione?
Per rispondere alla domanda bisogna considerare se l’immobile è di entrambi i coniugi o di uno solo di essi e se la separazione è di tipo consensuale o giudiziale. Va detto anche che quando una coppia si separa al problema della proprietà della casa coniugale si aggiunge quello dell’assegnazione dell’immobile.

Pertanto, se ti interessa sapere cosa succede alla proprietà della casa con la separazione e a chi dei due coniugi deve essere assegnato l’immobile, in quest’articolo troverai tutte le informazioni utili sull’argomento.

Separazione: che succede alla proprietà della casa?

Nella separazione consensuale, cioè quella che avviene di comune accordo tra marito e moglie, sono gli stessi coniugi a decidere a chi dei due debba rimanere la casa coniugale, anche se di proprietà di uno solo di essi oppure cointestata.

In tale ipotesi i coniugi possono stabilire che l’immobile:

1. rimanga al proprietario;
2. venga donato dal proprietario all’altro coniuge;
3. venga venduto e il ricavato poi diviso.

Se la casa è di proprietà di entrambi ed è gravata da mutuo l’ex marito e l’ex moglie devono continuare a pagarne le rate fino all’estinzione. Può allora succedere che uno dei due decida di acquistare anche la quota dell’altro, accollandosi l’intero mutuo. In alternativa, si può procedere di comune accordo alla vendita dell’intero immobile a terzi.

Invece, nella separazione giudiziale, cioè quella che, mancando l’accordo tra i coniugi, viene decisa dal giudice a seguito di un regolare giudizio, se la casa è di proprietà di uno solo dei coniugi non è detto che gli venga assegnata. La casa coniugale infatti viene assegnata al genitore collocatario, cioè a colui con il quale i figli vivranno stabilmente, anche se è di proprietà dell’altro coniuge o di terzi (vedi se è in affitto). Ad esempio se il marito è proprietario dell’appartamento e la moglie ottiene la collocazione della figlia minorenne, il giudice assegnerà la casa alla madre anche se l’immobile è intestato al marito. In assenza di figli la casa rimane sempre in uso al proprietario. Se i coniugi sono comproprietari al 50% la casa coniugale rimane di proprietà di entrambi. Se il marito e la moglie hanno adeguati redditi il giudice non può assegnare la casa in modo esclusivo ad uno di essi ma sono le parti a dover decidere in modo autonomo. Nel caso di un disaccordo non altrimenti sanabile, possono chiedere al giudice la divisione dell’immobile.

A chi viene assegnata la casa coniugale?

Il principale criterio di assegnazione della casa coniugale è l’eventuale presenza dei figli. A tal proposito si possono distinguere due ipotesi:

Assegnazione della casa con prole

Se la coppia che si separa ha figli minori o maggiorenni, ma non ancora indipendenti economicamente oppure portatori di handicap, il giudice assegna la casa al genitore collocatario, anche se l’intestatario dell’immobile è l’altro coniuge. In tema di separazione coniugale infatti l’articolo 337- sexies del Codice civile dispone che il godimento della casa è attribuito tenendo prioritariamente conto dell’interesse dei figli. Si tratta comunque di un godimento provvisorio. Il provvedimento del giudice non intacca il diritto di proprietà di cui è titolare l’altro coniuge il quale tuttavia non potrà disporre dell’immobile per tutto il periodo in cui sarà vigente il provvedimento medesimo.

L’assegnazione della casa coniugale rappresenta un provvedimento diretto alla tutela dei figli minorenni o maggiorenni conviventi e non autosufficienti oppure portatori di handicap affinché questi possano continuare a vivere nell’ambiente domestico e nell’habitat in cui sono cresciuti e cioè il centro degli affetti, degli interessi e delle consuetudini in cui si è fino a quel momento espressa e articolata la vita familiare. Tale tutela si applica pure nei confronti dei figli nati all’interno di una coppia di fatto.

Il provvedimento di assegnazione della casa è trascrivibile ed opponibile ai terzi [1]. Ciò vuol dire che se il proprietario vende l’immobile dopo la pronuncia di tale provvedimento, il coniuge assegnatario potrà farlo valere nei confronti dell’acquirente. In pratica l’acquirente non potrà pretendere il rilascio della casa la quale continuerà ad essere abitata dal coniuge assegnatario e dai figli.

Il coniuge assegnatario perde il diritto al godimento della casa familiare qualora non abiti o cessi di abitare stabilmente nell’immobile, o conviva more uxorio, o ancora contragga nuovo matrimonio. La revoca dell’assegnazione della casa familiare può verificarsi anche in caso di raggiungimento della maggiore età dei figli e della loro indipendenza economica, nonché naturalmente in caso di decesso dell’assegnatario della casa.

Al verificarsi di una delle predette condizioni il coniuge non assegnatario può chiedere al giudice la revoca dell’assegnazione la quale, però, potrà essere disposta solo nel caso in cui il giudice valuti che la nuova situazione del coniuge assegnatario sia a palese detrimento del benessere dei figli.

Assegnazione della casa senza prole

Se la coppia che si separa non ha figli ed uno dei due coniugi è proprietario esclusivo dell’immobile, la scelta del giudice sarà presumibilmente orientata verso l’assegnazione della casa al coniuge proprietario. L’eccezione potrà essere rappresentata da situazioni eccezionali, quali gravi patologie a carico del coniuge non proprietario, il quale necessiti di assidue cure domiciliari e che non sia in condizioni di poter lasciare l’immobile senza gravi pregiudizi per il proprio stato di salute.

Invece, se la casa è in comproprietà perché acquistata in regime di comunione legale, i coniugi possono accordarsi per la vendita dell’immobile e la divisione del ricavato oppure per l’assegnazione a uno di essi con la liquidazione del 50% del valore di mercato all’altro. In caso di disaccordo il giudice deve stabilire se si debba procedere a una separazione in natura dell’immobile, qualora sia possibile, oppure a una vendita coattiva.

Se la casa è stata acquistata prima del matrimonio da uno dei coniugi, questi ne conserva la titolarità esclusiva poiché il bene non entra a far parte della comunione.

Se la casa è stata acquistata dopo il matrimonio da uno solo dei coniugi con denaro ricevuto in donazione, l’immobile resta di proprietà di questi perché non entra in comunione. Parimenti accade quando la casa è stata ricevuta in donazione da uno solo dei coniugi. Tuttavia, in una eventuale separazione consensuale i coniugi possono accordarsi diversamente.

Cosa succede se la casa coniugale appartiene a terzi?

Anche nell’ipotesi di casa coniugale in contratto di comodato il giudice nel decidere sull’assegnazione, deve tenere conto del principio del superiore interesse della prole. Si prenda ad esempio l’ipotesi in cui la casa in cui abitava la famiglia era stata concessa in uso gratuito dai genitori del padre. Se a seguito della separazione i figli rimangono a vivere con la madre, il giudice deve comunque assegnare l’immobile a quest’ultima, sebbene sia di proprietà dei suoceri. Secondo un primo orientamento giurisprudenziale i proprietari non potranno riottenere la disponibilità del bene finché dureranno le esigenze familiari a cui lo stesso è destinato tranne in caso di un sopravvenuto urgente ed imprevisto bisogno [2].

Vero è che nella maggior parte dei casi nel contratto di comodato è compresa la clausola che l’immobile sarà lasciato in disponibilità ai nipoti fino alla loro maggiore età o autosufficienza economica, così da permettere alla famiglia di continuare ad avere la residenza nella casa coniugale e tutelare le esigenze dei nipoti.

Un secondo e più recente orientamento giurisprudenziale ha cambiato opinione ritenendo che nel caso in cui l’immobile sia stato concesso in comodato precario, ovvero senza la specificazione del termine di scadenza del relativo contratto, i proprietari della casa potranno chiedere la restituzione dell’immobile anche se è stato assegnato dal giudice all’ex coniuge.

Se la casa coniugale è in affitto e i coniugi si separano, nel contratto di locazione subentra il coniuge assegnatario che rimane ad abitare nell’immobile, sul quale grava l’onere di continuare a pagare il canone di locazione.