Tabelle millesimali sbagliate: come modificarle e quale maggioranza è necessaria per il voto in assemblea?

Potrebbe avvenire che, a seguito di alcune verifiche, emergano errori nella redazione delle originarie tabelle millesimali dell’edificio, sicché alcuni condomini si trovino a dover pagare di più, in termini di spese comuni, rispetto a quanto dovrebbero. In casi del genere è necessario intraprendere una procedura di rettifica per ovviare al problema e ripristinare la corretta ripartizione delle quote. Proprio a tal fine, in questo artico vedremo che si fa se si riscontra un errore nelle tabelle millesimali.

Vedremo innanzitutto qual è l’iter da seguire, chi è tenuto a convocare l’assemblea, chi paga le spese per il tecnico che deve effettuare i calcoli e, infine, quale maggioranza è necessaria in assemblea per approvare le nuove tabelle millesimali.

Come funzionano le tabelle millesimali?

Ogni condomino detiene una quota della proprietà dell’intero immobile, proporzionata al valore del proprio appartamento in relazione al complessivo dell’edificio. Quest’ultimo valore è usualmente diviso in mille parti e a ciascun condomino viene attribuita una quota di tali millesimi che è proporzionata al valore della sua unità immobiliare.

Questi millesimi di proprietà vengono riportati in una tabella, di norma allegata al regolamento condominiale. La tabella millesimale è fondamentale per l’assemblea condominiale: serve per calcolare le maggioranze in assemblea ai fini della votazione e approvazione dei punti all’ordine del giorno, nonché per distribuire le spese relative alle parti comuni e ai servizi dello stabile.

La creazione della tabella millesimale è solitamente a carico del costruttore, che la determina durante il frazionamento dell’edificio, basandosi sui valori di mercato delle singole unità immobiliari.

Come si deve procedere per correggere errori nelle tabelle millesimali?

Gli errori che possono inficiare la validità delle tabelle millesimali possono essere di vario tipo come, ad esempio:

• errore nella misurazione della dimensione dell’appartamento (la superficie);
• errore nella misurazione della cubatura totale;
• errore nella valutazione della planimetria;
• errore di attribuzione della destinazione d’uso.

Nel caso in cui emerga che le tabelle millesimali di un condominio sono state compilate in modo errato, come bisogna procedere per modificarle? La prima cosa da fare è convocare l’assemblea di condominio per poter dare il via alla procedura di revisione.

La convocazione viene fatta a cura dell’amministratore che può agire di propria iniziativa o su richiesta di uno o più interessati. La convocazione è tuttavia un atto dovuto se la domanda proviene da almeno due condomini che rappresentino un sesto dei millesimi dell’edificio. Se l’amministratore non provvede entro 10 giorni da tale richiesta, detti condomini possono provvedere da soli alla convocazione, avendo cura di inviare le raccomandate a tutti i condomini contenenti l’ordine del giorno, le date per la prima e la seconda adunanza e l’indicazione del luogo della relativa riunione. Le lettere devono pervenire a ciascun condomino non oltre cinque giorni dalla data della prima convocazione.

Cosa decide l’assemblea se c’è un errore nelle tabelle millesimali?

Una volta convocata l’assemblea, viene posta all’ordine del giorno la necessità di incaricare un tecnico per la revisione delle tabelle millesimali. È possibile delegare l’amministratore a ricevere più preventivi per poi valutare, in una successiva adunanza, quale di questi è più conveniente e, in quella sede, affidare l’incarico.

Diversamente, l’assemblea potrebbe già alla stessa riunione chiamata a decidere sulla correzione delle tabelle, il nome del professionista a cui conferire mandato, delegando l’amministratore di ogni incombenza del caso.

Come vengono modificate le tabelle millesimali

Il tecnico incaricato dall’assemblea avrà il compito di correggere gli errori nelle tabelle millesimali.

Ogni condomino è chiamato a contribuire all’esecuzione del lavoro, eventualmente concedendogli l’accesso nella propria abitazione se necessario. In caso di diniego, l’amministratore può ottenere un ordine del giudice al consentire l’ingresso nella casa privata.

Il perito effettuerà la revisione delle tabelle tenendo conto di tutti i coefficienti previsti dalla legge, non solo quindi sulla base della dimensione degli immobili.

Verranno così presi in considerazione i seguenti coefficienti:

• Coefficiente di destinazione: questo coefficiente aiuta a valutare l’utilità degli spazi in un appartamento. Esso considera diversamente le stanze principali, i servizi e gli spazi aggiuntivi come logge, solai o cantine. La valutazione non si basa solamente sulla superficie, ma anche sulla cubatura, poiché alcuni appartamenti, come i sottotetti con altezza limitata, possono avere spazi meno fruibili;
• Coefficiente di orientamento: tale indice misura i benefici derivanti dall’orientamento di un ambiente rispetto ai punti cardinali, influenzando la quantità di sole, luce, calore e l’esposizione ai venti. La variazione di questo coefficiente segue un andamento continuo lungo l’asse Nord, Est, Sud, Ovest, ma non è direttamente proporzionale all’angolo di rotazione;
• Coefficiente di prospetto: questo parametro valuta i vantaggi o gli svantaggi che un appartamento riceve in base alla sua esposizione su una specifica facciata dell’edificio, come ad esempio la vista sulla strada, sul cortile, o la presenza di una visuale panoramica;
• Coefficiente di luminosità: tale indice considera la quantità di luce naturale che entra nei diversi ambienti di un appartamento;
• Coefficiente di piano: questo coefficiente tiene conto del piano su cui si trova l’appartamento nell’edificio. Nella sua determinazione, vengono considerati sia i vantaggi sia gli svantaggi legati all’altezza, come la facilità di accesso, i costi di un eventuale ascensore, l’attrattiva commerciale, la luminosità, il rumore, la vista panoramica, l’esposizione ai venti e la difficoltà nel trasporto di oggetti pesanti;
• Coefficiente di funzionalità globale dell’alloggio: tale indice valuta le superfici effettivamente utili all’interno dell’appartamento. Per esempio, un appartamento potrebbe apparire più grande di un altro a causa di corridoi più lunghi o di spazi ausiliari più ampi, che tuttavia non contribuiscono alla superficie utile come le stanze vere e proprie.

Chi paga il tecnico per la modifica delle tabelle millesimali

Quando la modifica delle tabelle millesimali dipende dalla modifica di uno degli appartamenti (deve risultare variato più di un quinto del valore proporzionale dell’unità immobiliare) le spese della perizia sono a carico del condomino che ha dato causa a tale modifica.

Invece, quando la revisione discende da un errore, la spesa per il tecnico viene ripartita tra tutti i condomini, in proporzione ai rispettivi millesimi.

Qual è la maggioranza per approvare la modifica delle tabelle millesimali?

Una volta che il tecnico ha effettuato i nuovi calcoli, questi vengono sottoposti all’assemblea che deve approvarli. Qual è il quorum necessario ai fini di tale delibera?

Secondo la giurisprudenza, per apportare modifiche a tali tabelle è sufficiente il voto della maggioranza dell’assemblea che rappresenti almeno metà dei millesimi. E questo vale anche quando le originarie tabelle erano state approvate all’unanimità.

Tuttavia, se le nuove tabelle stabiliscono un criterio di ripartizione delle spese diverso rispetto a quello dei millesimi, allora è necessaria l’unanimità. Difatti, l’articolo 1123 del codice civile, a norma del quale tutte le spese relative alla conservazione e manutenzione della cosa comune devono essere ripartite per millesimi, può essere derogato solo con un patto contrario. Per «patto contrario» deve intendersi quello sottoscritto e voluto da tutti i condomini, nessuno escluso.

Si pensi alla decisione di esonerare i condomini al piano terra dal pagamento delle spese per l’ascensore o dal far pagare di meno i non residenti.

Queste maggioranze sono necessarie anche in caso di cambiamenti significativi nell’edificio, come la sopraelevazione, l’ampliamento o la riduzione delle superfici o delle unità immobiliari. In questi casi, per procedere, è sufficiente una maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio.

La sentenza 18477 del 9 agosto 2010 delle Sezioni unite della Cassazione ha chiarito che, per determinare i quorum necessari alla modifica delle tabelle millesimali, è cruciale analizzare il loro contenuto, indipendentemente dalla loro inclusione in un regolamento di natura contrattuale o deliberativa. In altre parole, è importante stabilire se le tabelle siano in linea o in contrasto con i criteri legali definiti dal Codice civile. Nei casi in cui non si modifichi la sostanza dei diritti e dei doveri dei condòmini nella partecipazione alle spese, ma si effettui soltanto un adeguamento matematico, per procedere alla revisione è sufficiente il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti in assemblea, che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio, ossia 500 millesimi.

Il Tribunale di Milano (sent. n. 5094 dell’8 maggio 2017) ha confermato che «l’unanimità occorre soltanto nel caso in cui le tabelle di spesa redatte in applicazione dei criteri civilistici o convenzionali siano modificate o revisionate in senso derogatorio ai criteri legali, essendo sufficiente la sola maggioranza assembleare per l’ipotesi in cui la modifica delle precedenti tabelle di gestione venga effettuata in base a criteri di fonte legale».

Pertanto l’atto di approvazione delle tabelle millesimali sia privo di natura negoziale «anche l’atto di revisione delle stesse ha mera natura tecnica, con la conseguenza che per la sua validità in assemblea non è necessario raggiungere l’unanimità dei consensi».

Vanno rimborsate le somme versate per effetto degli errori?

Le modifiche alle tabelle millesimali non ha effetto retroattivo. Questo significa che le tabelle originali rimangono valide ed efficaci fino alla loro modifica ufficiale. Le spese quindi corrisposte fino al momento della modifica devono essere ripartite secondo le vecchie tabelle, anche se errate.