Cosa si può fare quando un condomino occupa indebitamente spazi del condominio? La normativa offre diverse soluzioni, tra mediazione e azioni legali.

In molti si chiedono cosa fare se un condomino occupa spazi comuni. Ricordiamo innanzitutto che gli “spazi comuni” sono quelli condominiali, come tali appartenenti quindi a tutti i condomini. Ragione per cui, affinché si possa impedire a una persona di occupare gli spazi comuni è necessario che il comportamento di questa vada oltre i limiti del “normale utilizzo” che la legge gli riconosce. Ma cosa si intende con “normale utilizzo”? Quando è possibile impedire a un condomino di occupare uno spazio di tutti i condomini? Qui di seguito cercheremo di spiegare come tutelare i propri diritti e risolvere tali situazioni.

Quali sono gli spazi comuni?

Le aree condominiali sono elencate, in via esemplificativa, all’articolo 1117 del codice civile. Tale norma include tra gli spazi comuni:

• le facciate esterne dell’edificio, i muri maestri, i pilastri, le travi portanti;
• il sottotetto, il tetto, il lastrico solare o la terrazza;
• le scale e i pianerottoli;
• l’androne e la corte, i portici, il cortile e il giardino;
• le fondamenta dell’edificio;
• gli impianti come quelli idrici, le tubature, le fognature, l’ascensore, il riscaldamento centralizzato, le cisterne dell’acqua, l’antenna;
• i pozzi, le cisterne.

Nulla toglie che possa esistere ulteriori spazi comuni come, ad esempio, i campi da tennis, la piscina, il viale alberato, l’illuminazione esterna, ecc.

Allo stesso modo è possibile che la proprietà di uno di tali beni venga riservata a uno o più condomini come spesso succede con il sottotetto o il lastrico solare. Ciò però deve risultare da un atto pubblico d’acquisto o un regolamento condominiale approvato all’unanimità.

Quali sono i diritti e doveri dei condomini riguardo agli spazi comuni?

Secondo l’articolo 1102 del Codice civile, ogni condomino ha il diritto di utilizzare gli spazi comuniper i propri scopi personali. Ma ciò solo a condizione che rispetti due limiti:

• non deve modificare la destinazione d’uso di tali spazi;
• non deve impedire agli altri condomini di usare anch’essi l’area comune.

Analizziamo singolarmente queste due ipotesi.

La destinazione d’uso

Il rispetto del primo vincolo va valutato caso per caso. Ad esempio poiché il cortile è destinato al parcheggio delle auto non lo si può usare per accatastare la legna o come deposito di auto fuori uso e prive di assicurazione. L’androne è un luogo di passaggio e non può diventare parcheggio di bici, motocicli, monopattini, ecc. Il lastrico solare può essere un solarium, un ripostiglio, un luogo ove stendere i panni ma non certo un’area ricreativa dove organizzare feste.

L’utilizzo limitato

Ciascun condomino può usare gli spazi comuni senza impedire agli altri di fare altrettanto. Il che da un lato significa che non si può occupare troppo spazio (non più, di solito, dei propri millesimi); dall’altro lato ciò implica il divieto di occupare stabilmente un’area comune (non si può lasciare per sempre un rifiuto pesante nel cortile solo perché non si sa dove metterlo).

Cosa è vietato?

Numerosi possono quindi essere i comportamenti vietati sugli spazi comuni. Il più frequente – lo abbiamo già accennato – è quello di chi usa il cortile per parcheggiare relitti abbandonati. Ma c’è anche chi si appropria del lastrico solare per posizionare mobilia in disuso o vecchi elettrodomestici rotti e pericolosi. Non si può utilizzare il sottoscala come proprio ripostiglio e così via. Qualsiasi uso insomma deve sempre fare i conti con lo scopo per cui l’area è stata creata e non può mai implicare un’occupazione perenne o tale da pregiudicare l’utilizzo dell’area da parte degli altri condomini.

Come agire in caso di occupazione degli spazi comuni?

• In presenza di un’occupazione indebita, il condomino ha due opzioni principali: agire autonomamente avviando un’azione civile per chiedere la liberazione dell’area comune;
• sollecitare l’amministratore di condominio affinché agisca. Questi non è tenuto a dover prima chiedere l’autorizzazione all’assemblea: la tutela infatti delle parti comuni rientra tra i suoi obblighi istituzionali che discendono direttamente dalla legge e non necessitano di mandato assembleare.

Il regolamento di condominio può anche prevedere sanzioni fino a 200 euro (800 euro in caso di recidiva) che sarà l’amministratore ad infliggere. Ma a tal fine è necessaria una previa autorizzazione dell’assemblea.

Quale via è preferibile: azione diretta o legale?

Dipende dalla situazione. Una delibera condominiale può risolvere la questione rapidamente e prevedere sanzioni. In casi di violenza o danni, invece, è necessario un intervento legale, inclusa la possibilità di denuncia penale.

Cosa succede se gli spazi comuni sono occupati da un terzo?

Se un non-condomino occupa spazi comuni (ad esempio, per parcheggiare veicoli), i condomini possono richiedere l’intervento dell’amministratore per far cessare l’occupazione e applicare sanzioni. In caso di necessità, può essere richiesto anche un intervento del giudice in via urgente.

È tuttavia possibile anche procedere penalmente per il reato di occupazione di terreni o edificioppure per quello di violazione di domicilio. Si pensi a chi parcheggia l’auto nel cortile di un condominio che non è il proprio. A fornire questa rigorosa interpretazione è stata la Cassazione.